2017年2月，長租公寓領域第一(yī / yì ／yí)單ABS産品挂牌。時(shí)間走過一(yī / yì ／yí)年，長租公寓運營商對資金來(lái)源和(hé / huò)渠道(dào)的(de)探索未停止過。
3月12日，第一(yī / yì ／yí)财經獲悉，新派公寓與建設銀行共同發起針對長租公寓收購的(de)并購基金，初期規模爲(wéi / wèi)20億元。這(zhè)是(shì)業内首個(gè)針對長租公寓的(de)并購基金，劍指房源自持的(de)重資産運營。
2017年，中國(guó)房地(dì / de)産業走進新時(shí)刻，建立多主體供應、多渠道(dào)保障、租購并舉的(de)住房制度被提上(shàng)日程，國(guó)家相關部門出(chū)台一(yī / yì ／yí)系列鼓勵政策支持住房租賃市場的(de)培育與發展。
在(zài)政策加持下，資本迅速彙聚，以(yǐ)做大(dà)規模爲(wéi / wèi)首要(yào / yāo)目标的(de)長租公寓運營商拿房成本急速上(shàng)漲。長租公寓盈利模式尚未清晰，資金成爲(wéi / wèi)多數專業化運營機構生存擴張的(de)攔路虎。然而(ér)在(zài)資産證券化産品的(de)破局下，資金有望得到(dào)解決。而(ér)後，便是(shì)運營的(de)專業化問題。
長租公寓被形容爲(wéi / wèi)利基市場，在(zài)政策、資本、機構的(de)加持下，長租公寓頭部單位正快速崛起。與此同時(shí)，在(zài)各地(dì / de)“租購同權”、租賃用地(dì / de)等政策及金融配套的(de)落實下，住房租賃市場愈加蓬勃。
租賃企業融資得到(dào)支持
第一(yī / yì ／yí)财經得到(dào)消息，新派公寓正與建設銀行共同發起針對長租公寓收購的(de)并購基金。這(zhè)個(gè)消息得到(dào)建設銀行深圳分行相關負責人(rén)和(hé / huò)新派公寓創始人(rén)王戈宏證實。
王戈宏告訴第一(yī / yì ／yí)财經，“基金設立于(yú)深圳前海，收購标的(de)将集中在(zài)一(yī / yì ／yí)線及二線核心城市的(de)存量資産或開發商合作定制長租公寓的(de)物業。”基金的(de)初期規模爲(wéi / wèi)20億元，後期将根據收購需要(yào / yāo)擴大(dà)規模，不(bù)過最終規模需視項目而(ér)定。
建設銀行是(shì)該基金50%資金的(de)優先級提供者，而(ér)基金的(de)劣後級投資方包括凱銀投資、渤海證券及渤海彙金等。
上(shàng)述建設銀行負責人(rén)透露，“目前，專項并購基金的(de)框架已經搭建好，但還在(zài)發起成立過程中，因此基金的(de)利率未确定。”
建設銀行是(shì)最早進軍住房租賃市場的(de)銀行，2017年創建CCB建融家園，與開發商合作上(shàng)線數千套房源以(yǐ)搭建租賃平台；也(yě)爲(wéi / wèi)開發商提供長租公寓的(de)金融支持，招商蛇口于(yú)2017年12月發行的(de)國(guó)内首單銀行間市場長租公寓ABN項目便是(shì)出(chū)自建設銀行之(zhī)手。
2017年開始，國(guó)家相關部門出(chū)台系列政策支持住房租賃市場的(de)培育與發展。監管層鼓勵銀行和(hé / huò)資本市場對住房租賃企業提供信貸支持、股權投資，鼓勵租賃企業通過IPO、債券及不(bù)動産證券化産品等方式融資。
2017年2月，魔方公寓信托受益權資産支持專項計劃在(zài)上(shàng)交所挂牌，這(zhè)是(shì)國(guó)内首單公寓行業ABS，發行規模爲(wéi / wèi)3.5億元人(rén)民币。
時(shí)任魔方副總裁的(de)陳雷事後談起，長租公寓回報率不(bù)高，但回報周期長，公司想要(yào / yāo)擴張，隻能通過金融市場來(lái)解決部分投資的(de)資金。
籌措資金，是(shì)長租公寓發行資産證券化産品的(de)目的(de)。有魔方的(de)成功案例在(zài)前，公寓運營商紛紛試水。
2017年8月，鏈家自如發行了(le／liǎo)房租分期信托受益權資産支持專項計劃；2017年10月，新派公寓權益型房托資産支持專項計劃獲批發行；同樣是(shì)10月，保利地(dì / de)産資産支持專項計劃獲批通過，發行規模50億元，是(shì)首單儲架發行的(de)類REITs産品。
2017年12月，招商蛇口宣布發行首例長租公寓CMBS，融資規模達60億，超過保利50億的(de)ABS。不(bù)久後，招商蛇口再與建設銀行合作發行ABN。
