進入2019年以(yǐ)來(lái)，三四線城市不(bù)時(shí)發布有托底性質的(de)樓市政策。同時(shí)，一(yī / yì ／yí)些熱點二線城市和(hé / huò)強三線城市，開始了(le／liǎo)新的(de)一(yī / yì ／yí)輪調控加碼。政策已經相對嚴厲的(de)一(yī / yì ／yí)線城市，則在(zài)加大(dà)整頓市場秩序。不(bù)過，樓市調控的(de)總基調沒有變化。

“止跌令”再現。

近日，湖北省恩施州恩施市房地(dì / de)産協會發布《關于(yú)穩定恩施房地(dì / de)産市場價格預警的(de)通知》，列舉了(le／liǎo)包括“高價備案低價開盤”等十類“擾亂恩施房地(dì / de)産市場開發秩序，不(bù)利于(yú)恩施房地(dì / de)産市場健康穩定發展”的(de)做法，并要(yào / yāo)求相關企業采取切實可行的(de)整改措施，糾正當前惡意競争的(de)市場亂象。

盡管此後恩施市房協和(hé / huò)當地(dì / de)住建部門相關人(rén)員均向媒體解釋表示，這(zhè)是(shì)房協出(chū)台的(de)“自律性文件”，但分析人(rén)士指出(chū)，此舉“托底”意味明顯。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年1-4月份，受易居研究院監測的(de)三四線城市房價漲幅爲(wéi / wèi)9.7%，遠遠小于(yú)2017年的(de)高位水平，同時(shí)也(yě)低于(yú)全國(guó)10.2%的(de)平均水平。

另外，1到(dào)5月，三四線城市累計成交面積同比下降 13%，相比一(yī / yì ／yí)線上(shàng)漲42%，二線微跌1%，頹勢明顯。此類文件進一(yī / yì ／yí)步體現了(le／liǎo)“穩房價”的(de)概念，即房價過快上(shàng)漲和(hé / huò)過快下跌都不(bù)允許，而(ér)房價應該基于(yú)市場規劃和(hé / huò)調控目标，在(zài)合理區間波動。後續預計三四線城市還會有各類穩定房價的(de)做法。

不(bù)同城市調控分化加劇

恩施市房地(dì / de)産協會的(de)文件列舉了(le／liǎo)十類“擾亂恩施房地(dì / de)産市場開發秩序、不(bù)利于(yú)恩施房地(dì / de)産市場健康穩定發展”的(de)做法。

具體包括，“高價備案低價開盤，下調價格在(zài)800-1200元/平米之(zhī)間；預售和(hé / huò)銷售價格不(bù)同，降幅在(zài)300-500元/平米之(zhī)間；有的(de)樓盤整體價格較去年下滑200-500元/平米”等。

恩施位于(yú)湖北省西部，地(dì / de)處鄂、湘、渝三省（市）交彙處，屬于(yú)典型三四線城市。根據恩施州房地(dì / de)産業協會發布的(de)市場報告，2018年度，恩施市新建商品住宅成交面積138.86萬平方米，與2017年同期相比上(shàng)漲15.70%；新建商品住宅成交均價爲(wéi / wèi)6165.58元/平方米，與2017年度成交均價相比上(shàng)漲23.59%，樓市可謂量價齊升。

這(zhè)也(yě)刺激了(le／liǎo)當地(dì / de)開發商的(de)開發熱情。數據顯示，2018年恩施市全年商品房屋新開工面積188.32萬方，近三年來(lái)首次高過銷售面積。

但好景不(bù)長，根據中國(guó)房地(dì / de)産業協會“中國(guó)房價行情”APP顯示，恩施市近一(yī / yì ／yí)個(gè)月以(yǐ)來(lái)，新房與二手房成交價格分别下降了(le／liǎo)0.32%和(hé / huò)1.58%。

聯系到(dào)文件中此次限制降價的(de)做法，多位地(dì / de)産人(rén)士均向記者表示，此舉顯然有爲(wéi / wèi)當地(dì / de)樓市“托市”的(de)意味。

這(zhè)隻是(shì)2019年房地(dì / de)産行業頻繁調控的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)縮影。中原地(dì / de)産研究中心統計數據顯示，5月份全國(guó)房地(dì / de)産行業調控高達41次，4月份達60次，2019年前5個(gè)月，房地(dì / de)産行業發布調控政策高達205次，與2018年同期的(de)159次相比上(shàng)漲接近30%。

其中，調控分化的(de)趨勢越來(lái)越明顯。進入2019年以(yǐ)來(lái)，市場不(bù)時(shí)傳出(chū)有三四線城市發布樓市托底性質的(de)政策。

近日，多家媒體報道(dào)稱南京市高淳區将放開限購，對外地(dì / de)購房者不(bù)再有社保或者個(gè)稅的(de)要(yào / yāo)求。外地(dì / de)人(rén)在(zài)高淳區買房，隻要(yào / yāo)持有南京市居住證，或者攜帶用工單位的(de)勞務合同和(hé / huò)營業執照，即可開具購房證明。2月，安徽阜陽被發現2019 年之(zhī)後挂牌的(de)土地(dì / de)出(chū)讓公告均取消限價條款。同一(yī / yì ／yí)時(shí)期，廣東清遠也(yě)發文上(shàng)調公積金貸款額度。

