在(zài)房地(dì / de)産融資持續收緊之(zhī)際，人(rén)民币兌美元破“7”，給房企們的(de)境外融資再蒙上(shàng)了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)層陰影。

自2017年以(yǐ)來(lái)，境外融資尤其是(shì)美元債，爲(wéi / wèi)持續資金饑渴的(de)房企們打開了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)扇窗。據Wind統計，2017年至今，房企境外發債已超萬億，其中絕大(dà)部分是(shì)美元債；2019年前7月則已超3000億，接近去年全年。

超高的(de)融資背後是(shì)房企今年面臨巨大(dà)的(de)償債壓力。而(ér)今，随着發改委對境外發債新規的(de)實施，以(yǐ)及彙率破7，房企的(de)借新還舊面臨更高的(de)成本，更大(dà)的(de)不(bù)确定性，再融資壓力空前加大(dà)；不(bù)排除會出(chū)現更多的(de)美元債務違約。

此外，人(rén)民币貶值後，房企的(de)彙兌損失将大(dà)概率加大(dà)，進而(ér)影響房企的(de)淨利潤。2016、2018年便有不(bù)少房企都産生了(le／liǎo)彙兌損失，削弱了(le／liǎo)當期利潤。

海外債務“滾雪球”

從2017年開始，由于(yú)境内融資收緊，房企海外融資大(dà)幅上(shàng)升。據Wind統計，2017年房企境外發債2900億，是(shì)2016年的(de)近5倍，2018年繼續升至3300億，2019年1至7月則已經超過3000億元，接近2018年全年。

另據民生證券數據，截至7月初，房地(dì / de)産美元債存量達到(dào)1700億美元（約11900億人(rén)民币）左右，占中資企業美元債存量的(de)20%以(yǐ)上(shàng)。

就(jiù)單個(gè)房企而(ér)言，億翰智庫數據顯示，截至2019年7月底，中國(guó)恒大(dà)仍未到(dào)期海外債（絕大(dà)部分爲(wéi / wèi)美元債）規模達208.2億美元；碧桂園位列第二，爲(wéi / wèi)90.5億美元，佳兆業和(hé / huò)中海地(dì / de)産均約爲(wéi / wèi)77億美元，融創位列第五，達到(dào)60億美元。

綠地(dì / de)、萬科、富力、雅居樂緊随其後，分别爲(wéi / wèi)50億美元、47億美元、43億美元及40億美元。

民生證券指出(chū)，自去年發改委706号文後，大(dà)部分房企發行境外美元債，基本均用作借新還舊。

7月12日，發改委發布778号文繼續“打補丁”，境外美元債所籌資金，隻能用于(yú)置換未來(lái)一(yī / yì ／yí)年以(yǐ)内到(dào)期的(de)中長期境外債務。

這(zhè)意味着，之(zhī)前未發行過美元債的(de)房企後續既無發債動機，也(yě)難以(yǐ)獲得發債批文；近期發行過中短期限美元債的(de)房企，隻能通過自有資金或國(guó)内舉債償還，而(ér)不(bù)得通過境外續債維持債務規模。

進入8月，随着人(rén)民币貶值彙率破7，房企海外融資再受影響，成本或将繼續上(shàng)升。穆迪房地(dì / de)産分析師曾啓賢指出(chū)，企業須将人(rén)民币兌換成美元才能償還離岸借貸的(de)利息，人(rén)民币的(de)貶值增加了(le／liǎo)企業的(de)支出(chū)；此外，如果債務到(dào)期時(shí)房企沒有進行再融資安排，需用人(rén)民币購買升值後的(de)美元還本，也(yě)會增加其财務成本，進而(ér)影響淨利潤。

事實上(shàng)，去年以(yǐ)來(lái)房企境外融資成本一(yī / yì ／yí)直在(zài)上(shàng)升。克而(ér)瑞數據顯示 ，2018年10月房企境外發債成本破8%，之(zhī)後均在(zài)7.50%以(yǐ)上(shàng)。

多家房企不(bù)惜以(yǐ)高利率融資。如泰禾集團、明發集團今年發行的(de)4億美元、2億美元債利率爲(wéi / wèi)15%；泛海控股、鑫苑置業發行的(de)2.8億美元、3億美元的(de)美元債利率超過14%。

