“大(dà)家都在(zài)抓緊時(shí)間上(shàng)規模，我們今年也(yě)計劃再簽3萬間長租公寓。”某長租公寓品牌負責人(rén)告訴中國(guó)證券報記者。2015年以(yǐ)來(lái)，随着“租購并舉”政策風起，大(dà)型房企、中介機構、酒店集團、創業公司大(dà)舉進軍長租公寓市場。特别是(shì)2017年以(yǐ)來(lái)，随着存量房時(shí)代的(de)到(dào)來(lái)，長租公寓市場更是(shì)打響了(le／liǎo)拼速度、上(shàng)規模的(de)“競賽”。

一(yī / yì ／yí)邊是(shì)短期内難以(yǐ)上(shàng)漲的(de)租金，一(yī / yì ／yí)邊是(shì)不(bù)斷上(shàng)漲的(de)拿房成本，長租公寓目前盈利困難。但是(shì)，對于(yú)加快布局的(de)長租公寓巨頭而(ér)言，上(shàng)規模才是(shì)當務之(zhī)急，因爲(wéi / wèi)“隻有加快上(shàng)規模，才有資格賭明天。”而(ér)在(zài)市場加快洗牌的(de)背景下，着眼長遠，如何完善盈利模式、降低成本、通過金融支持促進長租公寓發展成爲(wéi / wèi)内業思考的(de)問題。

規模蹿升                     

從天壇東門地(dì / de)鐵站C口出(chū)來(lái)，步行10分鍾左右，有一(yī / yì ／yí)座7層小樓。這(zhè)裏原是(shì)一(yī / yì ／yí)家叫做“愛華賓館”的(de)老牌三星級酒店，一(yī / yì ／yí)年前被萬科旗下長租公寓品牌泊寓拿下，修葺一(yī / yì ／yí)新，并于(yú)日前開門迎客。中國(guó)證券報記者到(dào)店裏的(de)時(shí)候，負責人(rén)曉岚正忙得不(bù)可開交，“這(zhè)是(shì)我們在(zài)北京的(de)第7家門店。”

作爲(wéi / wèi)最早進軍長租公寓市場的(de)房企，萬科早在(zài)2015年初便開始試水，并于(yú)2016年5月推出(chū)泊寓品牌，此後便走上(shàng)了(le／liǎo)迅速擴張的(de)道(dào)路。在(zài)近期舉行的(de)臨時(shí)股東大(dà)會上(shàng)，萬科董事局主席郁亮表示，萬科在(zài)長租公寓市場已布局3年，目前在(zài)29個(gè)城市擁有10.3萬間客房，其中開業3萬間。

泊寓的(de)迅速崛起，成爲(wéi / wèi)眼下長租公寓市場極速擴張的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)縮影。尤其是(shì)住房租賃市場最爲(wéi / wèi)發達的(de)北京、上(shàng)海、廣州和(hé / huò)深圳四個(gè)一(yī / yì ／yí)線城市，大(dà)大(dà)小小的(de)長租公寓品牌忙着安營紮寨，殺得不(bù)亦樂乎。據統計，截至2017年底，上(shàng)述四個(gè)城市的(de)集中式長租公寓品牌達300多個(gè)，管理房間數量超過200萬間。

不(bù)僅如此，杭州、成都、南京、武漢等二線城市的(de)長租公寓市場發展同樣如火如荼。“2014年我們剛創業，杭州隻有5個(gè)長租公寓品牌，房間數加起來(lái)1萬間左右。現在(zài)杭州僅本地(dì / de)品牌就(jiù)達30多個(gè)，另外還有40多個(gè)全國(guó)品牌，房間數估計有50萬間。”杭州本地(dì / de)長租公寓品牌達人(rén)嘉公寓創始人(rén)徐詩亮告訴中國(guó)證券報記者。

