去年3月下旬，北京發布了(le／liǎo)針對商業辦公項目的(de)調控政策，這(zhè)一(yī / yì ／yí)政策讓曾經火熱的(de)“商住房”徹底熄了(le／liǎo)火。如今調控已經過去了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)年，央視财經頻道(dào)的(de)記者也(yě)走訪了(le／liǎo)北京多個(gè)商住房小區，進行了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)番調查。

北京商住限購一(yī / yì ／yí)周年：成交下跌90%價格跌三成以(yǐ)上(shàng)

去年3月北京剛剛發布商業辦公項目調控政策時(shí)，業内就(jiù)預期：這(zhè)樣的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)調控政策将會帶來(lái)商住市場成交量和(hé / huò)成交價的(de)雙雙下跌。而(ér)如今，在(zài)調控過去一(yī / yì ／yí)周年之(zhī)際，北京的(de)商住市場，價格出(chū)現了(le／liǎo)30%以(yǐ)上(shàng)的(de)跌幅，而(ér)成交量跌幅更是(shì)高達90%。

北京亦莊的(de)林肯公園，曾是(shì)北京商住房成交非常活躍的(de)樓盤。這(zhè)個(gè)項目緊鄰地(dì / de)鐵，配套成熟、環境優美，曾經是(shì)亦莊區域成交最活躍的(de)商住項目。然而(ér)，在(zài)3.26政策的(de)調控下，小區的(de)房價和(hé / huò)成交價都出(chū)現了(le／liǎo)大(dà)幅回調。

麥田房産林肯公園店業務經理 張江偉說(shuō)，政策出(chū)台的(de)前一(yī / yì ／yí)年，整個(gè)林肯公園商辦類的(de)房子(zǐ)，成交量是(shì)1022套。從2017年到(dào)2018年3月26日，一(yī / yì ／yí)共是(shì)107套，成交量下滑了(le／liǎo)89.5%。

張江偉介紹，相對其他(tā)商住項目，林肯公園成交量的(de)跌幅還算小的(de)。數據顯示，2017年3月26日以(yǐ)來(lái)，全北京商住房網簽量僅有3589套，較調控前一(yī / yì ／yí)年的(de)67013套，跌幅達到(dào)94.6%。整個(gè)市場的(de)成交量出(chū)現了(le／liǎo)“凍結”，價格也(yě)出(chū)現了(le／liǎo)大(dà)幅松動。位于(yú)北京朝陽區的(de)北京像素，同樣是(shì)北京知名的(de)商住項目。調控前，北京像素的(de)兩層Loft戶型的(de)成交價最高達到(dào)過65000元/平方米，而(ér)調控後，成交價随即出(chū)現斷崖式下跌，目前同類型房源成交價普遍在(zài)40000元出(chū)頭，而(ér)平層的(de)戶型成交價直接跌穿每平米30000元關口。

3.26調控政策之(zhī)後，商業辦公項目的(de)購買被加上(shàng)了(le／liǎo)嚴格的(de)限制。無論是(shì)否爲(wéi / wèi)北京戶籍，購買人(rén)必須在(zài)北京有連續60個(gè)月的(de)社保或者納稅記錄，且不(bù)能有包括商業辦公項目在(zài)内的(de)任何形式的(de)房産，同時(shí)必須全款購買，不(bù)能使用包括消費貸在(zài)内的(de)任何形式的(de)銀行貸款。在(zài)這(zhè)樣的(de)情形下，着急變現的(de)業主大(dà)多低價抛售，而(ér)其他(tā)業主選擇繼續将房屋出(chū)租。而(ér)購買群體，則是(shì)有住房需求，但支付能力又不(bù)強的(de)剛需群體。

北京：商住房租金穩步上(shàng)升 調控下業主由售轉租

由于(yú)不(bù)限購且相比普通住宅的(de)價格低，商業辦公項目曾經吸引了(le／liǎo)很多投資客。中介機構也(yě)表示，小區中有至少一(yī / yì ／yí)半以(yǐ)上(shàng)是(shì)投資客買來(lái)出(chū)租或等待升值後出(chū)售的(de)。

對于(yú)那些沒能在(zài)調控政策出(chū)台之(zhī)前脫手出(chū)售的(de)投資客來(lái)說(shuō)，低價出(chū)售或是(shì)繼續出(chū)租是(shì)他(tā)們必須面對的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)選擇。

我愛我家集團北京公司亦莊華冠店商圈經理 程澤表示，整體小區的(de)自住率應該不(bù)超過20%，像37平米的(de)這(zhè)種開間，大(dà)概租金在(zài)3500-3800之(zhī)間，50多平米的(de)一(yī / yì ／yí)居室，大(dà)概在(zài)5000-5300之(zhī)間。

經紀人(rén)介紹說(shuō)，很多早年開發的(de)商住項目，各項标準都向普通住宅靠齊。水電費标準與普通住宅一(yī / yì ／yí)緻，大(dà)多臨近地(dì / de)鐵，出(chū)行、購物都比較方便，很多項目的(de)Loft戶型結構也(yě)得到(dào)租客青睐。因此，很多商住房的(de)租金基本與周邊的(de)普通住宅一(yī / yì ／yí)緻，甚至還會高過部分老舊的(de)住宅小區。

我愛我家集團北京公司北京像素店商圈經理 王培賀對記者說(shuō)，前期成交量高的(de)時(shí)候，價格上(shàng)升，業主有一(yī / yì ／yí)部分是(shì)要(yào / yāo)拿出(chū)來(lái)賣的(de)，現在(zài)需求量小，還是(shì)維持一(yī / yì ／yí)個(gè)穩定的(de)狀态，該賣的(de)賣，該租的(de)租，該自住的(de)自住。

因此，在(zài)二手商住房的(de)價格出(chū)現大(dà)幅回調的(de)時(shí)候，很多的(de)業主選擇把房子(zǐ)用來(lái)出(chū)租，對于(yú)很多購買較早的(de)業主來(lái)說(shuō)，目前的(de)租金水平已經完全可以(yǐ)覆蓋購房時(shí)的(de)月供，在(zài)沒有現金流壓力的(de)情況下，長期出(chū)租也(yě)是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)理想的(de)選擇。

業内人(rén)士建議：對于(yú)有意向購買二手商住房的(de)購房者來(lái)說(shuō)，要(yào / yāo)仔細考慮各種限制，不(bù)要(yào / yāo)抱着抄底投資的(de)目的(de)進場。

思源地(dì / de)産首席分析師 郭毅表示，還沒有看到(dào)一(yī / yì ／yí)個(gè)可能放松的(de)迹象，特别是(shì)針對個(gè)人(rén)購房者購買商住類産品，不(bù)能再使用杠杆，必須100%支付購房款的(de)要(yào / yāo)求來(lái)看，在(zài)今年這(zhè)樣一(yī / yì ／yí)個(gè)相對緊縮的(de)購房環境下，更不(bù)可能單獨對商辦類的(de)貸款放松，其實從購房者角度上(shàng)來(lái)看，購買商辦類産品，還是(shì)要(yào / yāo)綜合考慮自己的(de)投入産出(chū)比的(de)。