至此，首單、首例湧現，公寓運營商和(hé / huò)房企的(de)在(zài)長租領域的(de)融資破局小有所成。回到(dào)基金的(de)設立身上(shàng)，建設銀行負責人(rén)表示，“建行表面上(shàng)是(shì)做一(yī / yì ／yí)個(gè)基金産品，但實質上(shàng)是(shì)支持探索專業化運營的(de)租賃機構。”
長租公寓閉環可期
長租公寓被認爲(wéi / wèi)是(shì)利基市場，盡管與房地(dì / de)産結合緊密，但過去多年，開發商少有涉足此領域，因爲(wéi / wèi)占用資本多、回報周期長、資金回報率相對低，開發商更青睐高周轉模式。
對長租公寓的(de)溯源可至2011年前後，數家由創業者創辦的(de)長租公寓品牌出(chū)現，以(yǐ)情懷和(hé / huò)線下粘性構築壁壘，緩沖供需矛盾，盤活房地(dì / de)産存量資源。此後數年間，長租公寓得到(dào)機構投資者的(de)青睐，天使輪、A輪、B輪融資開展，吸引了(le／liǎo)更多創業者進場，中介和(hé / huò)部分房企嘗試布局。
至2017年一(yī / yì ／yí)系列鼓勵政策出(chū)台，各類企業湧入，行業發展如火如荼。這(zhè)時(shí)，優勝劣汰，部分現金流不(bù)理想的(de)小型租賃企業以(yǐ)被大(dà)品牌收購等形式退出(chū)市場。
2月26日，長租公寓公司蛋殼公寓宣布已完成1億美元B輪融資，目前蛋殼公寓正參與愛公寓的(de)資産收購中。
外延式收購，是(shì)租賃企業快速擴張規模，實現彎道(dào)超車的(de)路徑。擴大(dà)規模，意味着擴大(dà)租金基礎，同時(shí)攤薄固定成本，增厚利潤。
但收購資金從何而(ér)來(lái)，是(shì)關鍵。此次建行便扮演了(le／liǎo)提供收購資金的(de)角色。建設銀行負責人(rén)表示，“如果最終不(bù)能通過撬動資金，形成’收購－持有－運營－退出(chū)’的(de)閉環，行業很難形成良性的(de)商業模式。”
在(zài)該人(rén)士看來(lái)，新派公寓于(yú)2017年10月發行類REITs産品，打通了(le／liǎo)這(zhè)一(yī / yì ／yí)閉環的(de)鏈條，是(shì)本次合作的(de)基礎。
目前，長租公寓行業尚未探索出(chū)清晰的(de)盈利模式，但市場普遍認爲(wéi / wèi)，租賃住房用地(dì / de)的(de)地(dì / de)價低，其入市能有效提高長租公寓的(de)回報率、縮短回報周期，在(zài)資産形成穩定的(de)租金流後，運營者可通過ABS、REITs等資産證券化方式收回成本。
目前，全國(guó)多個(gè)地(dì / de)市已推出(chū)租賃住房用地(dì / de)。今年2月，深圳四宗居住用地(dì / de)出(chū)讓，其中三宗爲(wéi / wèi)租賃住房用地(dì / de)，扣除配建的(de)人(rén)才住房面積後，地(dì / de)價最低的(de)一(yī / yì ／yí)宗僅爲(wéi / wèi)0.495萬元／平方米。
不(bù)止一(yī / yì ／yí)線城市，2月，南京也(yě)完成首次出(chū)讓純租賃住房用地(dì / de)工作；武漢市2018年住房保障和(hé / huò)房屋管理工作會提出(chū)，今年将進一(yī / yì ／yí)步推動租賃住房項目落地(dì / de)，推動集體土地(dì / de)建設租賃住房試點。
新派公寓拟通過并購基金收購資産，正是(shì)基于(yú)這(zhè)一(yī / yì ／yí)邏輯。王戈宏接受采訪時(shí)表示，“看好中國(guó)公募REITs的(de)未來(lái)，但資産證券化需要(yào / yāo)有規模化的(de)資産包，資産包的(de)前期收購需要(yào / yāo)成本低的(de)大(dà)規模資金支持。”
不(bù)止新派公寓，萬科、龍湖、世聯行等房企正在(zài)加速擴張。日前，萬科在(zài)2018年第一(yī / yì ／yí)次臨時(shí)股東大(dà)會上(shàng)宣布，規模已突破10萬間，成爲(wéi / wèi)行業第一(yī / yì ／yí)。
長租公寓行業資深觀察人(rén)士郁珽告訴第一(yī / yì ／yí)财經，“2018下半年，行業大(dà)時(shí)代将從’春秋’轉爲(wéi / wèi)’戰國(guó)’，競争格局逐漸固化，最終占據上(shàng)風的(de)，會是(shì)大(dà)資本、大(dà)玩家和(hé / huò)大(dà)格局。”而(ér)小型運營商有望借金融機構之(zhī)力，在(zài)市場上(shàng)争一(yī / yì ／yí)席位。
（來(lái)源：第一(yī / yì ／yí)财經日報）