12月2日，世茂房地(dì / de)産控股有限公司發布公告稱，今年11月實現合約銷售額約305億元，合約銷售面積178.31萬平方米，同比分别大(dà)漲60%、61%。以(yǐ)價換量是(shì)世茂取得銷售突破的(de)主因，當月世茂的(de)平均銷售價格爲(wéi / wèi)17106元/平方米，比10月略降4.8%。

至此，今年世茂已經實現了(le／liǎo)2277.3億元的(de)銷售規模，提前完成2100億的(de)年度銷售目标，并重回行業前十。

對于(yú)龍頭房企來(lái)說(shuō)，剛剛過去的(de)11月并不(bù)“寒冷”。雖然恒大(dà)在(zài)收割完“金九銀十”後出(chū)現銷售下滑，但很多中型房企仍在(zài)加速沖刺。根據易居克而(ér)瑞的(de)統計，今年前11月，百強房企的(de)銷售金額達到(dào)10.3萬億元，同比上(shàng)漲17.7%。其中，11名到(dào)30名的(de)中型房企銷售增速爲(wéi / wèi)26%，爲(wéi / wèi)最迅猛的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)群體。

這(zhè)一(yī / yì ／yí)群體的(de)崛起，使得大(dà)中型房企的(de)市場占有率加速提升。華創證券的(de)一(yī / yì ／yí)份報告指出(chū)，今年前10月，30強房企的(de)銷售金額已經占全國(guó)房地(dì / de)産銷售額的(de)一(yī / yì ／yí)半。而(ér)在(zài)2011年，這(zhè)一(yī / yì ／yí)比例僅爲(wéi / wèi)15%左右。

“這(zhè)個(gè)行業最終會變成‘巨頭的(de)遊戲’。”有房企人(rén)士如此總結。

“千億軍團”将超30家

今年11月份，萬科實現合同銷售面積364.5萬平方米，合同銷售金額545.4億元，繼續維持穩定。今年以(yǐ)來(lái)，萬科的(de)月度銷售規模維持在(zài)430億至670億之(zhī)間。如果抛開今年2月春節因素的(de)影響，萬科的(de)銷售數據基本沒有出(chū)現大(dà)起大(dà)落。

今年前11月，萬科累計實現合同銷售面積3697.4萬平方米，同比增長2.73%，合同銷售金額5735.3億元，同比增長5.44%。

恒大(dà)曾在(zài)8月末啓動大(dà)範圍的(de)價格優惠策略。受此影響，“金九銀十”期間，恒大(dà)接連刷出(chū)831.3億元、903億元的(de)行業月度銷售記錄。到(dào)11月，随着促銷措施逐漸退出(chū)，恒大(dà)的(de)銷售額大(dà)幅下滑至370.6億元。

即便如此，今年前11月，恒大(dà)仍然憑借5805.6億元的(de)銷售規模反超萬科，升至行業次席。

房地(dì / de)産業的(de)“銷售之(zhī)王”仍是(shì)碧桂園。今年以(yǐ)來(lái)，碧桂園不(bù)再公布全口徑銷售數據，而(ér)改爲(wéi / wèi)發布權益銷售金額。根據易居克而(ér)瑞的(de)統計，今年前11月，碧桂園的(de)全口徑銷售數據已經達到(dào)7515億元，同比增長13%。

易居克而(ér)瑞的(de)統計還顯示，融創在(zài)前11月實現5004億的(de)銷售額，同比增長20%。至此，中國(guó)房企的(de)“5000億俱樂部”已經擴充到(dào)4個(gè)成員。

在(zài)已經發布銷售數據的(de)房企中，銷售數據以(yǐ)增長爲(wéi / wèi)主。今年前11月，新城控股合同銷售2465.62億元，同比增長24.17%；融信銷售1260.93億元，同比增長16.5%；奧園銷售1012.7億元，增長37%。但小型房企表現不(bù)佳，前11月景瑞控股的(de)銷售規模爲(wéi / wèi)206.31億元，同比下降4.55%。

今年以(yǐ)來(lái)，房地(dì / de)産調控政策持續施壓，部分區域市場也(yě)出(chū)現下行。爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)回籠資金，品牌房企普遍加大(dà)了(le／liǎo)銷售力度，并使得銷售升溫。大(dà)中型房企中，除綠地(dì / de)、泰禾等少數企業出(chū)現下滑外，業績“飄紅”仍是(shì)主旋律。

易居克而(ér)瑞發布的(de)數據顯示，今年前11月，百強房企全口徑銷售金額約爲(wéi / wèi)10.3萬億元，同比增長17.7%。

銷售的(de)普遍增長，也(yě)擡高了(le／liǎo)行業的(de)規模門檻。按照該機構的(de)統計，截至今年11月末，已有27家房企的(de)銷售規模超過千億。到(dào)今年年末，預計“千億軍團”的(de)數量将突破30家。而(ér)在(zài)5年前，千億房企僅有7家。