在(zài)大(dà)大(dà)小小的(de)長租公寓品牌中，以(yǐ)萬科旗下的(de)泊寓爲(wéi / wèi)代表的(de)“地(dì / de)産派”發展勢頭最爲(wéi / wèi)迅猛。據統計，目前排名前30位的(de)房企中，已有1/3以(yǐ)上(shàng)涉足長租公寓市場。此外，以(yǐ)鏈家旗下的(de)自如爲(wéi / wèi)代表的(de)“中介派”，以(yǐ)如家旗下的(de)逗号爲(wéi / wèi)代表的(de)“酒店派”，以(yǐ)魔方爲(wéi / wèi)代表的(de)“創業派”也(yě)各雄踞一(yī / yì ／yí)方，整個(gè)長租公寓市場形成“四大(dà)門派”分庭抗禮的(de)局面。

“四大(dà)門派”角力的(de)同時(shí)，各路資本也(yě)在(zài)背後推波助瀾。1月16日，自如宣布完成40億元A輪融資，成爲(wéi / wèi)業内最大(dà)規模的(de)單筆融資；2月6日，鼎寓宣布獲得1000萬元的(de)Pre-A輪融資；2月26日，蛋殼公寓宣布獲得1億美元B輪融資，旋即開啓新一(yī / yì ／yí)輪擴張……

這(zhè)種勢如破竹的(de)情景放到(dào)2015年之(zhī)前絕難想象。

讓長租公寓一(yī / yì ／yí)飛沖天的(de)是(shì)政策東風。2015年1月6日，住建部發布《關于(yú)加快培育和(hé / huò)發展住房租賃市場的(de)指導意見》後，一(yī / yì ／yí)系列鼓勵和(hé / huò)支持住房租賃市場發展的(de)政策徹底激活了(le／liǎo)長租公寓市場。到(dào)2017年，随着九部委發布《關于(yú)在(zài)人(rén)口淨流入的(de)大(dà)中城市加快發展住房租賃市場的(de)通知》，以(yǐ)及十九大(dà)報告進一(yī / yì ／yí)步明确租購并舉的(de)住房政策，長租公寓市場驟然爆發。

政策嗅覺最敏銳的(de)地(dì / de)産開發商對于(yú)長租公寓态度的(de)轉變最能說(shuō)明這(zhè)一(yī / yì ／yí)點。徐詩亮清楚地(dì / de)記得，“2014年剛創業那會兒，我拜訪了(le／liǎo)杭州德聖地(dì / de)産、北京石榴集團等幾家房企。如果房企加入進來(lái)，對行業格局的(de)沖擊肯定是(shì)最大(dà)的(de)。當時(shí)它們對于(yú)長租公寓還沒什麽興趣，結果2015年一(yī / yì ／yí)下子(zǐ)就(jiù)起來(lái)了(le／liǎo)，現在(zài)已後來(lái)居上(shàng)成爲(wéi / wèi)發展勢頭最猛的(de)一(yī / yì ／yí)股力量。”

同時(shí)，人(rén)口向一(yī / yì ／yí)線和(hé / huò)核心二線城市集聚、晚婚晚育等因素導緻的(de)首次購房年齡推遲，也(yě)令長租公寓市場發展前景被紛紛看好。鏈家研究院對北京、上(shàng)海的(de)租房市場調查顯示，2013年-2016年，居民首次購房年齡從30歲推遲到(dào)34歲。預計到(dào)2025年，中國(guó)租賃市場規模将從現在(zài)的(de)1.1萬億元增長到(dào)2.9萬億元，到(dào)2030年将會超過4.6萬億元。

在(zài)此背景下，2018年以(yǐ)來(lái)，新一(yī / yì ／yí)輪競賽打響了(le／liǎo)，特别是(shì)實力雄厚的(de)地(dì / de)産開發商更是(shì)氣勢洶洶。其中，萬科的(de)目标是(shì)2018年達到(dào)15萬間，旭輝的(de)目标是(shì)2018年簽約6萬間，碧桂園則在(zài)去年底設定了(le／liǎo)“三年内發展100萬套長租公寓”的(de)目标，佳兆業計劃三年内打造10萬間長租公寓，保利地(dì / de)産計劃三年内完成30萬套長租公寓。

