2017年12月底在(zài)北京召開的(de)全國(guó)住房城鄉建設工作會議上(shàng)，住建部發話2018年要(yào / yāo)深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道(dào)保障、租購并舉的(de)住房制度，明确提出(chū)大(dà)力發展住房租賃市場特别是(shì)長期租賃。
全國(guó)住房城鄉建設工作會議
國(guó)家對住房租賃政策方面的(de)鼎力相助，使得住房租賃市場迎來(lái)前所未有的(de)發展機遇。“住房租賃”已經提前成爲(wéi / wèi)2018年熱門關鍵詞，住房租賃市場的(de)熱度也(yě)與日俱增。
那麽在(zài)這(zhè)個(gè)新風口下，“外行看熱鬧，内行看門道(dào)”，行業内從業者是(shì)如何看待這(zhè)一(yī / yì ／yí)波的(de)城市紅利呢？這(zhè)個(gè)充滿“商機”的(de)機會，運營起來(lái)是(shì)否如想象中那麽“美好”，還是(shì)充滿問題與困難？
12月15日，在(zài)廈門舉辦的(de)2017中國(guó)住房租賃行業創新發展高峰論壇上(shàng)，幾位“内行老司機”進行了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)場對話。“住房租賃行業探索實踐”經驗之(zhī)談尤爲(wéi / wèi)珍貴，我們或許可以(yǐ)從中獲得啓示。
“住房租賃行業探索實踐”
論壇主持人(rén)
柯岚 觀瀾财經創始人(rén)
對話嘉賓
吳迪 廈門泊寓總經理
泊寓是(shì)萬科集團長租公寓品牌，于(yú)2016年5月正式推出(chū)。泊寓是(shì)爲(wéi / wèi)青年群體，提供優質租住空間及一(yī / yì ／yí)體化社區服務的(de)長租公寓品牌。泊寓采用集中式租賃模式，通過租賃購買低效、閑置資産進行改造升級。
泊寓服務于(yú)有态度、有活力的(de)城市青年，緻力于(yú)爲(wéi / wèi)漂泊在(zài)外的(de)“奮青”們營造公寓式的(de)“家”。泊寓，出(chū)租的(de)不(bù)是(shì)房間，而(ér)是(shì)房間裏的(de)歡笑跟态度。
焦安平 世聯行集團副總經理
世聯行1993年成立于(yú)深圳，是(shì)中國(guó)境内首家且唯一(yī / yì ／yí)登陸A股的(de)房地(dì / de)産綜合服務提供商。世聯紅璞公寓是(shì)世聯行旗下長租公寓品牌，成立于(yú)2015年9月，專注爲(wéi / wèi)解決中國(guó)房地(dì / de)産存量物業空置問題而(ér)生的(de)創新平台，成爲(wéi / wèi)推動中國(guó)城市住房租賃發展的(de)市場力量。
世聯紅璞公寓與各級政府、國(guó)有租賃平台公司、資源型國(guó)企、品牌開發商、村集體等廣大(dà)業主形成廣泛的(de)合作，并提供定制 化服務，紅璞在(zài)融資、産品與供應鏈、營銷、信息化管理方面，構建了(le／liǎo)較完整的(de)能力。
邢曉毅 廈門市城市開發有限公司總經理
廈門市城市開發有限公司，作爲(wéi / wèi)市政府授權的(de)廈門棚戶區改造和(hé / huò)舊城舊村改造的(de)融資開發主體，以(yǐ)舊城舊村保護性開發、城市配套基礎設施建設爲(wéi / wèi)基礎，多渠道(dào)結合金融，開拓政策性與市場化相結合的(de)住房租賃等持有型物業。
公司秉承“心之(zhī)所往，樂之(zhī)所在(zài)”的(de)理念，自2016年以(yǐ)來(lái)陸續推出(chū)複合型城市改造項目“樂築青年公寓”，爲(wéi / wèi)“租房一(yī / yì ／yí)族”打造了(le／liǎo)兼具品質與功能的(de)生活空間，成爲(wéi / wèi)廈門市國(guó)企帶頭參與國(guó)家重點培育和(hé / huò)發展住房租賃的(de)先行者。
