房企的(de)日子(zǐ)越來(lái)越艱難。11月6日，國(guó)購投資有限公司（以(yǐ)下簡稱：國(guó)購投資）發布了(le／liǎo)《關于(yú)法院裁定受理國(guó)購投資有限公司及下屬公司重整申請及指定管理人(rén)的(de)公告》（以(yǐ)下簡稱：公告），這(zhè)家“安徽第一(yī / yì ／yí)大(dà)房企”将走向破産重整之(zhī)路。

根據人(rén)民法院公告網消息，截至11月11日，宣告破産的(de)房企已經增加到(dào)431家。房企融資接近冰點，同策研究院最新數據顯示，其監測的(de)40家典型上(shàng)市房企，在(zài)10月完成融資金額折合人(rén)民币235.82億元，環比大(dà)幅下跌65.80％。

10月融資額度驟降

根據國(guó)購投資2018年度審計報告，截至2018年12月31日，國(guó)購投資單體資産總額約爲(wéi / wèi)120.08億元，負債總額爲(wéi / wèi)126.34億元。國(guó)購集團及其下屬公司因流動性問題，陷入債務危機，由此而(ér)引發大(dà)量的(de)訴訟和(hé / huò)執行案件于(yú)短期内集中爆發，各公司的(de)銀行賬戶和(hé / huò)資産被多家法院凍結、查封，企業生産經營受到(dào)重大(dà)影響，企業财産面臨被強制執行的(de)風險。

而(ér)在(zài)國(guó)購投資公告的(de)前一(yī / yì ／yí)天，11月5日，标普全球評級（下稱标普）在(zài)發布的(de)報告《中國(guó)房地(dì / de)産觀察：融資受限束縛開發商擴張拳腳》中表示，中國(guó)房地(dì / de)産開發商正在(zài)換擋變速，接受融資環境前所未有收緊的(de)現實。融資受限将抑制購地(dì / de)活動，同時(shí)，随着銷售回籠現金變成越來(lái)越重要(yào / yāo)的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)資金來(lái)源，部分開發商将加快銷售步伐。标普預計2020年全年全國(guó)商品住宅銷售額增速将放緩至0%-5%，主要(yào / yāo)靠基本面較好的(de)城市的(de)穩健住房需求支撐。作爲(wéi / wèi)需求指标的(de)銷售面積近幾個(gè)月已重新恢複增長。雖然2019年上(shàng)半年房地(dì / de)産銷售表現強勁幾乎都歸功于(yú)房價上(shàng)漲，但8月以(yǐ)來(lái)全國(guó)累計商品住宅銷售面積已重返正增長區間。

同策研究院最新數據顯示，其監測的(de)40家上(shàng)市房企，在(zài)10月完成融資金額235.82億元，環比大(dà)幅下跌65.80％。而(ér)且，多個(gè)融資渠道(dào)的(de)融資額均跌至冰點。數據顯示，10月，房地(dì / de)産企業發行公司債折合人(rén)民币101.08億元，環比減少35.14％；通過發行超短期融資券、向金融機構借款、發行優先永續債券等方式，融資金額60.93億元，環比減少67.12％；通過境内銀行貸款融資40.45億元，環比減少74.79％。

克而(ér)瑞地(dì / de)産的(de)研究數據則顯示，10月份，95家典型房企的(de)融資總額爲(wéi / wèi)864.87億元，環比下降24.5%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道(dào)記者表示，融資金額大(dà)幅下滑更多是(shì)季節性因素，因爲(wéi / wèi)年關将至，房企開工意願減弱，導緻需求減少。不(bù)過，不(bù)可否認的(de)是(shì)，房企确實面臨較大(dà)的(de)融資壓力，随着政策加碼，“缺錢”可能會是(shì)一(yī / yì ／yí)種常态。

