2018年，房地(dì / de)産市場調控政策層層加碼，中央繼續堅持“房住不(bù)炒”總基調，地(dì / de)方層面“四限”擴容。進入三季度，城市市場進一(yī / yì ／yí)步分化，土地(dì / de)流拍現象也(yě)有所增多，企業着力推盤回籠資金而(ér)謹慎投資的(de)意圖愈加明顯。業内人(rén)士分析認爲(wéi / wèi)，四季度房地(dì / de)産市場深度盤整概率進一(yī / yì ／yí)步增大(dà)。

住宅銷售市場疲态持續

今年前三季度，重點城市房地(dì / de)産市場成交普遍低迷，“金九銀十”整體失色。近日，易居房地(dì / de)産研究院公布的(de)數據顯示，2018年9月份，受監測的(de)100個(gè)城市新建商品住宅成交量爲(wéi / wèi)4379萬平方米，環比減少4.2%。

今年9月份，很多房企有追趕年度業績的(de)意願，地(dì / de)方政府在(zài)預售證發放方面也(yě)加快了(le／liǎo)節奏，這(zhè)使得新增供應表現活躍。9月份100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準預售面積爲(wéi / wèi)5608萬平方米，環比增長25.7%，同比增長22.2%。綜合曆史數據來(lái)看，9月份房企推盤節奏明顯加快，爲(wéi / wèi)曆史第二高水平。其中2016年4月份新批準預售面積爲(wéi / wèi)5612萬平方米，爲(wéi / wèi)曆史最高水平。

不(bù)過綜合供求市場數據，9月份市場走勢弱于(yú)預期，“金九”成色不(bù)足。2018年9月份，100個(gè)城市新建商品住宅供應量爲(wéi / wèi)5608萬平方米，而(ér)成交量爲(wéi / wèi)4379萬平方米。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認爲(wéi / wèi)：“在(zài)過去連續9個(gè)月出(chū)現供小于(yú)求的(de)态勢基礎上(shàng)，9月份首次出(chū)現供大(dà)于(yú)求态勢。而(ér)且對比曆史數據，9月份供大(dà)于(yú)求的(de)矛盾是(shì)最尖銳的(de)。房企重新面臨去庫存的(de)較大(dà)壓力，進而(ér)也(yě)倒逼房企積極降價。”

他(tā)進一(yī / yì ／yí)步指出(chū)，今年9月份，受監測100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期爲(wéi / wèi)9.2個(gè)月，這(zhè)也(yě)意味着市場需要(yào / yāo)9.2個(gè)月的(de)時(shí)間才能消化完這(zhè)些庫存，該數值相比8月份時(shí)的(de)9個(gè)月有所反彈。“類似反彈或也(yě)說(shuō)明，存銷比正開始走出(chū)曆史低位水平，即在(zài)9個(gè)月曆史低位水平上(shàng)小幅反彈。”

從銷售價格來(lái)看，受政策持續深化影響，購房者預期出(chū)現轉變迹象，市場開始逐步調整。中國(guó)指數研究院的(de)數據顯示，前三季度百城新房價格漲幅持續收窄。1-9月累計上(shàng)漲4.05%，較去年同期收窄1.85個(gè)百分點，9月房價下跌城市數量明顯增多，部分城市二手房價格出(chū)現明顯調整。

全國(guó)土地(dì / de)成交熱度大(dà)幅下降

受住宅銷售市場低迷行情影響，今年以(yǐ)來(lái)土地(dì / de)市場熱度持續下降，一(yī / yì ／yí)二線熱點城市地(dì / de)價漲幅收窄，溢價率低位徘徊，土地(dì / de)流拍與底價成交現象普遍增多。

同策研究院監測數據顯示，截至今年9月30日，當月全國(guó)300城市建設用地(dì / de)共成交3674宗，比8月減少2391宗，比去年同期減少2347宗；成交金額達3591.43億元，環比下降28.15%，同比下降33.60%；成交建面24379.15萬平方米，環比下降26.10%，同比下降27.91%；平均成交樓闆價1473.16元/平方米，環比下降2.77%，同比下降7.89%。