劉端 青友公寓創始人(rén)
青友公寓成立于(yú)2015年，緻力于(yú)打造針對白領人(rén)群提供服務的(de)長租品牌公寓，是(shì)專業的(de)城市資産運營和(hé / huò)租後服務商，目前在(zài)廈門已經有4000+房源。
青友公寓爲(wéi / wèi)入住青年提供社區活動、品質公寓和(hé / huò)增值服務。全套家私、家電、告訴網絡、工程裝修、家電維修、設備檢修。而(ér)且将互聯網與公寓結合，提供入住、維修、服務等一(yī / yì ／yí)站式辦理。
住房租賃市場成爲(wéi / wèi)風口後，市場有何變化？
主持人(rén)柯岚：台上(shàng)四位嘉賓代表不(bù)同公司的(de)品牌和(hé / huò)運營方式，先請四位再簡單的(de)自我介紹之(zhī)後，并從各自的(de)角度談下觀察到(dào)住房租賃市場發生的(de)變化。
吳迪：我是(shì)從2014年作爲(wéi / wèi)集團的(de)第一(yī / yì ／yí)個(gè)租賃業務試水在(zài)廈門，開始嘗試長租公寓的(de)業務發展，一(yī / yì ／yí)直保持敬畏之(zhī)心，不(bù)能說(shuō)我們隻是(shì)開發商，我們現在(zài)也(yě)是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)專業的(de)公寓運營商。
各位專家都提到(dào)租賃行業是(shì)發展越來(lái)越快，快到(dào)我們身在(zài)其中都有點受寵若驚的(de)感覺，可能真的(de)是(shì)風口來(lái)了(le／liǎo)。三點變化是(shì)最明顯的(de)，第一(yī / yì ／yí)，規則。規則裏面包含了(le／liǎo)兩點，一(yī / yì ／yí)個(gè)是(shì)政策，一(yī / yì ／yí)個(gè)是(shì)制度。政策我們說(shuō)過，制度的(de)話可能會導緻這(zhè)個(gè)行業越來(lái)越規範。第二，這(zhè)個(gè)行業的(de)變化快，代表中國(guó)發展速度。第三，客戶。萬科泊寓的(de)租戶主要(yào / yāo)是(shì)85後到(dào)95區間，他(tā)們對租房的(de)體驗和(hé / huò)要(yào / yāo)求不(bù)一(yī / yì ／yí)樣，市場也(yě)在(zài)孕育不(bù)同的(de)産品。
焦安平：世聯行是(shì)一(yī / yì ／yí)家做房地(dì / de)産服務的(de)公司。總部在(zài)深圳，成立于(yú)1993年，到(dào)現在(zài)已經有25年的(de)曆史。過去大(dà)部分的(de)服務都聚焦在(zài)開發企業或者是(shì)機構，包括政府，從增量市場到(dào)存量市場，從估價、咨詢、代理，還有長租公寓，裝修、養老、産業鏈金融以(yǐ)及運營管理，世聯行基本上(shàng)是(shì)全産業鏈發展。從2014年世聯公寓項目啓動，從分布式到(dào)集中式都試過， 2015年下半年世聯就(jiù)集中在(zài)集中式的(de)長租公寓。到(dào)目前爲(wéi / wèi)止，我們在(zài)12萬間左右。
柯岚：廈門城市開發有限公司作爲(wéi / wèi)台上(shàng)唯一(yī / yì ／yí)一(yī / yì ／yí)家國(guó)有企業，也(yě)請邢曉毅女士跟我們分享一(yī / yì ／yí)下對住房租賃市場的(de)觀察。