這(zhè)樣的(de)競賽自然需要(yào / yāo)金融産品的(de)彈藥支持。于(yú)是(shì)，适合國(guó)内長租公寓市場的(de)類REITs産品應運而(ér)生，并一(yī / yì ／yí)下子(zǐ)成了(le／liǎo)市場寵兒。自去年10月新派公寓推出(chū)的(de)國(guó)内首單長租公寓類REITs産品在(zài)深交所發行後，保利、招商蛇口、旭輝等類REITs産品先後獲批，碧桂園更是(shì)推出(chū)了(le／liǎo)高達百億元規模的(de)類REITs産品。

“類REITs産品非常适合長租公寓市場，它可以(yǐ)對标的(de)資産的(de)運營現金流和(hé / huò)物業處置收益等進行評估，提升整體的(de)信用估值，解決長租類資産估值難、融資難等問題。”爲(wéi / wèi)新派公寓發行國(guó)内首單長租公寓類REITs産品的(de)渤海彙金相關負責人(rén)告訴中國(guó)證券報記者，“現在(zài)很多房企表達了(le／liǎo)相關意向，預計2018年會有更多産品推出(chū)來(lái)，我們在(zài)積極對接這(zhè)類項目。”

赢利不(bù)易

作爲(wéi / wèi)大(dà)型房地(dì / de)産開發商的(de)旭輝集團在(zài)2016年殺入市場，推出(chū)長租公寓品牌領寓。旭輝集團CEO林峰告訴中國(guó)證券報記者，長租公寓的(de)異軍突起可以(yǐ)解決目前租房市場的(de)很多“痛點”，“以(yǐ)前供給端都是(shì)個(gè)人(rén)房東，存在(zài)裝修不(bù)達标，服務跟不(bù)上(shàng)，社區空間小，租期不(bù)穩定等問題，長租公寓則是(shì)統一(yī / yì ／yí)裝修、統一(yī / yì ／yí)管理、公共空間大(dà)、租期穩定。”

不(bù)過，長租公寓有自己的(de)“痛點”，那就(jiù)是(shì)租金高。中國(guó)證券報記者發現，長租公寓的(de)租金一(yī / yì ／yí)般比周邊同類型的(de)租賃住宅高20%左右，一(yī / yì ／yí)位來(lái)長租公寓看房的(de)女士相中了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)套兩居室，她告訴中國(guó)證券報記者，對公寓各方面都很滿意，唯一(yī / yì ／yí)讓她猶豫的(de)是(shì)，每月5000元的(de)租金太貴了(le／liǎo)。

即便如此，長租公寓如果選址恰當、找準目标人(rén)群，仍能保證不(bù)錯的(de)出(chū)租率。曉岚告訴中國(guó)證券報記者，“泊寓天壇店針對的(de)人(rén)群是(shì)在(zài)周邊上(shàng)班的(de)律師和(hé / huò)醫生，他(tā)們收入水平較高，對通勤的(de)要(yào / yāo)求也(yě)很高，我們還沒正式開業，預租率就(jiù)達到(dào)七成。我之(zhī)前負責的(de)泊寓舊宮店，出(chū)租率幾乎達到(dào)100%，可以(yǐ)說(shuō)是(shì)一(yī / yì ／yí)房難求。”

租金高、出(chū)租率高的(de)長租公寓，大(dà)部分卻陷入了(le／liǎo)“賠錢賺吆喝”的(de)尴尬境地(dì / de)。

“長租公寓盈利難的(de)主要(yào / yāo)原因是(shì)成本太高。”徐詩亮給中國(guó)證券報記者算了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)筆賬，“從占租金收入的(de)比重來(lái)看，拿房成本是(shì)最大(dà)頭的(de)，一(yī / yì ／yí)般占到(dào)55%-65%；裝修是(shì)一(yī / yì ／yí)次性投入，按照5年進行攤銷，占12%-15%；運營成本也(yě)很高，占比在(zài)20%-25%。此外，還有稅費、折舊等成本。如果成本稍微控制不(bù)好就(jiù)幾乎不(bù)賺錢甚至虧損。”