某房企在(zài)南京的(de)負責人(rén)表示，由于(yú)高淳區遠離南京市主城區，實際上(shàng)更适合作爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)個(gè)單獨的(de)三四線城市市場來(lái)看待，此前樓市表現一(yī / yì ／yí)般。

同策咨詢研究總監張宏偉表示，對于(yú)三四線城市來(lái)講，2019年以(yǐ)來(lái)因爲(wéi / wèi)庫存壓力較大(dà)，市場銷售期拉長，房價回落預期明顯，樓市政策可能會迎來(lái)更多調整，寬松力度可能較大(dà)。

而(ér)在(zài)三四線城市忙于(yú)“托底”的(de)同時(shí)，以(yǐ)蘇州爲(wéi / wèi)代表的(de)一(yī / yì ／yí)些熱點二線城市和(hé / huò)強三線城市，則開始了(le／liǎo)新的(de)一(yī / yì ／yí)輪調控加碼。

近日，5月挂牌出(chū)讓土地(dì / de)建築面積同比大(dà)幅上(shàng)升43%的(de)東莞，發布了(le／liǎo)新的(de)土拍規則。要(yào / yāo)求土地(dì / de)拍賣報價達到(dào)最高上(shàng)限後，将不(bù)再簡單采取“價高者得”的(de)方式，而(ér)是(shì)使用“終次報價”規則，以(yǐ)終次報價中最接近所有終次報價平均價的(de)原則，确定競得人(rén)。

此外，此前樓市火熱的(de)蘇州，在(zài)5月中旬以(yǐ)來(lái)連續多次調控。房價漲幅同比連續在(zài)統計局70城中居首的(de)西安，也(yě)在(zài)近期發文開始嚴查購房資格。

對此，華創證券認爲(wéi / wèi)，從去年後半年的(de)地(dì / de)産嚴控到(dào)年初以(yǐ)來(lái)的(de)精準施策，地(dì / de)方政府房市調控政策逐漸呈現分化趨勢，依據當地(dì / de)市場情況具體施爲(wéi / wèi)，地(dì / de)方政策更加富有彈性。

樓市調控總基調不(bù)變

盡管地(dì / de)方政策開始出(chū)現明顯的(de)分化，樓市調控的(de)總基調沒有變化。

這(zhè)首先體現在(zài)中央層面。在(zài)一(yī / yì ／yí)季度樓市升溫苗頭顯現的(de)背景下，4月19日中央政治局會議再次強調“房住不(bù)炒”。

此後，按照穩妥實施房地(dì / de)産長效機制方案确定的(de)月度分析、季度評價、年度考核的(de)要(yào / yāo)求，住建部在(zài)4月對6個(gè)城市進行預警提示的(de)基礎上(shàng)，又在(zài)5月對近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大(dà)的(de)佛山、蘇州、大(dà)連、南甯4個(gè)城市進行了(le／liǎo)預警提示。

在(zài)融資渠道(dào)方面，5月17日銀保監會印發《關于(yú)開展 “鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的(de)通知》強調，商業銀行、信托、基金等金融機構不(bù)得違規進行房地(dì / de)産融資。5月末，也(yě)有消息傳出(chū)，監管部門将收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS産品。

這(zhè)也(yě)使得5月房企融資數據明顯下降，通策研究院數據顯示，5月份40家典型上(shàng)市房企完成融資總額共計367.99億元，相較于(yú)4月，融資總額下降52.07%。

張宏偉認爲(wéi / wèi)，暫停發債的(de)源頭來(lái)自于(yú)近期房企和(hé / huò)土地(dì / de)市場的(de)“反常”。

“3、4月份土地(dì / de)市場太火了(le／liǎo)，如果沒有監管，市場存在(zài)風險，預計房企融資後期會略有收緊。”張宏偉說(shuō)。

“調控的(de)大(dà)基調沒有變，3、4月樓市剛有‘小陽春’說(shuō)法的(de)時(shí)候，高層就(jiù)再次強調‘房住不(bù)炒’，部分城市土地(dì / de)市場熱度較高，就(jiù)收緊了(le／liǎo)融資渠道(dào)，顯示出(chū)穩房價穩預期穩地(dì / de)價的(de)整體方向一(yī / yì ／yí)直沒有變化。”一(yī / yì ／yí)位東部房企高管人(rén)士表示。

上(shàng)述高管人(rén)士表示，目前來(lái)看，調控政策趨向于(yú)多元化，限售限價限購政策、公積金政策和(hé / huò)整頓市場秩序等調控手段頻出(chū)，在(zài)三四線可能會有“托底”嘗試，熱點二線城市“打補丁”的(de)同時(shí)，政策已經相對嚴厲的(de)一(yī / yì ／yí)線城市，則在(zài)市場秩序整頓上(shàng)，投入了(le／liǎo)比較大(dà)的(de)精力。

北京市住建委近日又查處了(le／liǎo)20家違規發布房源信息的(de)房地(dì / de)産中介，2019年已依法對183家房地(dì / de)産經紀機構的(de)違法違規行爲(wéi / wèi)立案查處。

而(ér)對于(yú)後續的(de)政策走向，上(shàng)述高管人(rén)士表示，因城施策試點是(shì)否擴圍，試點城市房價調控目标如何落實，長效機制逐步建立的(de)背景下限價等短效措施如何退出(chū)等，都值得關注。

（信息來(lái)源：21世紀經濟報）