各地(dì / de)發展住房租賃市場動作頻頻。《經濟參考報》記者調研發現，從政策支持到(dào)土地(dì / de)出(chū)讓的(de)嬗變，從企業探索轉型到(dào)金融配套的(de)實現，住房租賃市場迎來(lái)前所未有的(de)發展機遇，多方資本競逐萬億租賃市場。

 多位業内人(rén)士認爲(wéi / wèi)，貫穿租賃業務“開發-運營-消費-退出(chū)”全産業鏈的(de)金融支撐體系有望逐步确立。但與此同時(shí)，住房租賃制度體系建設必須進一(yī / yì ／yí)步加快，而(ér)今後大(dà)量信貸資金和(hé / huò)社會資金湧入租賃金融領域是(shì)必然趨勢，要(yào / yāo)防止租賃貸款變爲(wéi / wèi)樓市“加杠杆”的(de)工具。

 多路資本搶灘

 住房租賃市場的(de)商機已經顯現，引來(lái)各方資本競相追逐。東方證券一(yī / yì ／yí)份報告預測，目前我國(guó)租賃人(rén)口預計爲(wéi / wèi)1.9億人(rén)，租賃市場規模已超萬億元。至2030年我國(guó)租賃人(rén)口将達2.7億人(rén)，整體市場規模将達4.2萬億元。

 随着住房租賃被确定爲(wéi / wèi)我國(guó)住房體系的(de)重要(yào / yāo)組成部分，2017年7月，住建部等九部委下發《關于(yú)在(zài)人(rén)口淨流入的(de)大(dà)中城市加快發展住房租賃市場的(de)通知》，廣州、深圳、佛山等12個(gè)城市開展首批試點。8月，國(guó)土部、住建部又确定了(le／liǎo)上(shàng)海、廣州、杭州等13個(gè)城市，開展利用集體建設用地(dì / de)建設租賃住房試點

 戴德梁行華南及華西區研究部主管張曉端說(shuō)：“中國(guó)住宅租賃市場的(de)發展前景和(hé / huò)廣闊空間吸引着諸多運營主體進行嘗試和(hé / huò)探索。作爲(wéi / wèi)新的(de)藍海，金融支持是(shì)租賃住宅市場發展的(de)基石。”

 銀行迅速“搶灘”。10月30日，中信銀行與碧桂園集團簽署合作協議，中信銀行未來(lái)三年将在(zài)長租住宅領域提供300億元保障性基金，滿足碧桂園在(zài)長租住宅領域金融需求。雙方将在(zài)長租住宅開發建設、投資孵化、持有運營、後期退出(chū)等全鏈條進行整體業務合作。

 11月1日，建行與武漢市房管局聯手打造的(de)武漢住房租賃交易服務平台正式上(shàng)線，這(zhè)是(shì)全國(guó)省會城市中首次上(shàng)線政銀合作模式的(de)住房租賃交易服務平台；11月2日，廣東省住建廳、佛山市政府分别與建行廣東省分行達成住房租賃戰略合作，打造國(guó)内首個(gè)政銀合作的(de)住房租賃監管及交易平台。據悉，未來(lái)5年，建行将向廣東省内住房租賃市場參與主體提供不(bù)少于(yú)2000億元的(de)貸款。

 11月2日，中行也(yě)發布消息稱，中行廈門市分行與廈門市國(guó)土資源與房産管理局簽署《廈門市住房租賃市場金融服務戰略合作協議》。

 11月24日，建行廣東自貿試驗區分行與中鐵建、中交建、中國(guó)金茂等10家知名房地(dì / de)産企業簽訂住房租賃戰略合作協議并聯合發起倡議，共同建設“購房、租賃、保障”三位一(yī / yì ／yí)體住房服務創新模式，并在(zài)未來(lái)幾年内迅速推出(chū)3000多套人(rén)才公寓。

 建設銀行廣東自貿區分行行長朱小敏表示，分行不(bù)僅給予房地(dì / de)産企業充分的(de)信貸支持，還以(yǐ)“CCB建融家園”住房租賃平台爲(wéi / wèi)依托，爲(wéi / wèi)政府、房地(dì / de)産企業、住房租賃企業及個(gè)人(rén)提供大(dà)數據智慧服務。

