6308億元，6011億元，5522億元（權益），5562億元。

3月31日，随着恒大(dà)2019年業績會落槌，中國(guó)房地(dì / de)産“第一(yī / yì ／yí)軍團”——萬科、恒大(dà)、碧桂園、融創2019年銷售業績悉數浮出(chū)水面。

近期，上(shàng)市房企陸續披露2019年業績，規模、利潤雙雙增長，土儲充裕，負債可控，構成了(le／liǎo)頭部房企良好的(de)基本面。

但與此同時(shí)，随着行業競争白熱化和(hé / huò)樓市調控常态化，一(yī / yì ／yí)些指标開始走低，比如毛利率和(hé / huò)淨利潤率。利潤率下滑的(de)現象覆蓋整個(gè)行業，除融創外的(de)“第一(yī / yì ／yí)軍團”均出(chū)現盈利能力下降，“利潤王”中海、“穩健先生”龍湖也(yě)未能幸免。在(zài)一(yī / yì ／yí)些财務分析人(rén)士看來(lái)，這(zhè)意味着房企正在(zài)告别市場紅利。

因此，當融創宣稱謹慎并購，并試圖将手中的(de)持有型項目出(chū)讓時(shí)，房地(dì / de)産業的(de)“風向”似乎開始變了(le／liǎo)。2020年第一(yī / yì ／yí)季度，在(zài)新冠肺炎疫情的(de)疊加影響下，房地(dì / de)産業不(bù)再有以(yǐ)往常見的(de)高昂情緒，降速、維穩正在(zài)成爲(wéi / wèi)今年的(de)主流思路。

這(zhè)一(yī / yì ／yí)次，他(tā)們能安全着陸嗎？

利潤都去哪了(le／liǎo)？

2019年，萬科的(de)毛利率由2018年37.48%下降至36.25%。其中，房地(dì / de)産及相關業務的(de)結算毛利率爲(wéi / wèi)27.2%，下降2.5個(gè)百分點。在(zài)連續兩年增長後，萬科的(de)房地(dì / de)産業務毛利率出(chū)現下滑。

2019年，“利潤王”中海的(de)毛利率爲(wéi / wèi)33.7%、淨利率爲(wéi / wèi)25.4%，在(zài)連續兩年走高後也(yě)出(chū)現下滑。以(yǐ)穩健著稱的(de)龍湖，去年毛利率爲(wéi / wèi)33.6%，核心稅後利潤率爲(wéi / wèi)15.5%，後一(yī / yì ／yí)個(gè)指标已連續兩年下降。遠洋集團的(de)淨利率低至8.18%，連續三年下滑。

實施了(le／liǎo)“以(yǐ)價換量”策略的(de)恒大(dà)，毛利率從2018年的(de)36.2%降至27.8%，降幅達到(dào)8.4個(gè)百分點。

2019年，旭輝、華潤、新城控股等大(dà)型房企都出(chū)現利潤率下滑的(de)現象。頭部房企中，僅融創的(de)毛利率從2018年的(de)25%小幅升至2019年的(de)25.1%，但這(zhè)并不(bù)是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)高水平。

利潤率普遍下降，反映出(chū)房企盈利能力下降的(de)現實。從頭部房企的(de)年報中不(bù)難看出(chū)，這(zhè)主要(yào / yāo)源于(yú)銷售價格增長乏力，以(yǐ)及各項成本的(de)提高。

價格方面，除了(le／liǎo)“以(yǐ)價換量”策略外，各地(dì / de)出(chū)台的(de)“限價令”，成爲(wéi / wèi)“蠶食”利潤的(de)重要(yào / yāo)因素。近幾年，北京的(de)商品房項目在(zài)備案時(shí)，普遍面臨因價格過高而(ér)不(bù)能獲批的(de)情況。這(zhè)不(bù)僅延遲了(le／liǎo)項目的(de)入市時(shí)間，而(ér)且因此增加了(le／liǎo)資金成本。

成本提高則是(shì)近幾年的(de)大(dà)趨勢。克而(ér)瑞研究中心指出(chū)，去年中海地(dì / de)産新增土儲樓闆價約爲(wéi / wèi)9994元/平方米，同比大(dà)幅增長61%。考慮到(dào)房地(dì / de)産開發的(de)周期性，這(zhè)不(bù)僅影響當下，還會影響到(dào)以(yǐ)後的(de)業績表現。高盛預計，中海地(dì / de)産今年毛利率将會進一(yī / yì ／yí)步下降至32%。

融創則面臨着融資成本和(hé / huò)銷售成本的(de)壓力。2019年融創的(de)平均融資成本爲(wéi / wèi)8.1%，高于(yú)2018年的(de)6.8%。去年融創銷售成本的(de)增幅達到(dào)36.6%，明顯高于(yú)銷售額20%的(de)增幅。但由于(yú)融創有超過六成的(de)土地(dì / de)通過并購獲得，土地(dì / de)成本較低，才得以(yǐ)維持其利潤率不(bù)降。

有财務分析人(rén)士指出(chū)，利潤率下降，說(shuō)明房企正在(zài)告别此輪市場紅利。在(zài)我國(guó)過往的(de)房地(dì / de)産周期中，這(zhè)并不(bù)罕見。