海外融資成救命稻草

銀行的(de)房地(dì / de)産開發貸款也(yě)明顯收縮。

央行公布的(de)數據顯示，房地(dì / de)産領域貸款增速則連續14個(gè)月回落，9月末，人(rén)民币房地(dì / de)産貸款餘額爲(wéi / wèi)43.3萬億元，同比增速爲(wéi / wèi)15.6%。前三季度，新增人(rén)民币房地(dì / de)産貸款4.6萬億元，占同期人(rén)民币新增貸款量的(de)33.7%，與去年全年水平相比低6.2個(gè)百分點，降至24.1%。房地(dì / de)産開發貸款餘額11.24萬億元，同比增長11.7%，增速比上(shàng)月末低1.7個(gè)百分點。前三季度，新增房地(dì / de)産開發貸款爲(wéi / wèi)1萬億元，占同期各項貸款增量的(de)7.7%，占比與去年全年占比相比低了(le／liǎo)3.9個(gè)百分點。

央行辦公廳主任周學東認爲(wéi / wèi)，目前是(shì)比較合理的(de)占比。過去房地(dì / de)産熱的(de)時(shí)候個(gè)人(rén)購房貸款增長會非常快，占比高的(de)時(shí)候有些城市甚至超過50%，銀行貸款增量中超過一(yī / yì ／yí)半流向房地(dì / de)産及購房領域。　現在(zài)從全國(guó)來(lái)看，占比降至24.1%，是(shì)相對比較合理的(de)水平。根據多年觀察，25%左右的(de)占比是(shì)比較合理的(de)。過去幾年多數情況下，這(zhè)一(yī / yì ／yí)數據都在(zài)30%以(yǐ)上(shàng)。”

與此同時(shí)，信托的(de)融資額度也(yě)快速下降。11月9月，用益信托網發布10月份集合信托市場報告。據用益金融信托研究院統計，10月共有58家信托公司成立1314款集合信托産品，環比減少27.12%；成立規模爲(wéi / wèi)956.67億元，環比減少47.03%。房地(dì / de)産信托規模下降是(shì)導緻信托規模下降的(de)重要(yào / yāo)原因，房地(dì / de)産信托共募集資金281.72億元，環比下滑60.47%。報告認爲(wéi / wèi)，房地(dì / de)産信托再度收緊以(yǐ)及宏觀經濟下行壓力是(shì)影響信托公司展業的(de)重要(yào / yāo)因素。

多條融資通道(dào)幾近被封殺之(zhī)後，海外融資成了(le／liǎo)房企“救命稻草”。根據中原地(dì / de)産統計，僅11月5日這(zhè)一(yī / yì ／yí)天，房企美元債融資金額就(jiù)接近20億。9月單月房地(dì / de)産企業海外美元融資37.97億美元，8月爲(wéi / wèi)15.8億美元。10月數據顯示，累計已經有13家房企發布了(le／liǎo)接近50億美元的(de)融資計劃。

中原地(dì / de)産首席分析師張大(dà)偉認爲(wéi / wèi)，整體看，房地(dì / de)産行業資金緊張，房企抓緊窗口期，大(dà)量大(dà)額度發行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。

美元債的(de)井噴對緩解部分企業融資有很大(dà)好處。截至11月5日，2019年房企合計海外發布的(de)計劃融資590億美元，相比2018年同期上(shàng)漲了(le／liǎo)接近50%。從融資成本看房企融資成本分化，主要(yào / yāo)在(zài)6%-15%之(zhī)間。

張大(dà)偉表示，美元債對于(yú)房地(dì / de)産企業來(lái)說(shuō)，并非主要(yào / yāo)資金來(lái)源，整體政策影響看，2019年二季度後房企大(dà)額度融資減少，房企搶地(dì / de)現象也(yě)開始減少，特别是(shì)對于(yú)融資渠道(dào)較少的(de)企業來(lái)說(shuō)，壓力将非常大(dà)。今年特别是(shì)下半年開始，房企明顯更加關注資金鏈的(de)安全，房地(dì / de)産市場必須穩定，而(ér)穩定房地(dì / de)産最主要(yào / yāo)的(de)是(shì)防止出(chū)現金融風險，所以(yǐ)在(zài)最近幾個(gè)月，針對房地(dì / de)産融資的(de)各方面政策都在(zài)規範與收緊。目前看，信托與海外融資，都是(shì)規範而(ér)不(bù)是(shì)全面暫停，對于(yú)中小房企來(lái)說(shuō)，對于(yú)高負債率房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)預計融資難度将非常大(dà)，但是(shì)對于(yú)大(dà)型企業來(lái)說(shuō)，影響相對有限。

（信息來(lái)源：21世紀經濟報）