特别是(shì)拿房成本，華菁證券指出(chū)，入住率在(zài)95%的(de)情況下，拿房成本達到(dào)租金收入的(de)60%，則息稅前利潤率爲(wéi / wèi)0。但現實是(shì)，随着競争的(de)加劇，拿房成本被不(bù)斷推高，不(bù)少長租公寓的(de)拿房成本已經占到(dào)租金收入的(de)七成以(yǐ)上(shàng)。徐詩亮表示，爲(wéi / wèi)搶奪房源，不(bù)僅同行打得頭破血流，還要(yào / yāo)從經濟型酒店等競争對手那裏虎口奪食。

“這(zhè)裏原來(lái)是(shì)一(yī / yì ／yí)家經濟型酒店，近兩年才改造成長租公寓。”在(zài)介紹一(yī / yì ／yí)家位于(yú)北京石榴莊附近的(de)長租公寓時(shí)，整租物業中介李文說(shuō)，“這(zhè)兩年經濟型酒店飽和(hé / huò)之(zhī)後，拿房的(de)熱情和(hé / huò)能力都不(bù)行了(le／liǎo)。此消彼長的(de)是(shì)，長租公寓經營者拿房意願強、動作猛，不(bù)少房源都被他(tā)們搶走。”

在(zài)長租公寓市場，根據房源不(bù)同可以(yǐ)分爲(wéi / wèi)兩種模式：一(yī / yì ／yí)是(shì)重資産模式，房企拿自有物業，或者通過發行類Reits産品收購的(de)物業投入市場；二是(shì)輕資産模式，也(yě)就(jiù)是(shì)通過租賃物業投入市場的(de)“二房東”模式。相對而(ér)言，重資産模式在(zài)成本、租期等方面有一(yī / yì ／yí)定的(de)優勢。但林峰認爲(wéi / wèi)，爲(wéi / wèi)滿足擴張速度的(de)需要(yào / yāo)，未來(lái)一(yī / yì ／yí)定是(shì)輕重兩條腿走路。

無論是(shì)哪種模式，徐詩亮指出(chū)，長租公寓的(de)成本模型是(shì)一(yī / yì ／yí)樣的(de)，所以(yǐ)拿房成本的(de)不(bù)斷上(shàng)漲對于(yú)每一(yī / yì ／yí)個(gè)長租公寓品牌而(ér)言，感受是(shì)一(yī / yì ／yí)樣的(de)。

與此同時(shí)，供給端的(de)成本上(shàng)漲很難在(zài)短時(shí)間内向需求端轉移。“相對于(yú)不(bù)斷上(shàng)漲的(de)成本，長租公寓的(de)租金收入實際是(shì)偏低的(de)，但對于(yú)租戶而(ér)言，這(zhè)樣的(de)租金又是(shì)偏高的(de)。租金高低與居民收入水平息息相關，所以(yǐ)很難在(zài)短時(shí)間内通過提高租金來(lái)提升盈利水平。”偉業我愛我家高級研究員孔丹對中國(guó)證券報記者表示。

眼下有不(bù)少金融機構推出(chū)了(le／liǎo)針對個(gè)人(rén)住房租賃的(de)貸款産品，試圖解決長租公寓租金支付能力不(bù)足的(de)“痛點”，但中原地(dì / de)産首席分析師張大(dà)偉表示，租賃貸款并不(bù)能真正提升長租公寓需求端的(de)支付能力，“居住是(shì)基本的(de)生存需求，如果租房都選擇貸款，那麽不(bù)僅不(bù)符合中國(guó)人(rén)的(de)傳統，也(yě)不(bù)利于(yú)房地(dì / de)産的(de)理性消費。”