 互聯網巨頭也(yě)在(zài)加速布局。今年8月，阿裏巴巴與杭州住保房管局簽訂協議，打造“智慧住房租賃平台”；10月，支付寶宣布信用租房平台正式上(shàng)線，并在(zài)上(shàng)海、北京、深圳等8個(gè)城市啓用了(le／liǎo)支付寶信用租房。10月24日，京東集團召開房産業務方面的(de)新聞發布會，宣布進軍房地(dì / de)産領域，首期上(shàng)線的(de)房産頻道(dào)已經有82家開發商和(hé / huò)35家服務商入駐，涉及項目達2027個(gè)，覆蓋城市超20個(gè)。

 金融要(yào / yāo)素俱備

 《經濟參考報》記者了(le／liǎo)解到(dào)，推動租賃市場發展的(de)主要(yào / yāo)金融要(yào / yāo)素正在(zài)形成。這(zhè)些要(yào / yāo)素包括企業端的(de)金融支持、個(gè)人(rén)端的(de)消費信貸支持、項目層面的(de)資産證券化與退出(chū)機制，有望逐步确立貫穿租賃業務“開發-運營-消費-退出(chū)”全産業鏈的(de)金融支撐體系。

 記者發現，目前金融資本介入住房租賃市場主要(yào / yāo)有兩種模式，一(yī / yì ／yí)是(shì)和(hé / huò)房地(dì / de)産租賃企業合作；二是(shì)和(hé / huò)政府方面合作。

 例如，第一(yī / yì ／yí)種模式中，銀行與房企合作，雙方簽署租賃權轉讓協議，通過銀行平台出(chū)租房源，與此同時(shí)，銀行也(yě)可爲(wéi / wèi)租戶提供包括租房按揭貸款在(zài)内的(de)金融産品。

 11月3日，建行深圳市分行與包括萬科、華潤、碧桂園等在(zài)内的(de)十幾家房地(dì / de)産企業簽署房屋租賃戰略合作協議，宣布正式開發深圳市長租房市場。據建行深圳市分行相關負責人(rén)介紹，目前已與房企簽署了(le／liǎo)超5000套住房租賃權轉讓協議，房源均爲(wéi / wèi)精裝修新房。

 同時(shí)，在(zài)消費端方面，建設銀行可爲(wéi / wèi)租戶提供“按居貸”，最高可貸100萬，還款期可長達10年。租房貸款與購房貸款很相似，是(shì)銀行直接支付給房企，租戶每月向銀行還款，這(zhè)可以(yǐ)使房企迅速回籠資金。

 另一(yī / yì ／yí)種模式是(shì)銀行與政府合作，聯手建設住房租賃管理平台，在(zài)人(rén)房核驗、交易撮合、信用評價、資金監管等租房全流程各個(gè)環節提供相應的(de)金融服務和(hé / huò)産品。

 此外，租賃住房資産證券化也(yě)在(zài)試水。10月11日，國(guó)内首單長租公寓資産“類REITs”誕生：新派公寓權益型房托資産支持專項計劃在(zài)深交所正式獲批發行，發行額度爲(wéi / wèi)2.7億元，期限5年，其中優先級産品獲AAA評級，利率5.3%。

 随後，保利地(dì / de)産宣布國(guó)内首單央企租賃住房REITs——中聯前海開源-保利地(dì / de)産租賃住房一(yī / yì ／yí)号資産支持專項計劃獲得上(shàng)海證券交易所審議通過，總發行規模50億元，期限18年，以(yǐ)保利地(dì / de)産自持租賃項目作爲(wéi / wèi)底層物業資産。上(shàng)海證券交易所總經理黃紅元認爲(wéi / wèi)，借助資産證券化爲(wéi / wèi)企業提供切實的(de)融資渠道(dào)和(hé / huò)投資退出(chū)路徑，盤活存量房屋增加租賃住房的(de)有效供給，有助于(yú)形成有效的(de)、規模化的(de)住房租賃市場。