邢曉毅：廈門住房租賃市場應該說(shuō)是(shì)需要(yào / yāo)國(guó)企和(hé / huò)市場化主體來(lái)共同參與。我們做青年公寓應該說(shuō)是(shì)非常偶然的(de)，在(zài)推進老城區、舊城區的(de)改造工作過程中，發現老城區存在(zài)這(zhè)樣一(yī / yì ／yí)些房源，空置、老損或者是(shì)被占用，功能沒有得到(dào)發揮，但它們所在(zài)的(de)地(dì / de)段都非常好。從去年開始，我們嘗試拿出(chū)一(yī / yì ／yí)部分老舊房源進行裝修和(hé / huò)改造，推出(chū)“樂築”城市生活空間，現在(zài)已經面向市場推出(chū)，出(chū)租率能夠達到(dào)90%以(yǐ)上(shàng)。
租賃市場完全可以(yǐ)通過國(guó)企與市場化運營機構針對不(bù)同的(de)租賃需求，提供不(bù)同的(de)房源，共同推進整個(gè)市場的(de)快速發展。
柯岚：目前住房租賃市場有很多不(bù)同的(de)市場參與者，對于(yú)創業企業來(lái)說(shuō)，如何去尋找合适的(de)市場切入點？青友是(shì)如何介入長租公寓這(zhè)個(gè)市場的(de)？
劉端：我從江西來(lái)廈門發展，已經在(zài)廈門定居多年。因爲(wéi / wèi)廈門很小，青友公寓原來(lái)做的(de)事情是(shì)最原始的(de)N+N的(de)模式，但是(shì)做了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)段時(shí)間發現，整個(gè)市場是(shì)一(yī / yì ／yí)片紅海，隻好又重新去尋找一(yī / yì ／yí)片相對競争更小的(de)市場，于(yú)是(shì)就(jiù)找到(dào)了(le／liǎo)長租公寓這(zhè)個(gè)市場差異化的(de)項目。
一(yī / yì ／yí)開始，我們是(shì)悶聲發點小财，但後來(lái)整個(gè)市場競争激烈起來(lái)，包括大(dà)的(de)開發商都進來(lái)了(le／liǎo)。所以(yǐ)我們開始尋找一(yī / yì ／yí)些大(dà)開發商看不(bù)上(shàng)的(de)城中村房源，做一(yī / yì ／yí)些新的(de)嘗試和(hé / huò)改造，我們發現還是(shì)有價值和(hé / huò)機會的(de)。
柯岚：接下來(lái)我想請教一(yī / yì ／yí)下吳迪先生，萬科是(shì)市場先入者，你們有很多經驗是(shì)值得學習的(de)，你們做了(le／liǎo)很多政企業合作的(de)項目，可以(yǐ)介紹一(yī / yì ／yí)下嗎？
吳迪：我一(yī / yì ／yí)直是(shì)把自己當學生，經驗不(bù)敢當，雖然這(zhè)個(gè)行業非常傳統，但其實這(zhè)個(gè)市場剛剛起步，并沒有很規範，我覺得如何有效的(de)利用資源很重要(yào / yāo)。我們隻能結合着自己的(de)能力和(hé / huò)資源，做一(yī / yì ／yí)些力所能及的(de)事情。在(zài)這(zhè)個(gè)原則下面，資源能力和(hé / huò)監管管理能力需要(yào / yāo)互相結合。在(zài)整個(gè)長租公寓發展道(dào)路上(shàng)，我們所有人(rén)都得明白一(yī / yì ／yí)個(gè)樸素的(de)道(dào)理，“當好農民種好地(dì / de)”，懷着敬畏之(zhī)心和(hé / huò)謙卑之(zhī)心，才能做好事情。
廈門住房租賃市場條件如何？
柯岚：接下來(lái)請問焦總。你們在(zài)進入這(zhè)個(gè)市場當中是(shì)不(bù)是(shì)特别有優勢？
焦安平：在(zài)長租公寓這(zhè)一(yī / yì ／yí)塊，到(dào)目前爲(wéi / wèi)止都還是(shì)在(zài)學習的(de)過程。世聯我們做長租公寓也(yě)有自己的(de)基因，對未來(lái)整個(gè)行業發展我們也(yě)有自己的(de)認識，所以(yǐ)我們2014年在(zài)做長租公寓的(de)時(shí)候，我們基本上(shàng)判斷中國(guó)的(de)未來(lái)長租公寓這(zhè)個(gè)領域會逐漸像發達國(guó)家成熟市場一(yī / yì ／yí)樣會是(shì)巨量的(de)市場，所以(yǐ)我們在(zài)2014年就(jiù)開始布局。
