房地(dì / de)産的(de)标杆萬科從不(bù)缺話題。

      國(guó)慶節前，萬科内部開會打出(chū)“活下去”的(de)口号；節後，部分項目一(yī / yì ／yí)面降價回籠資金，一(yī / yì ／yí)面突進收購華夏幸福項目股權，展開逆周期操作。

      “活下去”對萬科而(ér)言，雖有2018年度6300億回款目标壓頂，但更多是(shì)轉型發展問題，是(shì)遠慮；而(ér)在(zài)房地(dì / de)産周期性下行的(de)當下，更多的(de)房企面臨的(de)是(shì)生存問題，尤其是(shì)資金鏈緊張的(de)中小型房企，比如華夏幸福。

      剛剛過去的(de)9月，房企銷售繼續放緩，行業普遍面臨回款壓力；同時(shí)行業集中度繼續提升，部分中小房企徘徊在(zài)生死邊緣，資金充裕的(de)大(dà)型房企，則擁有更多的(de)選擇和(hé / huò)騰挪空間，行業即将迎來(lái)真正的(de)大(dà)洗牌。

      值得關注的(de)是(shì)，除了(le／liǎo)銷售之(zhī)外，自2012年萬科正式提出(chū)轉型城市配套服務商已過去6年，房地(dì / de)産行業的(de)多元化轉型面臨挑戰。近期包括萬科、恒大(dà)、碧桂園、融創等四大(dà)龍頭房企，在(zài)多元化之(zhī)路上(shàng)都遭遇了(le／liǎo)挫折。

      回款與資金壓力

      10月9日，萬科公告，9月實現合同銷售面積302.5萬平方米，同比增加10.8%，銷售金額434.2億元，同比下降6.3%，環比8月的(de)253萬平米、383.4億有所提升，但9月單月銷售面積增加而(ér)銷售金額下降，意味着萬科正在(zài)以(yǐ)價換量；而(ér)對于(yú)傳統的(de)金九旺季而(ér)言，這(zhè)個(gè)業績也(yě)不(bù)算出(chū)色。

      前9月，萬科的(de)銷售增速在(zài)行業中不(bù)占優勢。1-9月，萬科累計實現合同銷售面積2902.1萬平方米，同比增長8.9%，銷售金額4315.5億元，同比增8.9%。

      行業整體也(yě)不(bù)樂觀。億翰智庫稱，9月份房企通過搶收金秋，業績普遍優于(yú)8月份，50強企業環比上(shàng)漲14%。但在(zài)嚴苛的(de)政策環境下，下半年7、8、9月單月業績未突破6月的(de)峰值。

      天風證券分析師陳天誠稱，随着棚改貨币化逐漸降溫、新房二手房價差逐步收斂，以(yǐ)及房企推盤量增多，預計銷售增速可能進一(yī / yì ／yí)步放緩；各類房企的(de)回款将進一(yī / yì ／yí)步面臨考驗。

      去年實現5500億回款的(de)萬科，今年定下了(le／liǎo)6300億的(de)任務，增長率僅14.55%，萬科董事會主席郁亮說(shuō)完成不(bù)到(dào)一(yī / yì ／yí)半。

      在(zài)普遍的(de)回款壓力下，大(dà)型房企以(yǐ)及中小房企的(de)情況出(chū)現了(le／liǎo)分化。

      平安證券分析師楊侃表示，2018年是(shì)房企償債小高峰，若銷售回款亦惡化，且銀行信貸依舊偏緊，不(bù)排除部分中小房企面臨資金鏈斷裂風險。

      易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲(wéi / wèi)，對中小型房企來(lái)說(shuō)，若資金壓力大(dà)，則會轉讓部分項目，類似部分樓盤會轉讓，這(zhè)樣其實已經屬于(yú)被收購了(le／liǎo)。若是(shì)再惡化，不(bù)排除整個(gè)企業股權都會被轉讓，這(zhè)會面臨被完全收購的(de)風險。

      民生證券分析師楊柳也(yě)表示，龍頭房企在(zài)融資能力、拿地(dì / de)機會、開發銷售能力上(shàng)日益凸顯的(de)優勢，會使行業集中度加速提升。

      億翰智庫數據顯示，截止到(dào)9月，共有19家房企突破千億，同比上(shàng)漲73%。TOP100房企集中度迅速攀升至71%，TOP30房企占據近市場一(yī / yì ／yí)半份額，TOP10集中度也(yě)已經達到(dào)30%。億翰智庫預計，年底超千億房企有望突破30家。

      對大(dà)型房企來(lái)說(shuō)，資金問題不(bù)在(zài)于(yú)生存，而(ér)是(shì)發展。“活下去”，是(shì)淨負債率僅爲(wéi / wèi)32.7%，手握1596億現金的(de)萬科向行業發出(chū)的(de)警示。