總體而(ér)言，房企想通過借新還舊，把融資“滾雪球”的(de)遊戲玩下去，難度越來(lái)越大(dà)。

房企業績承壓

大(dà)量的(de)美元債存量及再融資的(de)另一(yī / yì ／yí)面，是(shì)房企的(de)償債壓力也(yě)越來(lái)越大(dà)。

今年以(yǐ)來(lái)，房企在(zài)諸多海外債陸續到(dào)期。Wind統計顯示，2019年房企海外債到(dào)期數量66隻，到(dào)期規模237.57億美元，同比2018年增加30.91%。此外，2020年、2021年，房企海外債到(dào)期規模将分别達297.86億美元、316.38億美元。

爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)避免違約、減輕還債負擔，各家房企均想盡辦法償還、延長債務。以(yǐ)富力地(dì / de)産爲(wéi / wèi)例，其今年到(dào)期的(de)債券規模爲(wéi / wèi)245億，公司将其中1-6月内到(dào)期的(de)進行全額續期留存，合計176.5億元。截至2019年6月底，2019年内剩餘回售選擇權到(dào)期的(de)債券規模爲(wéi / wèi)69億元。

協縱策略管理集團創始人(rén)黃立沖分析認爲(wéi / wèi)，一(yī / yì ／yí)些發行海外債的(de)房企存在(zài)潛在(zài)違約風險。這(zhè)些公司基本是(shì)靠美元債、港元債的(de)借新還舊來(lái)維持，政策收緊以(yǐ)及彙率破7夾擊下，流動性可能緊縮，進而(ér)産生債務違約。

黃立沖認爲(wéi / wèi)，人(rén)民币兌美元破“7”或将是(shì)長期性的(de)，開發商可能面臨流動性寒冬，部分房地(dì / de)産公司可能倒下。

曆史地(dì / de)看，截至目前，房企美元債違約的(de)案例極少。早在(zài)2015年4月，受封盤影響，佳兆業遭遇流動性危機，公告稱其未能支付兩筆美元債券的(de)利息，成爲(wéi / wèi)首家在(zài)美元債券上(shàng)違約的(de)中國(guó)房地(dì / de)産商。此後，經過一(yī / yì ／yí)系列的(de)重組，佳兆業才從中脫身。

今年1月初，新昌集團公告有兩筆總計4.5億的(de)美元債違約，拖欠付款，這(zhè)是(shì)2019年以(yǐ)來(lái)第一(yī / yì ／yí)家宣布債務違約的(de)上(shàng)市房企。

如果說(shuō)佳兆業這(zhè)單違約非常地(dì / de)特殊，并非因爲(wéi / wèi)市場或企業經營的(de)因素。而(ér)小房企新昌的(de)違約事件，則暗示着行業違約的(de)風險在(zài)加大(dà)。

不(bù)過，市場中也(yě)有不(bù)同的(de)、樂觀的(de)觀點。愛建證券天津首席投資顧問祁澤金就(jiù)認爲(wéi / wèi)，人(rén)民币目前還不(bù)存在(zài)長期貶值的(de)因素，隻是(shì)在(zài)一(yī / yì ／yí)定的(de)範圍内震蕩，影響不(bù)大(dà)。

此外，億翰智庫研究指出(chū)，人(rén)民币彙率波動會導緻存量美元債産生彙兌損益，對于(yú)高杠杆運行的(de)房地(dì / de)産行業而(ér)言，彙兌損益将進一(yī / yì ／yí)步帶來(lái)淨利潤的(de)變化，企業要(yào / yāo)做好外彙對沖。

事實上(shàng)，彙兌損失在(zài)去年已經發生。如當代置業2018年彙兌淨虧損爲(wéi / wèi)2.05億元，導緻當年年淨利潤僅爲(wéi / wèi)6.62億元，較2017年同比下降19.88%。

此外，中國(guó)奧園2018年的(de)淨利潤率下滑至9.5%，管理層亦指出(chū)，下滑原因主要(yào / yāo)在(zài)于(yú)2018年錄得6個(gè)多億的(de)彙兌損失。

大(dà)型房企也(yě)不(bù)能完全避險。碧桂園财報顯示，在(zài)2016年和(hé / huò)2018年，其彙兌損失分别達到(dào)14.86億元和(hé / huò)9.77億元。再以(yǐ)萬科爲(wéi / wèi)例，據财報數據顯示，2019年第一(yī / yì ／yí)季度，萬科錄得彙兌損失爲(wéi / wèi)1.73億元。

（信息來(lái)源：21世紀經濟報）