當巨頭們開始進入某一(yī / yì ／yí)行業時(shí)，通常說(shuō)明這(zhè)個(gè)行業前景向好。現在(zài)，房地(dì / de)産開發商、房地(dì / de)産中介、酒店集團等各路資本就(jiù)紛紛“殺入”了(le／liǎo)長租公寓。
混戰中的(de)長租公寓市場如今魚龍混雜，發展粗粝。多數玩家自身的(de)“二房東”模式一(yī / yì ／yí)直被市場诟病，且競争更多爲(wéi / wèi)初級階段，也(yě)就(jiù)是(shì)集中在(zài)“搶房源”身上(shàng)，同區域、租金水平相仿、以(yǐ)品質争奪市場的(de)“高級”肉搏戰，還尚未開打。
2017年，品牌公寓運營商、涉獵長租公寓的(de)房企和(hé / huò)中介才将在(zài)各自領域中決出(chū)座位排名，品牌輸出(chū)、産品細分上(shàng)或有大(dà)動作。其實，長租公寓的(de)大(dà)戲在(zài)2017年才剛剛開始。
品質租賃，大(dà)戲中的(de)高潮
存量房已是(shì)中國(guó)房地(dì / de)産市場越發重要(yào / yāo)的(de)一(yī / yì ／yí)股力量。
鏈家研究院院長楊現領給出(chū)一(yī / yì ／yí)組數據：2016年，全國(guó)二手房買賣交易額預計在(zài)5萬億元左右，新房交易額則在(zài)10萬億元左右，二者相加高達15萬億元，相當于(yú)美國(guó)市場的(de)2.5倍，日本市場的(de)12.5倍。這(zhè)一(yī / yì ／yí)“15萬億元”的(de)數據在(zài)2008年則是(shì)3萬億元，其中，二手房增長最快，翻了(le／liǎo)10倍（2008年，二手房交易額不(bù)足5000億元）。
楊現領還指出(chū)，2016年，二手房租賃交易規模大(dà)概在(zài)1.1萬億-1.5萬億左右。全年二手房的(de)買賣和(hé / huò)租賃交易總額超過6萬億元。
顯然，存量房市場正在(zài)加速奔跑，尤其是(shì)在(zài)一(yī / yì ／yí)線城市。
若以(yǐ)二手房交易量超過新房交易量作爲(wéi / wèi)進入存量房時(shí)代的(de)判斷條件，譬如在(zài)已步入存量房時(shí)代的(de)北京市場，思源地(dì / de)産數據顯示，2016年二手住宅與純商品住宅比爲(wéi / wèi)5.7：1；2015年二手住宅與純商品住宅比爲(wéi / wèi)3.7：1，比例提升2.0。
更何況，還有新生力量加速進場。2016年11月，北京市土地(dì / de)100%自持出(chū)讓程序意味着在(zài)政策引導下開發商從單純的(de)出(chū)售獲利轉爲(wéi / wèi)長期持有當“房東”。這(zhè)股新房市場的(de)租賃潮起，無疑将加劇存量房市場的(de)競争。面對遊戲規則的(de)改變，開發商也(yě)需要(yào / yāo)從“限房價、競地(dì / de)價、需自持面積”的(de)限制中另辟蹊徑，長租公寓成了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)方向。
在(zài)偉業我愛我家集團副總裁胡景晖看來(lái)，這(zhè)樣的(de)變化雖然稍顯猝不(bù)及防，但拍地(dì / de)模式的(de)改變，将增加北京樓市租賃房源的(de)供應量，變相豐富市場上(shàng)的(de)租賃産品。特别是(shì)“現如今，如何能夠在(zài)可承擔的(de)租金範圍内住得好一(yī / yì ／yí)點，是(shì)租客們考慮的(de)重要(yào / yāo)因素。品質租賃需求正在(zài)快速增長，而(ér)相應的(de)供給卻嚴重不(bù)足。”楊現領指出(chū)。
也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)，主打品質租住生活的(de)長租公寓們正中靶心。
産品細分上(shàng)會有大(dà)動作