不(bù)僅如此，從城市能級來(lái)看，全國(guó)各線城市成交面積和(hé / huò)金額環同比皆有一(yī / yì ／yí)定程度的(de)下降，同時(shí)成交樓闆價亦有所下滑。同策研究院分析人(rén)士指出(chū)，“當月各線城市拿地(dì / de)熱情大(dà)幅下降。尤其是(shì)，一(yī / yì ／yí)線城市住宅用地(dì / de)成交量價齊跌，而(ér)商業用地(dì / de)成交量價則有大(dà)幅上(shàng)升，但都遠不(bù)如去年同期水平。”

具體數據顯示，從土地(dì / de)市場成交面積來(lái)看，9月份成交357.22萬平方米，環比小幅下滑1.43%，同比下降63.90%。住宅和(hé / huò)商業用地(dì / de)成交面積環比分别下滑20.46%、上(shàng)漲72.51%，與去年同期相比分别下滑39.66%、72.11%。

伴随房地(dì / de)産市場調控的(de)深入，上(shàng)市房企在(zài)業績規模競賽中加速奔跑。與此同時(shí)，房企土地(dì / de)儲備規模與結構對業績的(de)影響越來(lái)越大(dà)。不(bù)過，今年以(yǐ)來(lái)，大(dà)型房企在(zài)土地(dì / de)市場的(de)收儲動作整體放緩。

從典型房企在(zài)土地(dì / de)市場的(de)拿地(dì / de)成交金額來(lái)看，9月前20家上(shàng)市房企土地(dì / de)成交金額集中度環同比下滑明顯，遠低于(yú)去年同期水平。當月20家房企土地(dì / de)成交金額707.26億元，環比下滑49.23%，同比下滑69.79%。從成交建築面積來(lái)看，當月20家房企土地(dì / de)成交建築面積2229.69萬平方米，環比和(hé / huò)同比分别下滑39.92%、46.79%。

綜合1-9月累計成交量來(lái)看，20家房企1-9月共計成交11805.30億元，占全國(guó)300城市土地(dì / de)成交金額的(de)28.54%，占比同比下滑15.47個(gè)百分點；而(ér)從成交建面來(lái)看，20家房企共計成交30785.71萬平方米，占全國(guó)300城市土地(dì / de)成交建面的(de)10.80%，占比同比下滑3.54個(gè)百分點。

中指院相關負責人(rén)分析指出(chū)，今年以(yǐ)來(lái)，限地(dì / de)價、限房價、競自持、競配建、共有産權用地(dì / de)等成爲(wéi / wèi)熱點城市推地(dì / de)的(de)重要(yào / yāo)要(yào / yāo)求。對于(yú)企業來(lái)說(shuō)，這(zhè)些限制條件對項目盈利和(hé / huò)周轉帶來(lái)一(yī / yì ／yí)定壓力，且對企業資金實力提出(chū)了(le／liǎo)更高的(de)要(yào / yāo)求。

在(zài)此背景下，今年前三季度全國(guó)300城市共流拍449宗住宅用地(dì / de)，總規劃建築面積5666萬平方米，約是(shì)2017年全年流拍地(dì / de)塊總規劃建築面積的(de)1.8倍，流拍面積占總推出(chū)面積的(de)比重在(zài)三季度達到(dào)峰值。上(shàng)述中指院負責人(rén)分析表示，“同時(shí)，底價成交地(dì / de)塊數量明顯增多，土地(dì / de)市場降溫明顯，進一(yī / yì ／yí)步強化了(le／liǎo)房地(dì / de)産市場預期轉變。”

房企讓利空間進一(yī / yì ／yí)步加大(dà)