房企生存“兩重天”

随着行業供需關系的(de)逆轉，以(yǐ)及樓市調控的(de)常态化，近些年，房地(dì / de)産業的(de)集中度正在(zài)加速提升。

根據華創證券的(de)報告，2019年1-10月，50強房企銷售金額達到(dào)7.5萬億元，占全國(guó)商品房銷售金額的(de)比重已經超過60%，而(ér)在(zài)2011年，這(zhè)一(yī / yì ／yí)比例還不(bù)到(dào)20%。在(zài)此期間，30強房企銷售額占比從15%上(shàng)升到(dào)50%；10強房企銷售額占比從10%上(shàng)升到(dào)30%。“行業集中度加速提升。”華創證券如此總結。

“房地(dì / de)産行業一(yī / yì ／yí)直都是(shì)以(yǐ)規模爲(wéi / wèi)導向。”中原地(dì / de)産首席分析師張大(dà)偉向21世紀經濟報道(dào)表示，規模較大(dà)的(de)企業在(zài)融資、拿地(dì / de)中有明顯的(de)優勢，銷售中也(yě)容易獲得品牌溢價。所以(yǐ)，“房企要(yào / yāo)想提高競争力，做大(dà)規模幾乎是(shì)唯一(yī / yì ／yí)的(de)路徑”。

近幾年，調控政策持續施壓，部分區域市場進入下行期，規模的(de)加持顯得更爲(wéi / wèi)重要(yào / yāo)。

21世紀經濟報道(dào)記者獲悉，随着融資政策的(de)收緊，今年以(yǐ)來(lái)，多數銀行發放房地(dì / de)産開發貸的(de)範圍已經從“50強房企”，縮減至“30強房企”。

信托公司也(yě)越來(lái)越“挑剔”。某知名信托機構相關負責人(rén)向21世紀經濟報道(dào)記者表示，除了(le／liǎo)看房企的(de)排名外，也(yě)對項目所在(zài)的(de)城市、區位等有嚴格的(de)要(yào / yāo)求。因爲(wéi / wèi)信托對投資回報率要(yào / yāo)求高，必須選擇“最好的(de)項目”。

北京某千億級房企相關負責人(rén)向21世紀經濟報道(dào)記者表示，“我們的(de)融資渠道(dào)也(yě)一(yī / yì ／yí)直比較暢通，隻是(shì)（在(zài)市場不(bù)好時(shí)）成本要(yào / yāo)高一(yī / yì ／yí)些。銀行授信額度每年都用不(bù)完。”

相比之(zhī)下，小型房企更容易出(chū)現資金問題。據統計，2019年以(yǐ)來(lái)，共有13隻房地(dì / de)産行業債券違約，涉及發行主體3個(gè)，分别爲(wéi / wèi)頤和(hé / huò)地(dì / de)産、國(guó)購投資和(hé / huò)華業資本——均爲(wéi / wèi)小型房企。而(ér)今年10月，三盛宏業也(yě)因未能兌付内部理财産品而(ér)遭遇員工“維權”。

張大(dà)偉說(shuō)，從比例來(lái)看，目前真正出(chū)現債務違約的(de)企業數量占比很小，說(shuō)明行業還沒有惡化到(dào)小公司活不(bù)下去的(de)地(dì / de)步。但與融創動辄啓動百億級收購相比，小房企的(de)日子(zǐ)可以(yǐ)說(shuō)相當不(bù)好過了(le／liǎo)。

他(tā)表示，行業集中度提升的(de)趨勢還将持續。“很多小企業已經拿不(bù)到(dào)地(dì / de)，沒有沖規模的(de)後勁，但大(dà)房企還在(zài)不(bù)斷拿地(dì / de)。”根據中原地(dì / de)産的(de)統計，今年前11月，50強房企的(de)拿地(dì / de)支出(chū)已經突破2萬億，同比上(shàng)漲17%，創曆史新高。

“房地(dì / de)産業最終會變成‘巨頭的(de)遊戲’。”前述房企人(rén)士認爲(wéi / wèi)，如果樓市調控不(bù)出(chū)現根本性的(de)松動的(de)話，未來(lái)行業有可能出(chū)現一(yī / yì ／yí)波破産潮，其中以(yǐ)小房企爲(wéi / wèi)主。中型房企則會出(chū)現分化，“要(yào / yāo)麽趕超，要(yào / yāo)麽掉隊。”

（信息來(lái)源：21世紀經濟報道(dào)）