樓市存量時(shí)代，房企物業資本化的(de)賽道(dào)越來(lái)越熱鬧。

繼中海、碧桂園等強勢房企之(zhī)後，8月7日，保利物業發展向香港聯交所提交了(le／liǎo)招股書，這(zhè)意味着，物業的(de)資本市場将再添一(yī / yì ／yí)員猛将。

今年以(yǐ)來(lái)，物業公司的(de)上(shàng)市、并購交織進行。IPO、資本化是(shì)多數物業公司預期實現規模擴張的(de)先決條件之(zhī)一(yī / yì ／yí)。

然而(ér)，僧多粥少，在(zài)長長的(de)隊列中，保利是(shì)爲(wéi / wèi)數不(bù)多的(de)幸運者。據統計，除目前已上(shàng)市的(de)14家物業外，還有數十家物業公司在(zài)排隊等候中。

需要(yào / yāo)注意的(de)是(shì)，物業IPO并非等于(yú)上(shàng)了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)道(dào)保險。盡管房企分拆物業上(shàng)市如火如荼，今年物業股也(yě)表現不(bù)錯，但物業服務作爲(wéi / wèi)脫胎于(yú)房企的(de)獨立闆塊，以(yǐ)及轉型運營的(de)第一(yī / yì ／yí)站，依然有不(bù)少的(de)潛在(zài)風險點。

物業規模之(zhī)争

房地(dì / de)産的(de)規模争奪戰，正由開發賽道(dào)駛向物管運營。

相比于(yú)依靠母公司輸血或自身運營，物業闆塊獨立資本化，無疑是(shì)更好的(de)規模加速器，保利物業IPO隻是(shì)其中的(de)縮影。

據21世紀經濟報道(dào)記者統計，自2018年2月雅居樂旗下物業雅生活上(shàng)市以(yǐ)來(lái)，物業闆塊上(shàng)市熱潮不(bù)斷，一(yī / yì ／yí)年半内，拆分上(shàng)市的(de)物業公司就(jiù)有8家。

截至目前，上(shàng)市的(de)物業公司共計14家。其中，不(bù)乏碧桂園、中海、新城等強勢房企物業，亦包括中小房企花樣年、佳兆業、奧園、綠城、旭輝等下屬物業公司。

IPO意味着進入規模賽道(dào)的(de)入場券。克而(ér)瑞研究中心指出(chū)，房企熱衷物業分拆上(shàng)市，一(yī / yì ／yí)方面是(shì)在(zài)融資環境收緊的(de)情況下，謀求快速發展和(hé / huò)規模擴張；另一(yī / yì ／yí)方面也(yě)是(shì)爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)升級原有業務、布局新業務，從而(ér)增加新的(de)利潤增長點。

今年以(yǐ)來(lái)，物業行業的(de)規模争奪戰硝煙彌漫，雅生活、佳兆業、碧桂園等房企在(zài)IPO不(bù)久，便開啓并購式擴張。

年初，雅生活服務以(yǐ)總代價2.48億元，連續收購哈爾濱景陽物管60%股權；3月28日，又以(yǐ)1.95億元的(de)價格收購廣州粵華物業51%股權。

4月12日，佳兆業物業以(yǐ)總代價3658萬元，收購嘉興大(dà)樹物業60%股權，獲得目标公司在(zài)管面積790萬平方米。

并購的(de)硝煙甚至發生于(yú)龍頭房企之(zhī)間。7月11日，碧桂園服務以(yǐ)1.9億買入中國(guó)恒大(dà)旗下嘉凱城物業100%股權。自去年上(shàng)市以(yǐ)來(lái)，公司已進行四起并購，累計耗資13.38億。

此外，有強大(dà)資金背景的(de)央企也(yě)投身并購潮中。4月末，招商蛇口收購中航善達股份有限公司22.35%股權，同一(yī / yì ／yí)天，招商物業向中航善達轉讓100%股權。

行業整合之(zhī)勢凸顯，集中度正快速提升。

中指院數據顯示，2018年，TOP10企業均值管理面積爲(wéi / wèi)2.39億平方米，是(shì)TOP11-TOP100企業總量的(de)2.4餘倍，是(shì)百強企業均值的(de)6.43倍，市場份額達11.35%，與2017年相比提高0.29個(gè)百分點，強者愈強态勢延續。

從目前上(shàng)市的(de)14家物業公司來(lái)看，規模與營收一(yī / yì ／yí)定程度上(shàng)正相關。

碧桂園服務、綠城服務、雅生活服務、中海物業和(hé / huò)彩生活2018年在(zài)管面積已經步入億級水平。彩生活在(zài)管面積3.63億平方米，領先在(zài)營面積1.82億平方米、排名第二的(de)碧桂園服務近2倍。

