近日至少有十家信托公司陸續收到(dào)“窗口指導”，要(yào / yāo)求加強房地(dì / de)産信托領域風險防控，控制房地(dì / de)産信托規模。對于(yú)面臨償債高峰期的(de)房地(dì / de)産行業來(lái)說(shuō)，這(zhè)是(shì)個(gè)壞消息。

業内人(rén)士表示，狂飙突進的(de)房地(dì / de)産信托業務收到(dào)監管層收緊信号，壓力自然迅速傳導至被管制對象——高杠杆、高周轉的(de)房企。它們或國(guó)内發債、出(chū)海發債，或賣股權、賣項目多方籌集資金，以(yǐ)平安渡過償債高峰期。

多家信托公司遭遇窗口指導

近年來(lái)的(de)“吸金”大(dà)戶，房地(dì / de)産信托領域正經曆新一(yī / yì ／yí)輪的(de)監管調控。《經濟參考報》記者從多家信托公司内部獲悉，部分房地(dì / de)産信托業務增速過快、增量過大(dà)的(de)信托公司收到(dào)監管層窗口指導，要(yào / yāo)求提高項目風險管控水平，控制地(dì / de)産信托業務發展速度和(hé / huò)規模。

“至少有十家信托公司陸續收到(dào)窗口指導，被‘約談’、‘警示’。”某信托公司管理人(rén)士透露。

上(shàng)述人(rén)士表示，各家公司收到(dào)的(de)監管要(yào / yāo)求不(bù)盡相同，有的(de)要(yào / yāo)求“自覺控制地(dì / de)産信托業務規模”，有的(de)要(yào / yāo)求“三季度末地(dì / de)産信托業務規模不(bù)得超過二季度末”，甚至有個(gè)别公司要(yào / yāo)求“全面暫停地(dì / de)産信托業務”。

記者了(le／liǎo)解到(dào)，銀保監會對上(shàng)述十家信托公司主要(yào / yāo)提出(chū)五點要(yào / yāo)求。一(yī / yì ／yí)是(shì)，這(zhè)些信托公司增強大(dà)局意識，嚴格落實“房住不(bù)炒”的(de)總要(yào / yāo)求，嚴格執行房地(dì / de)産市場調控政策和(hé / huò)現行房地(dì / de)産信托監管要(yào / yāo)求。二是(shì)，提高風險管控水平，确保業務規模及複雜程度與自身資本實力、資産管理水平、風險防控能力相匹配。三是(shì)，提高合規意識，加強合規建設，确保房地(dì / de)産信托業務穩健發展。四是(shì)，控制業務增速，将房地(dì / de)産信托業務增量和(hé / huò)增速控制在(zài)合理水平。五是(shì)，提升受托管理能力，積極優化房地(dì / de)産信托服務方式，爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産企業提供專業化、特色化金融服務。

據悉，在(zài)“窗口指導”後，某涉房信托較多的(de)信托公司緊急召開電話會議，要(yào / yāo)求三季度房地(dì / de)産信托規模較二季度“零新增”。其中，未備案項目、符合432的(de)通道(dào)類業務、地(dì / de)産并購類項目全部暫停。

“公司要(yào / yāo)求未來(lái)隻能在(zài)舊項目結束後釋放的(de)規模做文章。”一(yī / yì ／yí)位相關人(rén)士透露，公司将設立戰略客戶名單，未來(lái)釋放出(chū)的(de)規模将優先對戰略客戶供給。

點面結合　重在(zài)降房地(dì / de)産杠杆

北京某信托資深人(rén)士向《經濟參考報》記者表示，目前來(lái)看，穩定房地(dì / de)産市場是(shì)政策主基調，房地(dì / de)産融資端，尤其是(shì)前融等階段融資是(shì)重點收緊對象。

上(shàng)述人(rén)士也(yě)指出(chū)，此次監管約談針對的(de)是(shì)高風險、高杠杆等房企融資亂象問題。其目的(de)是(shì)引導房地(dì / de)産信托健康發展，并不(bù)是(shì)“一(yī / yì ／yí)刀切”地(dì / de)給房企“斷供”，更不(bù)希望引起恐慌。

用益信托研究員帥國(guó)讓也(yě)對《經濟參考報》記者表示，此次指導将對房地(dì / de)産信托規模占比較大(dà)的(de)信托公司影響明顯，将有效推動行業轉型，避免過度依賴房地(dì / de)産信托業務，對行業的(de)未來(lái)健康發展也(yě)是(shì)有利的(de)。

2019年以(yǐ)來(lái)，雖然涉房融資政策整體偏緊，但需求井噴下，作爲(wéi / wèi)較高成本融資渠道(dào)的(de)房地(dì / de)産信托再次成爲(wéi / wèi)香饽饽。用益信托最新數據顯示，截至6月30日，今年來(lái)68家信托公司共發行了(le／liǎo)3238隻房地(dì / de)産集合信托産品，爲(wéi / wèi)房企“輸血”5063.8億元。其中所發産品的(de)平均期限1.53年，平均年收益率爲(wéi / wèi)8.32%。而(ér)銀保監會數據顯示，截至5月末，房地(dì / de)産信托資産餘額3.15萬億元，占全部信托資産餘額14.00%；較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。

