“房托”緊箍咒逐漸開始起效，根據用益信托統計，七月房地(dì / de)産集合信托規模爲(wéi / wèi)485.35億環比下降39.53%，同比下降22.81%，降幅明顯。

七月房地(dì / de)産信托規模占整個(gè)信托規模的(de)42.6%，相比六月時(shí)的(de)49.19%，下降了(le／liǎo)近7個(gè)百分點。

7月收益規模雙降

根據用益信托的(de)數據，截止到(dào)7月28日數據，近5個(gè)月（3月-7月）房地(dì / de)産信托發行規模分别是(shì)：952.25億元、889.9億元、903.89億元、1084.51億元、655.78億元；成立規模分别爲(wéi / wèi)：788.99億元、645.16億元、713.14億元、716.51億元、485.35億元。從發行規模來(lái)看，7月份集合房地(dì / de)産信托環比下降39.53%，同比下降22.81%，降幅明顯。

用益信托研究員帥國(guó)讓告訴21世紀經濟報道(dào)記者，房地(dì / de)産信托成立規模大(dà)幅下降，表明受近期嚴監管影響（如23号文及部分信托公司房地(dì / de)産業務窗口指導）。信托公司在(zài)房地(dì / de)産領域的(de)布局顯著放緩，事實上(shàng)穩定房地(dì / de)産最主要(yào / yāo)還是(shì)防止金融風險。不(bù)過帥國(guó)讓也(yě)表示，由于(yú)數據信息有一(yī / yì ／yí)定的(de)滞後性加上(shàng)相差3個(gè)工作日，實際上(shàng)下降程度可能沒有這(zhè)麽大(dà)，但下降的(de)趨勢已經顯現。

另外，數據進一(yī / yì ／yí)步顯示，七月房地(dì / de)産信托規模占整個(gè)信托規模的(de)42.6%，相比六月時(shí)的(de)49.19%，下降了(le／liǎo)近7個(gè)百分點。

信托的(de)收益也(yě)在(zài)不(bù)斷下降，據用益信托數據，截至上(shàng)周，剛成立的(de)集合信托産品平均年化收益率爲(wéi / wèi)7.98%，已連續三周維持在(zài)8%以(yǐ)下。7月的(de)整體收益率是(shì)8.29%，相比6月的(de)8.3%，也(yě)出(chū)現微幅下降。

帥國(guó)讓認爲(wéi / wèi)主要(yào / yāo)是(shì)受到(dào)市場和(hé / huò)監管的(de)雙重影響，但積極的(de)财政政策和(hé / huò)重視發展直接融資市場也(yě)爲(wéi / wèi)社會總體融資成本的(de)下降提供了(le／liǎo)更多空間。 不(bù)過。盡管2019年的(de)金融市場政策和(hé / huò)環境更加寬松和(hé / huò)改善，但并不(bù)能很快從根本上(shàng)改變我國(guó)當前金融體系的(de)結構性矛盾。信托依然是(shì)我國(guó)金融體系的(de)重要(yào / yāo)補充，是(shì)一(yī / yì ／yí)些企業不(bù)可或缺的(de)融資渠道(dào)。從這(zhè)點來(lái)說(shuō)，信托的(de)融資成本是(shì)市場選擇的(de)結果。

高溢價拿地(dì / de)意願将降低

2019年上(shàng)半年房地(dì / de)産企業拿地(dì / de)熱情高漲，二線城市、三線城市的(de)成交土地(dì / de)溢價率再度走高，尤其是(shì)5月初時(shí)，三線城市的(de)溢價率曾高達45%。但是(shì)高溢價率有悖于(yú)“穩地(dì / de)價、穩房價、穩預期”的(de)調控目标。

高溢價率的(de)背後是(shì)房企加杠杆。房企作爲(wéi / wèi)資金密集型企業，主要(yào / yāo)的(de)加杠杆融資需求集中在(zài)其滿足“432要(yào / yāo)求”之(zhī)前，無法獲得銀行支持。信托資金成本較高，但用途靈活、操作模式多樣，恰好滿足了(le／liǎo)房企加杠杆的(de)需求。因此，信托投向房地(dì / de)産行業的(de)餘額占比逐季走高。

光大(dà)證券張旭表示，對信托房地(dì / de)産融資調控加碼，嚴格執行“控增量”和(hé / huò)“432要(yào / yāo)求”。銀保監會對部分信托公司開展了(le／liǎo)約談警示，要(yào / yāo)求将房地(dì / de)産信托業務增量和(hé / huò)增速控制在(zài)合理水平，且對部分信托公司提出(chū)2019年三季度房地(dì / de)産信托規模較二季度“零新增”的(de)自我約束建議。“零新增”意味着，在(zài)舊項目完成、相應的(de)信托規模得以(yǐ)釋放之(zhī)後，信托公司方能開展新業務。

張旭認爲(wéi / wèi),從政策的(de)力度上(shàng)看，相較于(yú)近幾年的(de)調控，近期對信托的(de)房地(dì / de)産融資業務管控更爲(wéi / wèi)嚴厲。

所謂“432”：“4”是(shì)指該項目在(zài)信托項目發行時(shí)需要(yào / yāo)保證至少國(guó)有土地(dì / de)使用證、建設用地(dì / de)規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證齊全；“3”是(shì)該地(dì / de)産類項目的(de)總資金中必須至少有30%的(de)資金來(lái)自于(yú)融資方；“2”是(shì)該地(dì / de)産類項目的(de)融資方至少擁有二級以(yǐ)上(shàng)（包括二級）的(de)開發資質。

民生證券楊柳判斷，涉房信托收緊，更多是(shì)心理影響。從房企資金來(lái)源來(lái)說(shuō)，資金來(lái)源絕大(dà)部分來(lái)源于(yú)銷售回款，有息融資僅占較小比例，而(ér)其中信托融資所占比例更小。即便地(dì / de)産信托被一(yī / yì ／yí)刀切全部停止，也(yě)隻影響房企資金來(lái)源的(de)7%，有息融資的(de)16%；而(ér)如果隻按照現在(zài)監管的(de)餘額規模控制和(hé / huò)禁止參與前融要(yào / yāo)求的(de)話，實際影響将更小。從對地(dì / de)産投資增速來(lái)看，信托新政或将導緻全年地(dì / de)産投資增速下降約2.35個(gè)百分點。

不(bù)過随着各路涉房資金被套上(shàng)“緊箍咒”，房企高溢價拿地(dì / de)的(de)意願将被打擊，2019年6月以(yǐ)來(lái)，土地(dì / de)溢價率已經開始出(chū)現回落，預計這(zhè)種回落的(de)趨勢将持續較長一(yī / yì ／yí)段時(shí)間。

（信息來(lái)源：21世紀經濟報）