今年上(shàng)半年，在(zài)“堅決遏制房價上(shàng)漲”的(de)市場總基調下，調控政策不(bù)斷加碼，受限價政策影響，房企給出(chū)的(de)讓利空間十分有限。随着“金九銀十”推盤旺季到(dào)來(lái)，從8月底開始部分房企率先開啓全國(guó)範圍内的(de)降價促銷。

近兩個(gè)月以(yǐ)來(lái)，在(zài)市場成交降溫的(de)背景下，爲(wéi / wèi)緩解去化壓力，房企打折促銷甚至“降價”的(de)項目越來(lái)越多。克而(ér)瑞地(dì / de)産研究中心的(de)統計顯示，近段時(shí)間以(yǐ)來(lái)，恒大(dà)、碧桂園、富力、保利、融創、中海等大(dà)中型房企陸續開啓促銷活動。

9、10月份，參與促銷的(de)房企陣營不(bù)斷擴大(dà)，從大(dà)中型房企新城控股、陽光城、中糧集團、金科集團再到(dào)中小型房企珠光集團、敏捷集團等，參與折扣的(de)房企越來(lái)越多。

克而(ér)瑞地(dì / de)産研究中心分析師沈曉玲表示，結合目前的(de)銷售情況看，今年的(de)“金九銀十”可謂慘淡，十一(yī / yì ／yí)黃金周成交表現不(bù)如預期，多地(dì / de)項目開盤去化率顯著下降。作爲(wéi / wèi)傳統的(de)推盤旺季，有大(dà)量的(de)樓盤上(shàng)市，預計随着房企沖刺全年銷售目标，四季度勢必有更多的(de)房企加入到(dào)打折促銷活動中來(lái)。

據該機構統計，近20家房企在(zài)9-10月份采用了(le／liǎo)多盤聯動營銷。此外，和(hé / huò)去年同期平均9.5折相比，今年折扣力度也(yě)加大(dà)至9.3折。今年9、10月份無論是(shì)單個(gè)樓盤項目，還是(shì)整體市場，折扣力度加大(dà)。

“步入10月，樓市‘秋意’更顯著，從目前的(de)成交數據來(lái)看，‘金九銀十’成交乏力，市場的(de)降溫趨勢比較明顯。”沈曉玲分析認爲(wéi / wèi)，預計随着調控政策繼續從嚴，房企推盤量的(de)增加，去化壓力增大(dà)，需要(yào / yāo)通過更多的(de)讓利優惠來(lái)沖刺四季度業績。“按照目前的(de)打折力度，預計行業四季度的(de)整體讓利空間将進一(yī / yì ／yí)步打開，整體行業打折力度仍應該維持在(zài)9折左右。”

四季度，房地(dì / de)産調控面臨的(de)宏觀經濟環境仍然複雜，市場預期正在(zài)加速重塑。四季度将更加注重保持調控政策的(de)連續性、穩定性。上(shàng)述中指院分析人(rén)士認爲(wéi / wèi)，“房地(dì / de)産調控政策堅持不(bù)放松，因城施策下各線城市市場繼續呈現周期輪動行情，讓本輪市場換擋周期明顯延長”。

“近期，熱點城市新項目開盤去化率明顯不(bù)及以(yǐ)往，預計四季度市場将在(zài)分化中步入調整。”該人(rén)士進一(yī / yì ／yí)步表示，預計四季度一(yī / yì ／yí)二線熱點城市新房、二手房市場量價将進一(yī / yì ／yí)步松動，中西部二線城市二手房市場量價也(yě)将率先出(chū)現回落，新房市場相對穩定，而(ér)多數獨立三四線城市新房市場後勁不(bù)足，市場将從上(shàng)行進入平穩運行周期。“全國(guó)整體銷售規模也(yě)将面臨調整，價格漲幅進一(yī / yì ／yí)步收窄，房地(dì / de)産開發投資額與新開工增速将從高位回落。”

（信息來(lái)源：經濟參考報）