2015年我們選擇了(le／liǎo)集中式的(de)長租公寓，聚焦廣州、武漢、杭州等一(yī / yì ／yí)些城市發展，雖然簽了(le／liǎo)十幾萬間房源，但我們對項目和(hé / huò)城市的(de)選擇非常謹慎。我們核算過成本，在(zài)廈門做長租公寓目前是(shì)不(bù)賺錢的(de)項目。
柯岚：請劉端、邢曉毅給我們分享一(yī / yì ／yí)下，廈門這(zhè)個(gè)問題是(shì)不(bù)是(shì)像焦總所說(shuō)的(de)形勢這(zhè)麽惡劣？
劉端：一(yī / yì ／yí)些優質的(de)産品被炒得很高，隻好去尋找一(yī / yì ／yí)些其他(tā)的(de)物業資源，确實是(shì)這(zhè)個(gè)行業在(zài)廈門面臨的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)困境。
邢曉毅：廈門的(de)房屋租售比和(hé / huò)其他(tā)某些城市比是(shì)有點低，我們國(guó)企除了(le／liǎo)社會擔當，同樣要(yào / yāo)做市場化的(de)運營，和(hé / huò)市場化的(de)運營機構要(yào / yāo)求是(shì)一(yī / yì ／yí)樣的(de)，也(yě)要(yào / yāo)考量這(zhè)個(gè)物業的(de)投資收益情況，也(yě)要(yào / yāo)讓我們的(de)租客有家的(de)感覺，提供深層的(de)服務，提升運營管理的(de)能力。
而(ér)國(guó)有企業，又不(bù)能隻考量經濟收益。我們一(yī / yì ／yí)方面是(shì)立足于(yú)社會職能，有完整的(de)一(yī / yì ／yí)套體系來(lái)保障它，我們有公租房，有廉租房，也(yě)有産業園區的(de)配套公寓等，現在(zài)馬上(shàng)又要(yào / yāo)推出(chū)租賃用地(dì / de)的(de)招拍挂，這(zhè)個(gè)是(shì)新的(de)土地(dì / de)性質，要(yào / yāo)求的(de)是(shì)全自持來(lái)運營。基本上(shàng)因爲(wéi / wèi)考慮到(dào)租賃房的(de)投資回收情況，所以(yǐ)它的(de)地(dì / de)價會考慮部分優惠，這(zhè)也(yě)是(shì)對租賃房低回報的(de)一(yī / yì ／yí)種扶持。
國(guó)企介入租賃行業，可能是(shì)做産業園區的(de)配套，可能是(shì)提供公共保障的(de)廉租房或者創客公寓，還有可能做一(yī / yì ／yí)些老舊房的(de)改造提升，目的(de)還是(shì)全方位、多渠道(dào)發揮一(yī / yì ／yí)個(gè)租賃房市場穩定器、壓倉石的(de)作用。
柯岚：我想把話筒遞給吳迪，今天我們十幾個(gè)城市協會也(yě)在(zài)這(zhè)裏簽約結成聯盟，選擇辦在(zài)廈門，相信也(yě)是(shì)有獨特考慮的(de)。所以(yǐ)我想在(zài)廈門做長租公寓和(hé / huò)住房租賃試點的(de)萬科，請您分享一(yī / yì ／yí)下您怎麽看來(lái)廈門的(de)住房租賃市場。