“現在(zài)長租公寓之(zhī)間的(de)區别不(bù)大(dà)，僅是(shì)地(dì / de)段和(hé / huò)裝修不(bù)同而(ér)已。”王戈宏認爲(wéi / wèi)，這(zhè)并不(bù)足夠。從公寓産品屬于(yú)哪一(yī / yì ／yí)類消費者上(shàng)講，即使長租公寓彼此之(zhī)間的(de)租金定位一(yī / yì ／yí)樣，消費者對于(yú)公寓産品、品牌文化的(de)認可度本應不(bù)同。
自如公關負責人(rén)也(yě)認同。在(zài)他(tā)看來(lái)，長租公寓還是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)重服務的(de)行業，用戶的(de)體驗很關鍵。在(zài)前期，長租公寓用互聯網的(de)方式來(lái)改造租賃市場，推出(chū)的(de)多是(shì)标準化的(de)産品和(hé / huò)服務，主要(yào / yāo)在(zài)于(yú)之(zhī)前租賃市場的(de)體驗太差，痛點太多，比如假房源、房屋品質差等問題。“但互聯網對租賃市場的(de)影響還沒有完全發揮出(chū)來(lái)，未來(lái)更多個(gè)性化的(de)産品和(hé / huò)服務都會推出(chū)來(lái)，滿足不(bù)同人(rén)的(de)需求。”
而(ér)這(zhè)也(yě)将引發公寓品牌的(de)細分，比如，有品牌重産品，有品牌重社群，等等。“在(zài)2017年，品牌輸出(chū)的(de)競争可能會殺出(chū)一(yī / yì ／yí)個(gè)結果。”王戈宏稱。
一(yī / yì ／yí)個(gè)佐證是(shì)，2016年12月YOU+公寓首次公開了(le／liǎo)其在(zài)2017年的(de)戰略方向，即“去公寓化”。YOU+公寓創始人(rén)劉洋的(de)解釋是(shì)，在(zài)打開與地(dì / de)産業及其他(tā)公寓的(de)合作渠道(dào)後，YOU+公寓希望以(yǐ)有溫度的(de)内容去運營别人(rén)的(de)房子(zǐ)（即從自己拿房變成運營商去替别人(rén)管房），這(zhè)叫“去公寓化”。同時(shí)，YOU+會更加關注房間裏的(de)人(rén)，繼續把便于(yú)社交與創業的(de)公共區域放大(dà)。
佰仕會創始人(rén)陳方勇認爲(wéi / wèi)，就(jiù)一(yī / yì ／yí)種過渡性居住産品而(ér)言，減到(dào)恰好就(jiù)是(shì)度。這(zhè)個(gè)“恰好”是(shì)指特定客戶的(de)最低接受程度，作爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)個(gè)相對“長期”的(de)居所必要(yào / yāo)的(de)配置。而(ér)品質的(de)勝出(chū)就(jiù)要(yào / yāo)在(zài)這(zhè)些“恰好”的(de)配置上(shàng)做足文章，就(jiù)會事半功倍。
比如，睡眠質量是(shì)客戶所看重的(de)體驗，床品就(jiù)一(yī / yì ／yí)定要(yào / yāo)好（如果極緻，隻提供睡眠的(de)膠囊公寓都是(shì)很精準的(de)産品）；上(shàng)網速度如果是(shì)年輕人(rén)特别看重的(de)，帶寬就(jiù)一(yī / yì ／yí)定要(yào / yāo)配足。而(ér)其他(tā)并不(bù)是(shì)那麽常用的(de)功能，能放進共享空間就(jiù)用共享的(de)方式來(lái)提供。
長租公寓又可以(yǐ)怎麽做加法呢？“公寓最應該加的(de)是(shì)數據，需要(yào / yāo)将管理數字化，将消費行爲(wéi / wèi)數字化，一(yī / yì ／yí)個(gè)商業行爲(wéi / wèi)是(shì)否面向未來(lái)，就(jiù)要(yào / yāo)看它的(de)數字化生存能力。”陳方勇稱。
2017年，無論在(zài)規模、品牌價值，還是(shì)運營模式上(shàng)，原有品牌公寓運營商、房企和(hé / huò)中介所做的(de)長租公寓等領域中或将分别殺出(chū)幾家領頭羊公司，“會很熱鬧的(de)2017年才是(shì)長租公寓真正形成格局的(de)時(shí)候，決定2018年的(de)态勢。”王戈宏言道(dào)。