      據其2018年半年報，萬科持有貨币資金1595.52億元，其中主要(yào / yāo)是(shì)銀行存款1593億元，受限資金不(bù)足百億，是(shì)上(shàng)市房企中持有貨币資金最多的(de)開發商。

      高喊“活下去”同時(shí)，萬科開啓了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)輪迅猛的(de)收購、拿地(dì / de)動作。

      10月9日，華夏幸福公告顯示，北京萬科拟收購華夏幸福5家項目公司的(de)部分股權，暫定交易價款約爲(wéi / wèi)32.34億元。

      東方财富網數據顯示，按照權益金額計算，萬科三季度合計拿地(dì / de)金額接近500億元，達到(dào)458.7億元，超過保利、碧桂園、融創、恒大(dà)四家房企的(de)244.1億元、137.9億元、69.1億元、62.4億元拿地(dì / de)權益金額之(zhī)和(hé / huò)。

      多元化轉型之(zhī)艱

      如果說(shuō)銷售和(hé / huò)回款是(shì)房企當下最焦慮的(de)問題，那麽轉型、多元化，以(yǐ)及多元化與傳統開發業務的(de)平衡，則是(shì)大(dà)型房企尤其是(shì)萬科喊出(chū)“活下去”的(de)内在(zài)邏輯。

      萬科的(de)活下去更指向未來(lái)、長遠發展。與王石時(shí)代不(bù)同，2012年郁亮主導提出(chū)向城市配套服務商、城鄉建設與生活服務商轉型，萬科更重視投資、資本運作、物業運營和(hé / huò)資産管理，過去6年的(de)轉型也(yě)着力于(yú)此。

      截至2018年9月，萬科的(de)轉型業務集中于(yú)長租公寓、物流地(dì / de)産、商業運營、教育、養老等。

6年後，郁亮首次對戰略進行了(le／liǎo)檢讨。“類似自如（長租公寓）事件，以(yǐ)及一(yī / yì ／yí)些小概率、高風險事件，比如教育的(de)性侵問題、養老的(de)責任事故、在(zài)建工地(dì / de)的(de)重大(dà)安全事故等，一(yī / yì ／yí)旦發生，隻有關門。”他(tā)在(zài)内部的(de)講話，折射出(chū)對轉型業務的(de)反思。

      他(tā)提出(chū)，要(yào / yāo)将萬科現有業務收斂和(hé / huò)聚焦，投入和(hé / huò)産出(chū)嚴重不(bù)匹配、風險和(hé / huò)收益嚴重不(bù)匹配的(de)業務必須調整。

      其他(tā)房企的(de)轉型也(yě)不(bù)順利。10月7日，恒大(dà)健康突然公告FF提起仲裁，要(yào / yāo)“踢恒大(dà)出(chū)局”，這(zhè)讓許家印的(de)新能源汽車、高科技産業轉型遭遇波折。

      此前，恒大(dà)轉型快消、糧油等都以(yǐ)失敗、虧損、剝離告終。

      此前，因看好大(dà)屏運營和(hé / huò)内容領域的(de)發展前景，2017年1月份，融創中國(guó)主席孫宏斌在(zài)樂視網陷入資金鏈危機之(zhī)時(shí)，攜150億元資金火速入股樂視網、樂視緻新和(hé / huò)樂視影業三家公司。

      結果帶來(lái)的(de)是(shì)融創165.5億元的(de)虧損。孫宏斌直言，樂視是(shì)一(yī / yì ／yí)筆失敗的(de)投資，并将其視作融創轉型的(de)代價。孫宏斌更在(zài)今年半年報發布會上(shàng)說(shuō)，融創中國(guó)已停止多元化發展。

      碧桂園今年高調宣布轉型高科技農業，但碧桂園此前輸出(chū)馬來(lái)西亞的(de)産業、科技新城森林城市卻深陷泥潭，受當地(dì / de)政局變化影響，至今未有解決方案。

      嚴躍進指出(chū)，大(dà)型房企在(zài)多元化之(zhī)路上(shàng)的(de)嘗試和(hé / huò)挫折，令行業集體反思，轉型應該如何繼續走下去，這(zhè)是(shì)萬科“活下去”又一(yī / yì ／yí)重意思。

      截至目前，房地(dì / de)産開發銷售及其收入，仍是(shì)房企的(de)主要(yào / yāo)和(hé / huò)絕對收入來(lái)源，2018年中報顯示，萬科來(lái)自房地(dì / de)産開發的(de)營收占比仍在(zài)95%以(yǐ)上(shàng)。

      （來(lái)源：21世紀經濟報道(dào)）