接近監管層的(de)人(rén)士近日表示，監管部門正積極研究出(chū)台公募REITs監管相關業務規則，支持符合條件的(de)住房租賃、PPP項目開展資産證券化。

  住房租賃類REITs加速獲批

  業内人(rén)士介紹，由于(yú)國(guó)内REITs相關法規和(hé / huò)稅收政策尚未完善，大(dà)多數房地(dì / de)産企業搭建的(de)REITs融資平台實際上(shàng)是(shì)對标準化REITs做了(le／liǎo)細微調整，通過券商或基金子(zǐ)公司的(de)“資産支持專項計劃”等方式嫁接私募合格投資者，一(yī / yì ／yí)般被稱爲(wéi / wèi)類REITs産品。

  作爲(wéi / wèi)資産證券化的(de)分支，類REITs的(de)市場近年發展迅速，發行規模增長顯著。2017年，國(guó)内市場共發行16單類REITs産品，發行總額379.67億元，較上(shàng)年增長156.1%。從存量上(shàng)看，Wind數據顯示，截至23日，交易所已挂牌發行的(de)類REITs證券化産品數量爲(wéi / wèi)30隻，總發行規模爲(wéi / wèi)664.48億元。

  “REITs符合諸多政策要(yào / yāo)求，如服務實體經濟、防控金融風險、推動高質量發展和(hé / huò)實施供給側結構性改革。”某REITs行業研究平台主編劉洋表示，REITs可對落實“三去一(yī / yì ／yí)降一(yī / yì ／yí)補”的(de)宏觀政策有所助益，盤活各類存量經營性不(bù)動産，降低政府和(hé / huò)企業财務杠杆，化解信貸市場期限錯配和(hé / huò)高杠杆風險。REITs在(zài)租賃住房市場、PPP、基礎設施、養老地(dì / de)産和(hé / huò)城市更新等領域具有廣闊發展空間。

  自2017年10月以(yǐ)來(lái)，長租公寓證券化受市場關注，住房租賃類REITs産品加速獲批。

  劉洋表示，住房租賃REITs是(shì)我國(guó)地(dì / de)産行業未來(lái)十年的(de)重要(yào / yāo)發展趨勢。我國(guó)房地(dì / de)産行業發展已進入存量時(shí)代，近期房企開發貸面臨收縮，房企融資環境不(bù)會像以(yǐ)往那樣寬松，資金進入房地(dì / de)産行業的(de)總量将減少，高價地(dì / de)情況将趨減，取而(ér)代之(zhī)的(de)是(shì)房企将注意力轉向安全系數相對較高的(de)地(dì / de)産金融領域。住房租賃市場作爲(wéi / wèi)國(guó)家政策密集加碼、長期支持的(de)領域，發展住房租賃REITs可謂恰逢其時(shí)。

  多家券商布局REITs業務

  類REITs項目發展成爲(wéi / wèi)券商等機構關注重點。Wind數據顯示，在(zài)交易所挂牌的(de)30隻類REITs産品中共有15家機構參與發行，其中以(yǐ)證券公司或券商資管子(zǐ)公司爲(wéi / wèi)主，共有9家參與發行産品18隻，占總發行數量一(yī / yì ／yí)半以(yǐ)上(shàng)。從規模看，排名前三的(de)華夏資本、恒泰證券、中信證券合計規模達355.91億元。

  業内人(rén)士表示，REITs被認爲(wéi / wèi)是(shì)尚待券商投行和(hé / huò)資管機構開發的(de)一(yī / yì ／yí)片“藍海”。在(zài)REITs運作中，券商資管機構或投行扮演的(de)是(shì)發行機構及承銷商角色。光大(dà)證券固定收益總部執行總經理高健認爲(wéi / wèi)，住房租賃REITs是(shì)不(bù)錯的(de)券商創新發展方向。據測算，我國(guó)公募REITs市場規模可達12萬億元，住房租賃REITs市場規模可達近2萬億元。

  在(zài)高健看來(lái)，這(zhè)麽大(dà)的(de)市場容量，絕大(dà)多數有條件的(de)券商都會布局這(zhè)塊業務。但REITs市場是(shì)有門檻的(de)，前期項目比較少，且大(dà)多有創新示範需求，這(zhè)種情況下融資方會傾向大(dà)型券商、經驗豐富的(de)實操團隊，一(yī / yì ／yí)般中小券商現階段較難打開局面。

  在(zài)談及券商等機構如何布局REITs業務時(shí)，高健表示，排名靠前的(de)券商從事類REITs業務經驗豐富、人(rén)員配備充足，實操層面已很少存在(zài)法律、稅務等方面的(de)困難，更多的(de)是(shì)精益求精及針對特定項目的(de)定制化設計。對領先券商來(lái)說(shuō)，業務開展的(de)難點可能是(shì)項目儲備問題。

  公募REITs積極醞釀

  類REITs産品的(de)密集挂牌推升市場對公募REITs出(chū)爐的(de)預期。深交所日前發布的(de)《深圳證券交易所發展戰略規劃綱要(yào / yāo)(2018-2020年)》指出(chū)，探索發行公募REITs，引入多元化投資者。配合研究制定REITs相關配套規則，推動相關主管部門出(chū)台稅收優惠等政策，營造良好市場環境。沉寂多年的(de)公募REITs有望迎來(lái)新突破。

  專家認爲(wéi / wèi)，目前，國(guó)内交易所挂牌的(de)類REITs産品在(zài)法律關系、底層交易結構、監管要(yào / yāo)求等環節與國(guó)際成熟市場産品基本一(yī / yì ／yí)緻，隻是(shì)交易平台、發行方式等方面存在(zài)差别。類REITs産品多在(zài)交易所綜合協議交易平台或固定收益平台交易，屬于(yú)私募産品，與集中競價交易系統相比，交投不(bù)太活躍。如果公募REITs推出(chū)，應在(zài)集中競價交易系統交易，增加金融産品流動性。

  “當前REITs的(de)發展環境是(shì)最佳狀态。”劉洋認爲(wéi / wèi)，監管層、實務界和(hé / huò)學術界等都在(zài)積極推動REITs落地(dì / de)。PPP領域是(shì)REITs落地(dì / de)最有希望的(de)突破口和(hé / huò)落腳點。基于(yú)政府高層、監管口徑的(de)考量，公募REITs今年就(jiù)會推出(chū)的(de)可能性較大(dà)。

  高健認爲(wéi / wèi)，REITs是(shì)推動建立購租并舉住房制度的(de)重要(yào / yāo)工具，社會資本投入占比提升是(shì)住房租賃市場發展必然方向，有助于(yú)促進房地(dì / de)産長效機制體系構建。

  對于(yú)存在(zài)的(de)問題，劉洋表示，首先，公募REITs法律架構和(hé / huò)業務規則很關鍵，因爲(wéi / wèi)REITs必須要(yào / yāo)在(zài)資本市場上(shàng)全流通，而(ér)且必須要(yào / yāo)實現規範的(de)高質量發展。其次，整個(gè)市場目前爲(wéi / wèi)止操作過創新REITs項目的(de)人(rén)員數量不(bù)多，人(rén)才儲備和(hé / huò)投資者教育要(yào / yāo)跟上(shàng)。最後，REITs設立、持有、退出(chū)環節稅收都很高，應明确稅收中性原則。

  （圖片來(lái)源：互聯網）