在(zài)全國(guó)的(de)土地(dì / de)市場中，深圳用地(dì / de)稀缺，開發商“苦土地(dì / de)久矣”。多年來(lái)，無數開發商站在(zài)“圍城”之(zhī)外，徘徊許久而(ér)不(bù)得入。

6月24日，深圳暴雨，一(yī / yì ／yí)場大(dà)規模的(de)土地(dì / de)拍賣照常上(shàng)演，全部是(shì)住宅用地(dì / de)。

衆多開發商來(lái)不(bù)及思索這(zhè)一(yī / yì ／yí)行爲(wéi / wèi)背後的(de)深意，已然紛紛上(shàng)繳保證金，互組聯合體，進入備戰模式。

從央企、國(guó)企到(dào)民營大(dà)房企、行業黑馬，幾乎能叫得上(shàng)名字的(de)開發商都出(chū)現在(zài)競買名單中，光保證金就(jiù)收了(le／liǎo)數百億。

最後的(de)結果也(yě)超出(chū)市場預期，五幅宅地(dì / de)的(de)可售樓面地(dì / de)價，有三幅都超過了(le／liǎo)之(zhī)前的(de)區域最高價。

政府賣地(dì / de)收錢建人(rén)才房、房企補倉卡位、資本伺機逐利，二手房業主坐地(dì / de)漲價……，收金224億後，這(zhè)場被稱爲(wéi / wèi)“史詩級”的(de)土拍，正在(zài)悄悄改變深圳樓市的(de)預期。

開發商和(hé / huò)二手房業主是(shì)最受益的(de)群體。有業内人(rén)士樂觀表示，深圳房價的(de)下跌通道(dào)已被“徹底堵死”。

各懷心思

24日的(de)土拍現場，近40家開發商擠滿了(le／liǎo)交易大(dà)廳，央企國(guó)企、本地(dì / de)龍頭、外來(lái)“過江龍”，都摩拳擦掌躍躍欲試，他(tā)們對于(yú)深圳土地(dì / de)的(de)渴求由來(lái)已久。

根據出(chū)讓文件，本次土拍采用“單限雙競”的(de)辦法以(yǐ)挂牌方式出(chū)讓，即：限成交地(dì / de)價、競成交地(dì / de)價、競隻租不(bù)售的(de)人(rén)才住房面積。“可以(yǐ)預料到(dào)現場競拍會很‘慘烈’。”在(zài)競拍前夜，第一(yī / yì ／yí)太平戴維斯深圳公司副董事長吳睿斷言。

在(zài)衆多開發商中，央企中海可謂準備充足。内部人(rén)士透露，公司事先對所有地(dì / de)塊都進行了(le／liǎo)調研和(hé / huò)測算，并預繳了(le／liǎo)保證金。

大(dà)本營位于(yú)深圳的(de)中海地(dì / de)産，曾是(shì)福田CBD的(de)拓荒者，但近年來(lái)中海在(zài)深圳卻面臨無房可賣的(de)窘境。“再不(bù)拿地(dì / de)，中海在(zài)深圳就(jiù)要(yào / yāo)無米下鍋了(le／liǎo)。”接近中海的(de)人(rén)士說(shuō)。

24日下午15時(shí)23分，中海一(yī / yì ／yí)頭紮入競拍最激烈的(de)龍華地(dì / de)塊。在(zài)競地(dì / de)價環節，華僑城和(hé / huò)金茂緊咬，中海隻是(shì)觀望；進入競人(rén)才房環節，華潤報出(chū)1.82萬平，現場有人(rén)鼓掌，等候多時(shí)的(de)中海突然舉牌，以(yǐ)1.88萬平擊退華潤，與龍光正面交鋒。

龍光是(shì)深圳土地(dì / de)市場著名的(de)“地(dì / de)王制造者”，此前曾多次拿下深圳區域地(dì / de)王，此次也(yě)是(shì)志在(zài)必得。“28号2.2萬平（中海）、19号2.22萬平（龍光）、28号2.24萬平、19号2.26萬平。”雙方激戰幾個(gè)回合，可售樓面地(dì / de)價已飙至6.7萬元/平方米，面對龍光的(de)決絕，中海惜敗。