房地(dì / de)産信托之(zhī)所以(yǐ)“逆勢”增長，一(yī / yì ／yí)方面，房企迫切需要(yào / yāo)大(dà)量資金來(lái)補血，另一(yī / yì ／yí)方面，房地(dì / de)産對于(yú)投資者和(hé / huò)機構來(lái)說(shuō)，依然是(shì)優質項目。“房地(dì / de)産信托産品一(yī / yì ／yí)般表現穩定，收益也(yě)高，基本都能給到(dào)8%左右的(de)收益，不(bù)能兌付的(de)情況極少。同時(shí)，信托公司對于(yú)涉房項目收費也(yě)遠高于(yú)其他(tā)業務，相對于(yú)通道(dào)業務0.2%的(de)手續費，房地(dì / de)産業務高達1.5%。”北京某信托公司财富管理人(rén)士說(shuō)。

正是(shì)涉房項目的(de)高收益，促使部分信托公司房地(dì / de)産信托業務增長較快，并存在(zài)一(yī / yì ／yí)定合規問題和(hé / huò)風險隐患。銀保監會相關負責人(rén)表示，今後銀保監會将會對信托公司的(de)警示指導作爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)項常态化工作，根據房地(dì / de)産市場發展變化情況，及時(shí)開展政策吹風，推動信托公司沿着正确軌道(dào)穩健發展。

發債、賣股權　房企多方補血

在(zài)信托渠道(dào)被收緊的(de)同時(shí)，發債、賣股現象明顯增多。僅10日一(yī / yì ／yí)天，太湖新城實業拟發行公司債券20億元；招商蛇口拟發行270天期限、10億元超短期融資券；雲南城投集團拟發行3年期10億元中期票據用于(yú)還債；渝開發公告稱，拟向合格投資者公開發行公司債券（第一(yī / yì ／yí)期），3.79億元等。同時(shí)，合富輝煌3.58億港元出(chū)售物業管理公司；首開股份拟出(chū)讓明泰置業50%股權，募集不(bù)低于(yú)1.225億元；中國(guó)金茂拟1.099億元轉讓天津北方澤茂100%股權。

除了(le／liǎo)國(guó)内發債、賣項目外，房企海外發債更是(shì)刷新紀錄。中原地(dì / de)産研究中心數據顯示，7月上(shàng)旬，在(zài)國(guó)内融資收緊有所預期的(de)情況下，房地(dì / de)産企業海外融資計劃井噴，僅前10日，已有超過18家房地(dì / de)産企業發布超過百億美元的(de)融資計劃。

7月10日，時(shí)代中國(guó)控股公告稱，發行于(yú)2023年到(dào)期的(de)4億美元6.75%優先票據，公司拟将票據發行所得款項淨額用作其若幹現有債務再融資及一(yī / yì ／yí)般企業用途。龍光地(dì / de)産控股有限公司拟發行4億美元2023年到(dào)期年息6.5%的(de)優先票據。7月9日，中海發行20億港元及4.5億美元雙币種固息債券；世茂房地(dì / de)産拟發行10億美元于(yú)2026年到(dào)期的(de)優先票據；利福國(guó)際拟發行于(yú)2024年到(dào)期的(de)3億美元有擔保債券；旭輝控股集團有限公司拟發行于(yú)2024年到(dào)期本金總額爲(wéi / wèi)3億美元。

中原地(dì / de)産首席分析師張大(dà)偉表示，在(zài)信托等融資渠道(dào)收緊預期下，房企在(zài)7月初加快境外融資，額度、次數都刷新曆史同期紀錄。

作爲(wéi / wèi)房企融資鏈條中的(de)重要(yào / yāo)環節，各融資渠道(dào)的(de)變化，對房企融資結構影響一(yī / yì ／yí)直都在(zài)進行。數據顯示，6月份同策研究院監測的(de)40家典型上(shàng)市房企完成融資金額折合人(rén)民币共計611.6億元，環比上(shàng)漲66.2%。債權融資額爲(wéi / wèi)535.9億元，占房企融資總量的(de)87.63%，環比上(shàng)漲64.06%。其中發行公司債176.55億元，占比28.87%；信托貸款107.32億元，占比17.55%；境内銀行貸款87.98億元，占比14.39%；中期票據34.36億元，占比5.62%；其他(tā)債權融資129.71億元，占比21.21%。另外，截至目前，7月股權融資金額爲(wéi / wèi)75.7億元，占總融資金額比重爲(wéi / wèi)12.37%，環比上(shàng)漲83.17%。

（信息來(lái)源：經濟參考報）