成本在(zài)上(shàng)漲，租金卻難漲，被兩頭夾擊的(de)長租公寓品牌隻能看着利潤被一(yī / yì ／yí)點一(yī / yì ／yí)點蠶食。

但是(shì)，對于(yú)實力雄厚的(de)長租公寓龍頭，特别是(shì)财大(dà)氣粗的(de)“地(dì / de)産派”而(ér)言，當務之(zhī)急并不(bù)是(shì)盈利，而(ér)是(shì)要(yào / yāo)先把規模做起來(lái)。萬科A董事局主席郁亮表示，從回報率來(lái)說(shuō)，泊寓能夠達到(dào)1%-2%的(de)回報率就(jiù)已經很滿意了(le／liǎo)。龍湖集團旗下的(de)長租公寓品牌冠寓CEO韓石稱，龍湖集團更關注的(de)是(shì)把産品做好，三年内不(bù)考慮盈利問題。

因爲(wéi / wèi)，在(zài)長租公寓市場的(de)未來(lái)競争中，不(bù)先從規模上(shàng)建立起壁壘，是(shì)沒有資格談利潤的(de)。“長租公寓雖然毛利率不(bù)高，但當規模做得足夠大(dà)時(shí)，利潤是(shì)可觀的(de)。同時(shí)，如果采用重資産模式，可能還有一(yī / yì ／yí)塊來(lái)自物業增值的(de)利潤。”林峰說(shuō)。

開源節流

“2018年市場或有潛在(zài)風險，供給上(shàng)去後需求跟不(bù)上(shàng)，就(jiù)會出(chū)現租金下降、空置率上(shàng)升的(de)現象，特别是(shì)2017年通過高杠杆拿高價房的(de)有較大(dà)風險。”在(zài)去年底的(de)一(yī / yì ／yí)次論壇上(shàng)，鏈家研究院院長楊現領給規模加速擴張的(de)長租公寓市場潑了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)盆冷水。

這(zhè)并不(bù)是(shì)危言聳聽。實際上(shàng)，在(zài)各大(dà)長租公寓品牌加快跑馬圈地(dì / de)的(de)2017年，已有不(bù)少長租公寓品牌倒下。

2017年8月9日，老牌長租公寓運營商魔方宣布完成對V客青年公寓的(de)戰略投資，将其納入麾下。魔方CEO柳佳表示，未來(lái)長租公寓很可能會進入資源整合階段，不(bù)排除通過并購繼續擴大(dà)規模。V客青年公寓創始人(rén)辜月稱，目前市場無序發展的(de)情況較爲(wéi / wèi)普遍，V客青年公寓要(yào / yāo)獲得更充分的(de)發展，必須要(yào / yāo)與像魔方這(zhè)樣的(de)龍頭合作。

被魔方并購的(de)V客青年公寓是(shì)幸運的(de)，更多的(de)長租公寓創業品牌，或因經營不(bù)善，或因資金鏈斷裂，無奈退出(chū)市場。以(yǐ)Color公寓爲(wéi / wèi)例，2015年成立後，其曾獲得過1600萬元A輪融資，随後通過互聯網平台智金彙進行股權融資。但2017年底，Color公寓官網挂出(chū)“也(yě)許今日的(de)離别是(shì)爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)明日更好的(de)相見”頁面，宣告退出(chū)。

即便要(yào / yāo)拿規模賭明天，也(yě)要(yào / yāo)先活到(dào)明天才行。所以(yǐ)，除了(le／liǎo)很多長租公寓龍頭可以(yǐ)高喊“短期不(bù)考慮盈利”的(de)口号，大(dà)多數長租公寓品牌則必須一(yī / yì ／yí)邊尋求規模擴張，一(yī / yì ／yí)邊考慮“如何活到(dào)明天”的(de)問題。