拍賣至此時(shí)，五幅地(dì / de)塊中的(de)兩塊已落入他(tā)人(rén)之(zhī)手，留給中海的(de)機會不(bù)多了(le／liǎo)。中海轉而(ér)将重點放在(zài)光明地(dì / de)塊上(shàng)。競人(rén)才房環節報至1萬平時(shí)，隻剩中海與華潤繼續較量超12回合，最終，中海如願拿下本次面積最大(dà)地(dì / de)塊，總價54億。

相比本地(dì / de)房企，外來(lái)房企則是(shì)抱着戰略卡位的(de)心态。來(lái)自廣州的(de)越秀地(dì / de)産迫切尋求一(yī / yì ／yí)張深圳入場券，交了(le／liǎo)至少四幅地(dì / de)塊的(de)保證金。在(zài)競拍一(yī / yì ／yí)開始，就(jiù)對寶安尖崗山表現出(chū)十分強烈的(de)意圖。

最終，經過32輪競價，越秀以(yǐ)可售樓面價6.3萬／平拿下，正式殺入深圳。

閩系房企力高集團也(yě)想在(zài)深圳擴大(dà)版圖，它選擇了(le／liǎo)本地(dì / de)龍頭佳兆業組成聯合體，參與了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)幅地(dì / de)塊的(de)争奪，但未能如願。

令人(rén)意外的(de)是(shì)，金融機構也(yě)參與了(le／liǎo)競拍。平安不(bù)動産旗下公司以(yǐ)最高限價24.71億+配建40900平方米買入坪山地(dì / de)塊，可售樓面價2.22萬／平。

記者注意到(dào)，房企四巨頭的(de)萬科、碧桂園在(zài)本次土拍中并沒有高調舉牌，恒大(dà)、融創甚至沒有參與。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲(wéi / wèi)，“四巨頭并不(bù)是(shì)不(bù)看好這(zhè)些土地(dì / de)，而(ér)是(shì)他(tā)們覺得地(dì / de)價太高，性價比太低了(le／liǎo)。”

推地(dì / de)背後

土拍已經過去了(le／liǎo)幾天，但在(zài)親身參與了(le／liǎo)競拍的(de)程白（化名）心中，那場大(dà)戰的(de)硝煙似乎還未散去。

靜下心來(lái)，他(tā)才能深入去分析這(zhè)場土拍背後的(de)一(yī / yì ／yí)些東西。“政府推地(dì / de)是(shì)爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)增加供應，商品房、人(rén)才房的(de)壓力都很大(dà)。”他(tā)認爲(wéi / wèi)。

去年6月，深圳出(chū)台被稱爲(wéi / wèi)“二次房改”的(de)住房改革方案，文件指出(chū)，2018年至2035年，深圳市要(yào / yāo)新增建設籌集各類住房共170萬套，其中人(rén)才住房、安居型商品房和(hé / huò)公共租賃住房總量不(bù)少于(yú)100萬套。

“深圳土地(dì / de)供應長期嚴重匮乏，其短缺程度堪稱全國(guó)第一(yī / yì ／yí)。”深圳綜合開發研究院旅遊與地(dì / de)産研究中心主任宋丁稱。

去年12月19日，深圳曾推出(chū)一(yī / yì ／yí)宗住宅用地(dì / de)，因拿地(dì / de)條件過于(yú)嚴苛，導緻流拍，此後就(jiù)一(yī / yì ／yí)直沒有新地(dì / de)供應；而(ér)市場寄予很大(dà)期待的(de)城市更新，進展非常緩慢。

長此以(yǐ)往，不(bù)僅造成市場上(shàng)商品住宅奇缺，人(rén)才房更“無處安放”。宋丁認爲(wéi / wèi)，這(zhè)次一(yī / yì ／yí)次性放出(chū)五宗地(dì / de)，清晰地(dì / de)反映了(le／liǎo)政府在(zài)供給側強化土地(dì / de)供應的(de)決心。

