近日，一(yī / yì ／yí)則關于(yú)碧桂園200億元額度公司債發行“中止”的(de)消息快速發酵。

事實上(shàng)，今年5月以(yǐ)來(lái)，機構在(zài)大(dà)量抛售地(dì / de)産債。

面對投資者的(de)“用腳投票”和(hé / huò)輿論質疑，碧桂園回應：中止原因是(shì)募投項目調整。公司經營狀況良好，不(bù)會違約。

房企融資再遇“寒流”

東方園林10億元債券發行“遇冷門”剛過去不(bù)久，債市又現波瀾。

5月28日上(shàng)交所信息披露顯示，房地(dì / de)産龍頭企業碧桂園拟發行的(de)“碧桂園控股有限公司2016年公開發行公司債券”狀态變爲(wéi / wèi)“中止”。2月7日，該公司債項目就(jiù)曾被更改爲(wéi / wèi)“中止”。

募集說(shuō)明書顯示，公司本次公開發行債券拟募集資金總額不(bù)超過200億元（含本數），扣除發行費用後，150億元投向于(yú)長租項目，剩餘資金用于(yú)償還公司借款。

碧桂園有關負責人(rén)對中國(guó)證券報（公衆号：xhszzb）記者表示，本次公司債中止的(de)原因主要(yào / yāo)系公司拟調整債券的(de)募投項目，以(yǐ)使募集資金更好地(dì / de)匹配募投項目并得到(dào)更加有效的(de)運用。相關事項還在(zài)和(hé / huò)中介機構商讨、論證中。待相關事項确定後，公司将繼續推進本次債券的(de)審核和(hé / huò)發行工作。公司始終看好國(guó)内資本市場，推進公司及下屬主體在(zài)國(guó)内資本市場發債及其他(tā)融資方式的(de)相關事宜。

無獨有偶，5月30日，合生創展2018年非公開發行公司債券遭“中止”，這(zhè)筆債券拟發行額度爲(wéi / wèi)31億元。

屋漏又逢連夜雨。今天（5月30日），一(yī / yì ／yí)則“碧桂園的(de)中票違約”的(de)消息又在(zài)朋友圈流傳。

對此，碧桂園回應稱：截至2017年末，公司現金及銀行存款約1484億元，達上(shàng)市以(yǐ)來(lái)最高水平；另有2485.1億元銀行貸款額度尚未使用；實現淨經營性現金流240.8億元，繼2016年後再度爲(wéi / wèi)正；加權平均融資成本下降44個(gè)基點至5.22%，創曆史新低。重點是(shì)，2017年，公司在(zài)規模高速擴張的(de)情況下第二年實現正的(de)淨經營性現金流。

房企負債創近年新高

前兩年房地(dì / de)産市場一(yī / yì ／yí)片大(dà)火之(zhī)際，房企迅速擴大(dà)規模。去年中國(guó)商品房銷售面積、銷售額雙雙刷新曆史紀錄，碧桂園、萬科、恒大(dà)的(de)銷售規模均突破5000億元。在(zài)銷售創新高的(de)同時(shí)，上(shàng)市房企的(de)負債率也(yě)不(bù)斷上(shàng)行，達到(dào)了(le／liǎo)近年來(lái)的(de)最高點。

Wind數據顯示，2017年A股128家上(shàng)市房企負債合計達到(dào)6.51萬億，平均資産負債率64.56%，其中63家房企負債超過百億，34家房企資産負債率已經超過80%。今年一(yī / yì ／yí)季度，A股128家上(shàng)市房企負債合計達到(dào)6.86萬億，平均資産負債率64.13%，負債超過百億的(de)房企增加到(dào)67家，資産負債率超過80%的(de)房企數量35家。

碧桂園等港股上(shàng)市房企負債同樣處于(yú)高位，碧桂園、中國(guó)恒大(dà)、融創去年總負債分别爲(wéi / wèi)9330.57億元、15195.44億元、5624.44億元，資産負債率分别爲(wéi / wèi)88.89%、86.25%、90.27%。

數據來(lái)源：Wind

數據來(lái)源：Wind

在(zài)負債高企的(de)同時(shí)，房企的(de)現金流卻不(bù)容樂觀。Wind數據顯示，A股128家上(shàng)市房企中，一(yī / yì ／yí)季度現金及現金等價物淨增加額爲(wéi / wèi)負的(de)房企達到(dào)72家，占比超過一(yī / yì ／yí)半，萬科A爲(wéi / wèi)-803.64億元、華夏幸福爲(wéi / wèi)-197.15億元、綠地(dì / de)控股爲(wéi / wèi)-129.47億元。

