冰火兩重天。一(yī / yì ／yí)邊是(shì)美國(guó)東部時(shí)間11月5日，青客公寓（QK）正式登陸納斯達克，股價持續上(shàng)揚，蛋殼公寓也(yě)在(zài)近期向美國(guó)證券交易委員會（SEC）遞交F-1招股書，拟進行首次公開募股（IPO）；另一(yī / yì ／yí)邊，近期上(shàng)海做中高端分散式長租公寓的(de)源涞國(guó)際則被爆陷入運營糾紛。

一(yī / yì ／yí)個(gè)事實是(shì)，最近一(yī / yì ／yí)年來(lái)寓見、樂伽等分散式長租公寓陸續爆出(chū)運營問題，行業短闆不(bù)斷暴露。11月7日，景晖智庫首席經濟學家胡景晖接受21世紀經濟報道(dào)記者采訪時(shí)表示，長租公寓行業存在(zài)準入門檻低、利用資金沉澱做擴張，杠杆過高等問題。行業的(de)資金運作模式與國(guó)内目前資本市場的(de)屬性不(bù)匹配，行業亟需立法監管以(yǐ)及建立更完善的(de)行業運作準則。

不(bù)過，業内也(yě)出(chū)現與胡景晖不(bù)一(yī / yì ／yí)樣的(de)觀點。11月8日，在(zài)房東東2019中國(guó)第三屆品牌公寓CEO年會上(shàng)，房東東創始人(rén)全靂指出(chū)，2018年長租公寓行業開始發生變化，首先是(shì)輕資産爆發，其次是(shì)長租公寓住建從房地(dì / de)産體系内剝離出(chū)來(lái)，因爲(wéi / wèi)至今沒有太好的(de)盈利模式；再次，國(guó)家對行業出(chū)台了(le／liǎo)非常多利好政策，這(zhè)也(yě)促使長租公寓第一(yī / yì ／yí)股青客公寓的(de)誕生，這(zhè)将導緻整個(gè)行業的(de)産品線跟結構的(de)優化升級，包括整個(gè)産業鏈的(de)完善。

源涞運營隐憂

據源涞國(guó)際前員工反映，自今年8月份以(yǐ)來(lái)，源涞國(guó)際已無力支付部分員工工資，導緻員工陸續離職，并陸續申請了(le／liǎo)勞動仲裁。

源涞國(guó)際前員工已有人(rén)在(zài)10月29日收到(dào)有關部門下發的(de)裁決書，要(yào / yāo)求源涞國(guó)際7日内支付欠薪，但也(yě)一(yī / yì ／yí)直處于(yú)被拖欠狀态；此前有部分業主發現，按照合同約定的(de)每月一(yī / yì ／yí)付的(de)房租沒有到(dào)賬。據部分業主反映，源涞國(guó)際客服人(rén)員在(zài)電話裏一(yī / yì ／yí)直對業主進行安撫并承諾租金會到(dào)賬，但至今沒有兌現；源涞國(guó)際法定代表人(rén)孫元元也(yě)對業主的(de)上(shàng)門咨詢并不(bù)避諱，也(yě)透露了(le／liǎo)團隊面臨資金問題，但堅稱一(yī / yì ／yí)直在(zài)尋求解決辦法。

記者查詢啓信寶獲悉， 2013年，孫元元注冊了(le／liǎo)上(shàng)海源涞實業有限公司（簡稱“源涞實業”）注冊，并擔任法定代表人(rén)，同時(shí)也(yě)是(shì)大(dà)股東，個(gè)人(rén)持股比例35.52%。

綜合啓信寶及其他(tā)第三方工商信息平台顯示，源涞國(guó)際目前存在(zài)七大(dà)風險，包括因未按時(shí)履行法律義務而(ér)被法院強制執行、股權質押、旗下不(bù)動産抵押等。2019年10月開始，源涞實業被爆有欠稅信息，涉資約28萬元。

源涞背後不(bù)乏基金身影。從上(shàng)海源涞實業的(de)股東結構可見，上(shàng)海湧創铧源投資合夥企業（有限合夥）持股比例爲(wéi / wèi)20.17%，其高管洪亦修也(yě)是(shì)源涞實業的(de)董事；此外，上(shàng)海容銀投資有限公司持股比例爲(wéi / wèi)14%，上(shàng)海潮瀚公寓管理中心（有限合夥）持股比例爲(wéi / wèi)24.55%。