據21世紀經濟報道(dào)記者統計，本次土拍可提供約70萬平方米的(de)住宅；其中，人(rén)才房配建面積占比由初始的(de)13.55%增至22.99%，淨增65100平方米至252040平方米。

下半年，按照深圳市政府的(de)部署，還将分批供應住宅用地(dì / de)，穩定市場預期。業内預計，類似于(yú)此次大(dà)規模的(de)土拍還會出(chū)現。

供應之(zhī)外，一(yī / yì ／yí)向被認爲(wéi / wèi)财政充裕的(de)深圳，在(zài)中美貿易戰等新形勢和(hé / huò)環境下，面臨的(de)财政壓力加大(dà)，比以(yǐ)往更加審慎地(dì / de)考量财政收支，也(yě)是(shì)本輪大(dà)規模推地(dì / de)的(de)動力。

宋丁指出(chū)，之(zhī)所以(yǐ)趕在(zài)六月底快結束的(de)時(shí)候推出(chū)大(dà)量土地(dì / de)，就(jiù)和(hé / huò)深圳目前經濟發展形勢嚴峻、财政未雨綢缪有關。

年初，深圳财政局局長湯暑葵公開表示，政府2019年要(yào / yāo)“帶頭過緊日子(zǐ)”，壓減三公、會議費支出(chū)等；今年以(yǐ)來(lái)，深圳已叫停了(le／liǎo)40多億的(de)“鮮花谷”、30多億的(de)深南大(dà)道(dào)改造等項目。

雖然多年來(lái)深圳并不(bù)像很多城市那樣依賴“土地(dì / de)财政”，但賣地(dì / de)帶來(lái)的(de)财政收入增加是(shì)顯而(ér)易見的(de)。本次拍地(dì / de)後，一(yī / yì ／yí)共帶來(lái)了(le／liǎo)223.84億的(de)财政收入，占深圳市今年本級财政支出(chū)計劃的(de)逾10%。

預期改變？

内外環境的(de)變化推動了(le／liǎo)深圳市政府的(de)推地(dì / de)之(zhī)舉，而(ér)最高興的(de)莫過于(yú)開發商了(le／liǎo)，不(bù)管拿地(dì / de)還是(shì)沒拿到(dào)的(de)，似乎都是(shì)受益者。

本次土拍出(chū)現了(le／liǎo)兩個(gè)新高位。以(yǐ)龍華爲(wéi / wèi)例，龍光拿下的(de)樓面地(dì / de)價爲(wéi / wèi)6.7萬元/平方米，業内戲稱，龍華金茂地(dì / de)王要(yào / yāo)“解套了(le／liǎo)”。

2016年，電建金茂聯合體以(yǐ)樓面價5.68萬元/平方米競得龍華商住用地(dì / de)，刷新區域單價紀錄；但拿地(dì / de)近兩年，金茂府遲遲開不(bù)了(le／liǎo)盤。

按樓面價算，龍光新地(dì / de)王比金茂高出(chū)1萬元/平方米，給金茂府的(de)定價帶來(lái)極大(dà)的(de)信心。

據記者了(le／liǎo)解，目前金茂府樣闆房還沒有開放，價格也(yě)沒有确定，預計八月推出(chū)。

而(ér)越秀拿下的(de)寶安尖崗山宗地(dì / de)，可售樓面價約6.3萬元/平方米。與此前的(de)地(dì / de)王泰禾院子(zǐ)僅一(yī / yì ／yí)街之(zhī)隔。

2015年12月，泰禾以(yǐ)57億元奪得尖崗山兩塊居住用地(dì / de)。其中一(yī / yì ／yí)宗樓面價約5.13萬元/平方米，另一(yī / yì ／yí)宗樓面價約7.99萬元/平方米，刷新全國(guó)單價土地(dì / de)記錄。

三年多過去了(le／liǎo)，泰禾一(yī / yì ／yí)直未能開盤。目前一(yī / yì ／yí)宗地(dì / de)正在(zài)建設中，營銷中心待完善，另一(yī / yì ／yí)塊地(dì / de)則處于(yú)荒置狀态。本次土拍後，泰禾似乎迎來(lái)了(le／liǎo)轉機。