營業收入看，14家上(shàng)市物業中有5家企業突破30億，分别是(shì)碧桂園服務、綠城服務、中海物業、彩生活、雅生活服務。

其中綠城服務、碧桂園服務、中海物業保持較高的(de)營收水平，2018年營收分别爲(wéi / wèi)67.10億元、46.75億元、36.47億元；而(ér)營收低于(yú)20億元的(de)企業達到(dào)了(le／liǎo)8家。

業績的(de)不(bù)确定性

作爲(wéi / wèi)房企多元化、輕資産運營的(de)排頭兵，物業服務闆塊成爲(wéi / wèi)今年以(yǐ)來(lái)資本市場的(de)“香饽饽”，備受投資者青睐，市場給出(chū)了(le／liǎo)比傳統房地(dì / de)産開發更高的(de)市盈率和(hé / huò)估值。

但是(shì)，一(yī / yì ／yí)片大(dà)好背後，物業公司業務和(hé / huò)經營諸多潛在(zài)風險點，同樣不(bù)容忽視。

首先是(shì)物業服務合同和(hé / huò)管理面積的(de)不(bù)确定性。由于(yú)房企的(de)物業公司都是(shì)從母公司接管過來(lái)的(de)前期物業，目前的(de)在(zài)管面積很大(dà)程度上(shàng)依賴于(yú)集團物業，而(ér)在(zài)前期物業合同到(dào)期後，以(yǐ)及擴張後進入新的(de)非本集團小區，都需要(yào / yāo)經過該小區業主大(dà)會的(de)同意，才能獲得新的(de)合同，這(zhè)方面的(de)不(bù)确定性和(hé / huò)行業競争，都會越來(lái)越大(dà)。

其次，物業公司在(zài)當下的(de)市場重組中，要(yào / yāo)參與到(dào)競争中去擴張，也(yě)必須承擔更多的(de)資金風險。

房企的(de)物業闆塊往往通過增加現有和(hé / huò)新市場内的(de)合同管理總面積而(ér)持續擴張業務，而(ér)擴張業務需要(yào / yāo)大(dà)量充足的(de)資金。

但物業管理行業與房地(dì / de)産市場不(bù)同，由于(yú)其資金回籠較慢，往往容易造成大(dà)量的(de)資金沉澱。對于(yú)一(yī / yì ／yí)些本身資金狀況堪憂的(de)房企來(lái)說(shuō)，分拆物業上(shàng)市并非是(shì)一(yī / yì ／yí)件利好之(zhī)事。

保利物業的(de)招股書提到(dào)了(le／liǎo)公司可能面臨的(de)諸多風險。其指出(chū)，對于(yú)大(dà)部分房企的(de)物業闆塊來(lái)說(shuō)，其收入大(dà)部分來(lái)自包幹制物業管理服務。當收取的(de)物業管理費金額不(bù)足以(yǐ)涵蓋其提供物業管理服務所産生的(de)所有成本，或在(zài)收取該等費用方面遭遇長期拖欠，其現金流狀況可能會受到(dào)不(bù)利影響。

随着各家房企的(de)物業獨立分拆上(shàng)市、兼并擴張，物業公司面對的(de)市場競争壓力持續加大(dà)。若物業公司不(bù)能與現有及新競争對手成功競争，也(yě)将會對整個(gè)公司的(de)業務、财務狀況、經營業績及前景造成不(bù)利的(de)影響。

利潤率方面，與傳統的(de)房地(dì / de)産開發不(bù)同，東方證券分析師竺勁指出(chū)，物業公司利潤率邊際變化取決于(yú)新交付項目情況。物管公司在(zài)收入端增長受限，成本端卻剛性上(shàng)升，因此存量項目利潤率逐年下降，而(ér)利潤率水平較高的(de)新交付項目，會在(zài)邊際上(shàng)影響物管公司整體的(de)利潤率。

嚴躍進稱，現在(zài)港股上(shàng)市的(de)物業公司估值比較低，盈利能力比較弱。總體來(lái)說(shuō)，沒有哪家非常拔尖，普遍做得比較弱。若一(yī / yì ／yí)些資金狀況不(bù)太好的(de)企業盲目分拆物業闆塊上(shàng)市，對其業績将造成不(bù)利影響。

他(tā)進一(yī / yì ／yí)步表示，房企對于(yú)物業闆塊要(yào / yāo)有與房地(dì / de)産開發不(bù)同的(de)運營模式，對物業公司的(de)持有、管理也(yě)需要(yào / yāo)有一(yī / yì ／yí)些清晰的(de)思路。

（信息來(lái)源：21世紀經濟報）