由于(yú)樓市調控頻發，企業在(zài)保持銷售增速的(de)同時(shí)，很難兼顧對利潤的(de)追求。以(yǐ)萬科爲(wéi / wèi)例，2010年至2016年，萬科的(de)房地(dì / de)産業務毛利率從29.61%一(yī / yì ／yí)路下滑至18.5%。借助本輪市場紅利，到(dào)2018年，該指标一(yī / yì ／yí)度回升至29.7%的(de)高位，但2019年再度下滑。

實際上(shàng)，在(zài)2019年的(de)中期業績中，萬科的(de)利潤率就(jiù)已出(chū)現下滑。去年8月，時(shí)任萬科集團财務負責人(rén)的(de)王文金表示，随着地(dì / de)價占售價比的(de)不(bù)斷提升，未來(lái)毛利率下降是(shì)行業長期趨勢。今年3月，萬科總裁祝九勝再度表達了(le／liǎo)這(zhè)一(yī / yì ／yí)觀點。

這(zhè)種看法已成爲(wéi / wèi)行業共識。3月31日，恒大(dà)集團董事局主席許家印、副主席總裁夏海鈞在(zài)業績會上(shàng)表示，“房地(dì / de)産黃金時(shí)代沒有了(le／liǎo)”。

保衛資金鏈

正因意識到(dào)這(zhè)一(yī / yì ／yí)趨勢，在(zài)2020年的(de)業績目标制定中，大(dà)型房企普遍顯得保守。

萬科、碧桂園均未公布2020年銷售目标。考慮到(dào)新冠肺炎疫情的(de)影響，手握8000億可售貨值的(de)融創，将銷售目标調整到(dào)6000億的(de)水平。向來(lái)保守的(de)龍湖，設定的(de)今年銷售目标爲(wéi / wèi)2600億，僅比去年實際銷售額提高了(le／liǎo)7.2%。

雖然部分企業仍有規模追求，但在(zài)2020年，大(dà)型房企設定的(de)銷售目标增幅普遍在(zài)20%以(yǐ)内。其中，新城控股制定的(de)銷售目标爲(wéi / wèi)2500億，甚至低于(yú)去年的(de)實際銷售水平（2708億元）。

相對于(yú)單一(yī / yì ／yí)的(de)規模指标，企業考慮更多的(de)是(shì)整體安全。在(zài)近期的(de)業績會上(shàng)，保證财務穩健、現金流安全，成爲(wéi / wèi)房企管理層口中的(de)高頻詞彙。富力就(jiù)明确了(le／liǎo)今年的(de)降負債目标，碧桂園則強調抓現金流。

“今年本來(lái)不(bù)想提銷售目标的(de)，我們認爲(wéi / wèi)銷售目标不(bù)太重要(yào / yāo)。”3月27日，融創中國(guó)董事局主席孫宏斌在(zài)業績會上(shàng)表示，到(dào)了(le／liǎo)這(zhè)個(gè)規模以(yǐ)後，利潤與降負債已經變成第一(yī / yì ／yí)位，公司希望穩健、安全，通過提高綜合競争力來(lái)提高利潤。

不(bù)僅如此，近年來(lái)持續并購的(de)融創，也(yě)開始謹慎面對并購市場。孫宏斌認爲(wéi / wèi)，今年的(de)并購機會會增加，但好标的(de)可能不(bù)會太多，所以(yǐ)公司會十分謹慎。同時(shí)，融創正在(zài)嘗試出(chū)售旗下的(de)文旅、酒店、商業等持有型物業，并降低融資成本。

去年剛剛完成一(yī / yì ／yí)宗大(dà)幅并購的(de)世茂，也(yě)表達了(le／liǎo)類似的(de)觀點。世茂集團董事局副主席兼總裁許世壇指出(chū)，今年的(de)收并購有更大(dà)的(de)機會，但對收并購的(de)标準會更嚴格、質量更好，“不(bù)一(yī / yì ／yí)定會跟去年一(yī / yì ／yí)樣這(zhè)麽多的(de)并購動作”。

上(shàng)海易居房地(dì / de)産研究院智庫中心總監嚴躍進指出(chū)，房地(dì / de)産業因其需求的(de)剛性和(hé / huò)周期波動規律，有着相對較強的(de)耐受力，但疫情的(de)影響仍然不(bù)可忽視。比如，今年前兩月的(de)銷售規模普遍下滑，會使房企面臨短期的(de)資金壓力。此外，雖然已在(zài)陸續複工，但疫情後的(de)市場複蘇前景，也(yě)存在(zài)一(yī / yì ／yí)定的(de)疑問。

另據21世紀經濟報道(dào)了(le／liǎo)解，出(chū)于(yú)降費增效的(de)需要(yào / yāo)，以(yǐ)及新冠肺炎疫情帶來(lái)的(de)外部壓力，很多企業已經啓動了(le／liǎo)薪酬、架構、人(rén)事等制度的(de)調整。其中，降薪現象在(zài)房地(dì / de)産業已頗爲(wéi / wèi)普遍。另有不(bù)少房企啓動了(le／liǎo)管理架構調整和(hé / huò)人(rén)員裁撤，其中涉及碧桂園、融創、華夏幸福等大(dà)型企業。

（信息來(lái)源：二十一(yī / yì ／yí)世紀經濟報）