“按照以(yǐ)往的(de)經驗，凡是(shì)土地(dì / de)拍賣價格高的(de)地(dì / de)方，周邊的(de)項目價格都很堅挺，甚至上(shàng)揚。”宋丁認爲(wéi / wèi)，新拍土地(dì / de)價格對周邊房價有明顯的(de)支撐作用。

謹慎者正在(zài)變得更多。深圳一(yī / yì ／yí)位大(dà)型開發商高管指出(chū)，地(dì / de)價到(dào)房價的(de)傳導效應，已不(bù)像樓市上(shàng)升期那麽明顯。過去高價拿地(dì / de)企業是(shì)否能解套，要(yào / yāo)看市場對于(yú)房價的(de)接受度，而(ér)非看土地(dì / de)成本。在(zài)目前的(de)市場環境下，光明房價4萬多、龍華6-7萬，在(zài)售的(de)老地(dì / de)王也(yě)不(bù)敢大(dà)幅提價。

而(ér)對于(yú)新拍下的(de)房企來(lái)說(shuō)，在(zài)配建那麽多人(rén)才房的(de)條件下，拿地(dì / de)的(de)開發商恐怕也(yě)沒想怎麽賺錢，有多少利潤，“競拍中間爲(wéi / wèi)什麽那麽多人(rén)停手，就(jiù)是(shì)賬算不(bù)過來(lái)，”這(zhè)位高管透露。

吳睿更提醒，開發商需認識到(dào)限價政策依然存在(zài)，高價拍地(dì / de)後政府限價，依然有解不(bù)了(le／liǎo)套的(de)風險。

不(bù)過，整體而(ér)言，本次拍出(chū)的(de)地(dì / de)價對深圳樓市的(de)心理影響仍然很大(dà)。宋丁指出(chū)，部分地(dì / de)塊樓面價基本上(shàng)接近周邊的(de)房價，“面粉貴過面包”又出(chū)現了(le／liǎo)，這(zhè)會對市場、對開發商的(de)心理有很大(dà)影響。

拍地(dì / de)前，龍華房價三年未漲甚至陰跌，二手房長期徘徊在(zài)6萬多／平方米；光明是(shì)這(zhè)兩年才火起來(lái)的(de)新片區，房價基本在(zài)4萬左右／平方米。

高價土地(dì / de)價格給了(le／liǎo)房價上(shàng)漲預期，“即使因爲(wéi / wèi)限價漲不(bù)了(le／liǎo)，房價下跌的(de)通道(dào)也(yě)被徹底堵死”，甚至有業内觀點認爲(wéi / wèi)，龍華、光明房價或就(jiù)此被改寫。

21世紀經濟報道(dào)記者注意到(dào)，拍地(dì / de)後，深圳有極少數新盤立刻表示要(yào / yāo)重新定價，地(dì / de)塊周邊的(de)一(yī / yì ／yí)些二手房業主，也(yě)跑到(dào)中介門店更改挂牌價。

美聯物業全國(guó)研究中心總監何倩茹認爲(wéi / wèi)，在(zài)當前的(de)市場環境下，業主并沒有太大(dà)的(de)定價權和(hé / huò)話語權，“高價地(dì / de)塊周邊的(de)新房開發商、二手業主，信心當然會變強，但光自己有信心是(shì)不(bù)足夠的(de)，要(yào / yāo)買家也(yě)有信心才行”。

何倩茹稱，暫時(shí)沒有看到(dào)二手房大(dà)幅漲價的(de)現象。

對于(yú)新拿的(de)地(dì / de)塊，中原地(dì / de)産首席分析師張大(dà)偉認爲(wéi / wèi)，部分房企在(zài)豪賭限價政策放寬，心态過于(yú)樂觀。按照這(zhè)些土地(dì / de)的(de)拿地(dì / de)價格，在(zài)當前限價政策下，這(zhè)些房企很難盈利，入市壓力非常大(dà)。

（信息來(lái)源：21世紀經濟報）