吳迪：廈門這(zhè)個(gè)城市是(shì)流動人(rén)口進入的(de)主要(yào / yāo)城市之(zhī)一(yī / yì ／yí)，房價也(yě)相對較高。在(zài)這(zhè)種背景下，如何去實現住有所居這(zhè)個(gè)事情本身就(jiù)是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)需要(yào / yāo)探索的(de)社會課題。我們堅持這(zhè)個(gè)市場一(yī / yì ／yí)定是(shì)多元化構成的(de)，不(bù)光要(yào / yāo)有三高人(rén)群的(de)住房需求，還要(yào / yāo)有考慮中低收入群體，他(tā)們是(shì)這(zhè)個(gè)城市活力的(de)源泉。廈門這(zhè)個(gè)城市很包容、很開放，廣納人(rén)才和(hé / huò)企業。民企、國(guó)企、銀行、政府，隻要(yào / yāo)能扮演好自己的(de)角色，就(jiù)一(yī / yì ／yí)定能夠把這(zhè)個(gè)行業做好，并發揮這(zhè)個(gè)城市的(de)魅力。
廈門這(zhè)個(gè)城市環境要(yào / yāo)走到(dào)什麽階段？
柯岚：接下來(lái)看廈門住房租賃的(de)發展我們可以(yǐ)看兩個(gè)指标，第一(yī / yì ／yí)個(gè)看吳迪總不(bù)走，焦安平來(lái)了(le／liǎo)。焦總，您認爲(wéi / wèi)未來(lái)廈門這(zhè)個(gè)城市環境要(yào / yāo)走到(dào)什麽階段？
焦安平：不(bù)光是(shì)廈門，現在(zài)國(guó)内主要(yào / yāo)的(de)一(yī / yì ／yí)些核心城市的(de)租賃市場，運營機構面臨的(de)環境是(shì)很惡劣的(de)，但是(shì)整個(gè)住房租賃市場是(shì)挺好的(de)。廈門這(zhè)個(gè)市場跟一(yī / yì ／yí)線城市特征非常像，雖然城市規模不(bù)大(dà)，人(rén)口也(yě)不(bù)太多，但廈門整個(gè)的(de)資産價格跟一(yī / yì ／yí)線城市同步，廈門整個(gè)租賃行業的(de)發展可能會快過其他(tā)的(de)二線城市。
柯岚：最後還有兩位廈門的(de)東道(dào)主邢曉毅和(hé / huò)劉端，對廈門未來(lái)住房租賃給我們提一(yī / yì ／yí)下你的(de)想法。
邢曉毅：未來(lái)廈門市的(de)租賃市場，存在(zài)三個(gè)方向的(de)發展空間。第一(yī / yì ／yí)，增量的(de)空間。廈門市常住人(rén)口總體上(shàng)是(shì)520萬，租賃人(rén)口大(dà)概是(shì)200萬，從市場上(shàng)來(lái)說(shuō)，需求上(shàng)有空間；從政府支持來(lái)說(shuō)，各項制度和(hé / huò)辦法，提供了(le／liǎo)各種房源和(hé / huò)渠道(dào)，從供給端也(yě)提供了(le／liǎo)增量的(de)空間。第二，整合的(de)空間。老城區存在(zài)相當一(yī / yì ／yí)部分存量房，還要(yào / yāo)進一(yī / yì ／yí)步整合，對分散式的(de)房源搭配互聯網、高科技，讓管理與服務功能更加完善。第三，延伸的(de)空間。廈門地(dì / de)鐵來(lái)了(le／liǎo)，會改變大(dà)家的(de)出(chū)行交通距離，擴大(dà)整個(gè)通勤、生活圈，使島外大(dà)量閑置房受益，從地(dì / de)鐵站點輻射出(chū)的(de)5分鍾生活圈，10分鍾生活圈，賦予島外房源新的(de)租賃價值。
劉端：從我們做的(de)市場來(lái)看，廈門的(de)租賃市場對原來(lái)可能有一(yī / yì ／yí)部分城中村的(de)租客們，現在(zài)在(zài)大(dà)力拆遷，像邊緣化的(de)這(zhè)些物業會拿來(lái)改造，給他(tā)們提供一(yī / yì ／yí)些居住。整體的(de)人(rén)口淨流也(yě)非常好，所以(yǐ)我也(yě)看好廈門租賃市場。
（來(lái)源：觀瀾财經）