在(zài)徐詩亮看來(lái)，在(zài)長租公寓拿房成本不(bù)斷上(shàng)漲，而(ér)收入還過度依賴租金的(de)情況下，門店的(de)選址至關重要(yào / yāo)，不(bù)僅僅要(yào / yāo)靠近交通便利、人(rén)口密集的(de)區域，而(ér)且一(yī / yì ／yí)定要(yào / yāo)鎖定支付能力強的(de)高收入人(rén)群。一(yī / yì ／yí)旦選錯地(dì / de)方，無法保證入住率，那麽盈利将無從談起，這(zhè)對長租公寓意味着萬丈深淵。

中國(guó)證券報記者在(zài)以(yǐ)泊寓爲(wéi / wèi)樣本進行調研的(de)過程中就(jiù)發現，已經開店的(de)7家泊寓門店的(de)選址都非常有針對性。比如，泊寓天壇店周邊雲集了(le／liǎo)各大(dà)律所和(hé / huò)醫院，針對的(de)目标人(rén)群是(shì)律師和(hé / huò)醫生；泊寓空港店，靠近首都國(guó)際機場，針對的(de)目标人(rén)群是(shì)航空公司乘務人(rén)員和(hé / huò)機場地(dì / de)勤人(rén)員。

很多長租公寓品牌也(yě)在(zài)探索如何在(zài)租金之(zhī)外增加收入來(lái)源。鉑濤旗下的(de)長租公寓品牌窩趣CEO劉輝說(shuō)，目前窩趣20%的(de)收入來(lái)源于(yú)房租以(yǐ)外收益，包括付費社交、物管費等。去年約30%的(de)門店引進無人(rén)便利店，并已開始盈利。今年窩趣将加大(dà)依托門店渠道(dào)和(hé / huò)總部渠道(dào)的(de)推廣，包括家居、培訓課程以(yǐ)及消費金融産品等，實現多渠道(dào)增收。

在(zài)探索提升盈利能力的(de)同時(shí)，同樣需要(yào / yāo)探索的(de)是(shì)如何通過金融創新控制成本。上(shàng)述渤海彙金相關負責人(rén)稱，“從融資成本來(lái)說(shuō)，類REITs的(de)雙spv架構成本比較高，要(yào / yāo)繳納25%的(de)企業所得稅，如果是(shì)房企爲(wéi / wèi)主體，要(yào / yāo)繳納土地(dì / de)增值稅；如果中介機構成立專門的(de)REITs公司，這(zhè)部分要(yào / yāo)繳納企業所得稅。總體來(lái)說(shuō)，運營成本也(yě)比較高。”

他(tā)表示，目前國(guó)内在(zài)REITs方面還沒有明确、專門的(de)法律法規，發行的(de)都是(shì)類REITs，沒有真正的(de)REITs，因爲(wéi / wèi)目前國(guó)内的(de)類REITs産品都是(shì)在(zài)現有法律法規框架内探索整合形成的(de)法律交易結構。他(tā)呼籲，監管部門應盡快出(chū)台REITs的(de)專門性規定，使得整個(gè)市場有法可依。

同時(shí)，在(zài)拿房方面具有天然優勢的(de)房企可以(yǐ)通過與其他(tā)長租公寓品牌合作，取長補短，通過提升效率的(de)方式實現雙赢。易居中國(guó)研究院研究總監嚴躍進表示，“房企擅長獲取房源，運營商則擅長精細化管理，房企主導産品，具體運營則委托給長租公寓運營商，這(zhè)會成爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)種不(bù)錯的(de)模式。”

在(zài)徐詩亮看來(lái)，相對于(yú)萬科、龍湖、旭輝、碧桂園這(zhè)種有相當實力運營長租公寓的(de)大(dà)型房地(dì / de)産開發商，中小房地(dì / de)産開發商更有尋求外部合作的(de)動力。比如，魔方在(zài)上(shàng)海與星月地(dì / de)産合作，幫助其運營位于(yú)楊高路的(de)一(yī / yì ／yí)棟公寓資産；窩趣透露，去年簽約的(de)房源中，有六成是(shì)與開發商合作。