 而(ér)京東、支付寶等互聯網企業進入租房領域，有助于(yú)重構租房市場用戶體驗，幫助構建良好的(de)租賃生态體系。廈門大(dà)學管理學教授戴亦一(yī / yì ／yí)認爲(wéi / wèi)，現階段我國(guó)租賃市場存在(zài)虛假房源、市場透明度低、吃差價、克扣押金等諸多亂象，信用體系引入租房市場，爲(wéi / wèi)房東和(hé / huò)租客市場主要(yào / yāo)參與者帶來(lái)諸多益處。

 金融風險須防

 業内人(rén)士表示，今後大(dà)量信貸資金和(hé / huò)社會資金湧入租賃金融領域是(shì)必然趨勢，要(yào / yāo)防止租賃貸款變爲(wéi / wèi)樓市加杠杆的(de)工具。

 對于(yú)租賃消費端的(de)“按居貸”這(zhè)類極大(dà)方便租客的(de)産品，也(yě)有不(bù)少人(rén)表示質疑。中原地(dì / de)産首席分析師張大(dà)偉表示，租賃貸款變相給了(le／liǎo)租賃加杠杆的(de)機會和(hé / huò)概率，要(yào / yāo)是(shì)能貸款，那麽租賃就(jiù)會被投資者利用。“過去租賃漲幅遠遠低于(yú)房價漲幅，原因是(shì)沒法用杠杆，如果租房都要(yào / yāo)貸款，都有杠杆，那麽未來(lái)租金很可能會出(chū)現大(dà)漲”。“從理論上(shàng)講，租賃貸款進入樓市投機者手中其實并不(bù)難。

 某融資擔保公司工作人(rén)員向記者表示，該公司與一(yī / yì ／yí)些銀行有合作協議，每年配合銀行向外放款，但貸款會進入征信系統。他(tā)介紹，通過該平台借貸年利率達5.4%，單家銀行個(gè)人(rén)最多能貸70萬元，多貸幾家最多可以(yǐ)貸到(dào)200萬元，200萬元以(yǐ)下不(bù)需要(yào / yāo)抵押物。“貸款用途說(shuō)明是(shì)消費或裝修什麽的(de)，就(jiù)能夠辦下來(lái)。現在(zài)政策鼓勵之(zhī)下，越來(lái)越多的(de)銀行可以(yǐ)經由租賃貸款名義辦下來(lái)。”他(tā)說(shuō)。

 “互聯網金融提供的(de)‘信用貸’、‘消費貸’、‘過橋貸’等，都很容易變成樓市‘加杠杆’的(de)工具。租賃貸款也(yě)一(yī / yì ／yí)樣，如果沒有有效的(de)防範措施，也(yě)很容易被炒房者利用。”“愛租哪”合夥人(rén)陳其東認爲(wéi / wèi)，互聯網金融開展業務沒有地(dì / de)域限制，雖然方便消費者，但是(shì)無法核實客戶需求的(de)真實性。在(zài)如何有效甄别房源是(shì)否真正出(chū)租、租房合同真僞等方面，互聯網金融公司還缺乏好的(de)辦法。

 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲(wéi / wèi)，房租貸就(jiù)是(shì)一(yī / yì ／yí)種“消費貸”，也(yě)存在(zài)套現的(de)可能。監管部門應當對此類貸款進行管制，對貸款資格設置門檻進行審核，對于(yú)挪作他(tā)用等行爲(wéi / wèi)要(yào / yāo)堅決懲處。炒房者借助各種“加杠杆”手段，使得限購政策、銀行差别化信貸政策等控制過度杠杆的(de)“防火牆”輕易就(jiù)被突破。過度杠杆化則可能驅使一(yī / yì ／yí)些收入較低或不(bù)穩定人(rén)群、高風險傾向人(rén)群涉足住房融資，容易産生“次級貸款”，加大(dà)房地(dì / de)産波動和(hé / huò)金融風險。

 （圖片來(lái)源：互聯網）