行業加速洗牌

綜合該公司離職員工與業内人(rén)士分析，源涞國(guó)際陷入運營糾紛主要(yào / yāo)原因是(shì)很多方面造成的(de)。首先是(shì)宏觀經濟增速放緩，導緻中高端長租公寓的(de)租客來(lái)源減少。源涞國(guó)際的(de)問題映射了(le／liǎo)上(shàng)海中高端豪宅市場的(de)變化。來(lái)自上(shàng)海中原的(de)數據顯示，今年已有多個(gè)中高端住宅的(de)租金水平有明顯下跌，比如古北闆塊的(de)金色貝拉維，今年7月租金水平爲(wéi / wèi)160元/平方米/月，去年同期171元/平方米/月；巴黎花園去年7月136元/平方米/月，今年7月110元/平方米/月。

其次，源涞國(guó)際自身運營能力有待提升，一(yī / yì ／yí)旦遇上(shàng)市場行情不(bù)好、租金下滑的(de)局面，此前與業主簽訂的(de)租金交付合同，短期内難以(yǐ)快速調整。

再次，源涞國(guó)際在(zài)擴張過程中，内部管理問題不(bù)斷浮現。比如，從記者獲取的(de)源涞國(guó)際與業主簽訂的(de)合同上(shàng)來(lái)看，業主要(yào / yāo)給予托管公司3個(gè)月的(de)免租期，這(zhè)期間用于(yú)裝修。但據一(yī / yì ／yí)些業主反映，源涞國(guó)際實際上(shàng)并未對其委托的(de)房源進行過裝修，隻是(shì)搬走了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)些家具與增加部分軟裝。

青客公寓CEO金光傑指出(chū)，國(guó)内長租公寓發展還不(bù)到(dào)10年，這(zhè)過程中企業更替，“有進有出(chū)”是(shì)正常現象。他(tā)簡單概括了(le／liǎo)國(guó)内分散式長租公寓的(de)發展情況：比如大(dà)部分分散式長租公寓單房模型是(shì)賺錢的(de)，虧損往往是(shì)非現金型虧損，比如一(yī / yì ／yí)間公寓第一(yī / yì ／yí)年租金有30%的(de)利潤，按照當年市場估算應該是(shì)盈利的(de)，但研發、利息、廣告支出(chū)、會計準則等四方面造成的(de)虧損是(shì)目前分散式長租公寓無法覆蓋的(de)。

他(tā)認爲(wéi / wèi)，長租公寓投資資金一(yī / yì ／yí)定要(yào / yāo)“長”，隻适合拿自有資金來(lái)做，租金貸也(yě)沒問題，但一(yī / yì ／yí)旦運營方爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)收房擴張啓用高利貸等資金就(jiù)容易出(chū)問題。

金光傑透露，針對目前市面上(shàng)的(de)分散式長租公寓風險問題，自己也(yě)給有關部門建議過處理方案：在(zài)運營方解決資金問題的(de)過程中，可以(yǐ)讓租客繼續住，最後房東可以(yǐ)選擇拿此前運營方提供的(de)裝修。

他(tā)的(de)邏輯是(shì)，目前一(yī / yì ／yí)些不(bù)夠專業的(de)運營方，在(zài)與業主簽約的(de)時(shí)候，并沒有約定三方風險，當市場下行，長租公寓的(de)房源空置率也(yě)随之(zhī)提升，大(dà)部分運營商不(bù)懂在(zài)條款裏面約定風險承擔條例，面對資金問題的(de)出(chū)現就(jiù)會很被動。

早在(zài)2018年，青客公寓在(zài)一(yī / yì ／yí)份關于(yú)企業倒閉處置的(de)預案中提到(dào)：“長租公寓企業雖未直接出(chū)現各類法律意義上(shàng)的(de)倒閉、破産情況，但因退租、退押金超過一(yī / yì ／yí)定比例，以(yǐ)及各類金融機構停止放貸等，可能導緻長租公寓企業倒閉、破産情況出(chū)現。”因此，運營方在(zài)簽約過程中有必要(yào / yāo)與業主、租客約定風險責任承擔。

（信息來(lái)源：21世紀經濟報）