另一(yī / yì ／yí)個(gè)不(bù)容忽視的(de)問題是(shì)房企即将到(dào)來(lái)的(de)天量到(dào)期債務。

據天風證券統計數據顯示，包含公司債、企業債、中期票據以(yǐ)及定向工具的(de)地(dì / de)産業債務，2018年全年的(de)到(dào)期量将達1949億元，其中主要(yào / yāo)集中在(zài)三四季度，分别高達932億元、698億元，2019年和(hé / huò)2020年到(dào)期量更加龐大(dà)，每年的(de)增量都在(zài)1000億元以(yǐ)上(shàng)。

針對房企債務出(chū)現的(de)到(dào)期潮，機構的(de)态度也(yě)非常明确：抛！

今年五月份，交易機構規模性抛售地(dì / de)産債。5月9日地(dì / de)産債成交量72.79億元；緊接着5月10日地(dì / de)産債抛售量攀升至84.54億元，而(ér)此前日均僅35億元。這(zhè)樣集中性抛售交易此前并不(bù)多見，可見機構投資者持有地(dì / de)産債的(de)信心正在(zài)逐漸下降。

ABS融資成救命稻草

華南某資深房地(dì / de)産人(rén)士表示，“資金回籠是(shì)房企的(de)命根子(zǐ)，在(zài)銀行貸款收緊，發債形勢嚴峻的(de)情況下，房企一(yī / yì ／yí)方面提高回款率，加快資金回籠。某知名房企此前就(jiù)下發文件要(yào / yāo)求提高周轉速度。另一(yī / yì ／yí)方面，房企也(yě)轉而(ér)通過ABS融資殺出(chū)一(yī / yì ／yí)條血路，尤其是(shì)類REITs産品。”

中國(guó)房地(dì / de)産業協會、上(shàng)海易居房地(dì / de)産研究院中國(guó)房地(dì / de)産測評中心近期發布的(de)《2018中國(guó)房地(dì / de)産上(shàng)市公司測評研究報告》顯示，随着樓市調控的(de)深入，房地(dì / de)産行業的(de)信貸環境也(yě)持續收緊，2017年房企融資結構開始發生顯著變化。去年上(shàng)市房企公司債占比急速下滑，境外融資、股權融資以(yǐ)及資産證券化等占比則大(dà)大(dà)增加，房企的(de)融資方式也(yě)越來(lái)越多元化，房地(dì / de)産私募基金、ABS、REITs、永續債等創新融資方式不(bù)斷湧現，2017年多家房企成功發行資産證券化産品，融資金額達492億元，同比大(dà)幅增長86%。

今年以(yǐ)來(lái)，房企ABS融資熱度不(bù)減。

華創證券統計顯示，截止到(dào)今年4月底，國(guó)内已成功發行商業地(dì / de)産資産證券化産品共計56單，總發行規模約1509億元，産品類型包括類REITs、CMBS、CMBN。其中，類REITs發行規模687億，CMBS發行規模667億，CMBN發行規模144億。發行利率方面，CMBS發行利率普遍低于(yú)類REITs。2017年以(yǐ)來(lái)，商業地(dì / de)産資産證券化發行利率均有上(shàng)調，CMBS上(shàng)調幅度更爲(wéi / wèi)明顯。

近期，碧桂園聯合中聯基金設立的(de)百億儲架租賃住房REITs産品“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一(yī / yì ／yí)号”第一(yī / yì ／yí)期資産支持專項計劃在(zài)深圳證券交易所正式挂牌流通，這(zhè)是(shì)租賃住房領域首個(gè)百億級資産證券化項目。

一(yī / yì ／yí)位券商ABS一(yī / yì ／yí)線從業人(rén)員在(zài)接受中國(guó)證券報（公衆号：xhszzb）記者采訪時(shí)表示，銀行貸款已經收緊，近期房企信用債發行也(yě)遇到(dào)困難，很多機構投資者對于(yú)信用債的(de)偏好下降。“房地(dì / de)産企業目前發REITs比發信用債更有動力”。首先，企業發行REITs一(yī / yì ／yí)定程度來(lái)說(shuō)降低了(le／liǎo)自身的(de)杠杆率，實質是(shì)企業把未來(lái)的(de)現金流提前兌付了(le／liǎo),也(yě)就(jiù)意味着企業能夠得到(dào)更高的(de)資金周轉率，從而(ér)降低企業對銀行貸款的(de)依賴性。其次，投資者在(zài)購買REITs産品時(shí)，關注的(de)是(shì)産品本身是(shì)否具備足額的(de)資産及未來(lái)産生現金流還款的(de)能力，這(zhè)就(jiù)意味着隻要(yào / yāo)底層資産足夠優質，發行主體本身評級對産品發行的(de)影響并不(bù)是(shì)最主要(yào / yāo)的(de)問題。最後，對房企來(lái)說(shuō)，發REITs産品可以(yǐ)在(zài)不(bù)改變資産負債表的(de)情況下，優化企業的(de)财務報表，主邏輯是(shì)REITs産品本身具備分散項目風險的(de)能力。

（來(lái)源：中國(guó)證券報 覃澤俊 萬宇）