3月份房地(dì / de)産公司财報季凝重和(hé / huò)憂慮的(de)氣氛，被最後一(yī / yì ／yí)天恒大(dà)的(de)業績會給扭轉了(le／liǎo)過來(lái)。

出(chū)現在(zài)3月31日業績會的(de)恒大(dà)主席許家印心情不(bù)錯。他(tā)高調宣布了(le／liǎo)今年8000億、三年後萬億的(de)銷售目标，對公司2019年淨利下滑和(hé / huò)負債高企的(de)問題也(yě)沒有回避，稱“即使利潤下滑，恒大(dà)也(yě)還是(shì)排名前三的(de)房企”“恒大(dà)不(bù)存在(zài)現金流問題”。

恒大(dà)由此成了(le／liǎo)第一(yī / yì ／yí)個(gè)公開提出(chū)萬億銷售的(de)房企。此前，萬科也(yě)曾提出(chū)“萬億大(dà)萬科”，但主要(yào / yāo)指的(de)是(shì)市值和(hé / huò)價值。

給許家印帶來(lái)信心的(de)是(shì)恒大(dà)于(yú)今年2月啓動的(de)線上(shàng)“全民”售房，在(zài)2月份助力恒大(dà)實現450億元銷售，是(shì)唯一(yī / yì ／yí)一(yī / yì ／yí)家在(zài)嚴重疫情下實現銷售增長的(de)龍頭房企。

而(ér)高達2.9億平方米的(de)土地(dì / de)儲備，是(shì)恒大(dà)的(de)業績和(hé / huò)利潤之(zhī)源。許家印表示，爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)實現高增長和(hé / huò)降負債目标，恒大(dà)未來(lái)三年将努力去化，使土地(dì / de)儲備負增長，控制在(zài)2億平方米左右；同時(shí)有息負債每年減少1500億元。

許家印稱，2020年對恒大(dà)來(lái)說(shuō)，是(shì)極其重要(yào / yāo)的(de)一(yī / yì ／yí)年，因爲(wéi / wèi)發展模式要(yào / yāo)轉變了(le／liǎo)。接近恒大(dà)的(de)人(rén)士表示，這(zhè)意味着恒大(dà)要(yào / yāo)從注重規模增長的(de)進取型房企，轉變爲(wéi / wèi)穩健型房企，未來(lái)希望能實現業績和(hé / huò)利潤的(de)穩定增長。

疫情下的(de)樂觀

一(yī / yì ／yí)周前，恒大(dà)曾發布盈利預警，2019年全年，公司核心淨利潤約爲(wéi / wèi)408億元，同比下降約48%；淨利潤預計約爲(wéi / wèi)335億元，同比下降約50%。

對此，管理層沒有回避。首先是(shì)因爲(wéi / wèi)2018年的(de)基數較高，同比增長了(le／liǎo)100%。

其次，恒大(dà)總裁夏海鈞稱，全年利潤下降，主要(yào / yāo)是(shì)由于(yú)售價較低的(de)清尾銷售樓宇在(zài)2019年交樓結轉，使得交樓單價下降所導緻。

許家印進一(yī / yì ／yí)步補充，淨利潤是(shì)可以(yǐ)通過交樓結算調節的(de)。2017、2018年，恒大(dà)淨利潤大(dà)幅增長，完全兌現了(le／liǎo)對戰略投資者的(de)承諾。在(zài)今年1月，重組深深房繼續延期，恒大(dà)和(hé / huò)部分戰投又簽了(le／liǎo)延期一(yī / yì ／yí)年的(de)合同，公司希望保證2020年的(de)淨利潤承諾（不(bù)低于(yú)600億）有充分的(de)把握。

“今年、明年我們的(de)淨利潤應該都還是(shì)在(zài)行業前列。”許家印說(shuō)。

在(zài)業績會上(shàng)，許家印強調，2020年是(shì)恒大(dà)的(de)戰略轉折之(zhī)年，新的(de)發展戰略是(shì)“高增長、控規模、降負債”，這(zhè)也(yě)是(shì)2017年公司從重視規模轉向規模＋效益的(de)深化。

高負債是(shì)恒大(dà)由來(lái)已久的(de)問題。财報顯示，截至2019年末，恒大(dà)的(de)淨負債率爲(wéi / wèi)159.3%。對此，許家印坦承，恒大(dà)負債率确實偏高，公司未來(lái)三年的(de)主題、核心就(jiù)是(shì)降負債。

爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)實現這(zhè)個(gè)目标，恒大(dà)首次公布了(le／liǎo)三年突破萬億元的(de)目标。“今年我們對外公布的(de)是(shì)6500億元，内部指标是(shì)8000億，2022年達到(dào)1萬億。”許家印透露。

按此計算，恒大(dà)今年的(de)銷售增長将在(zài)30%以(yǐ)上(shàng)。

與此同時(shí)，恒大(dà)将嚴格控制土地(dì / de)儲備的(de)規模。截至2019年末，恒大(dà)土地(dì / de)儲備是(shì)2.93億平方米，未來(lái)希望每年減少3000萬平方米，三年減少9000萬平方米，将總的(de)土地(dì / de)儲備控制在(zài)2億平方米左右。按照這(zhè)個(gè)目标，以(yǐ)後三年每年新增的(de)土地(dì / de)儲備大(dà)概是(shì)4000萬平方米左右，以(yǐ)前則是(shì)6000萬-8000萬平方米。

也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)，恒大(dà)将通過加快銷售回款和(hé / huò)減少買地(dì / de)等投資、支出(chū)，來(lái)實現降負債的(de)要(yào / yāo)求。

據夏海鈞測算，按照百分之(zhī)七八十%的(de)回款率，未來(lái)三年每年能夠有兩千億左右的(de)現金餘額，計劃每年減少有息負債1500億元，今年力争減少2000億元。最終在(zài)2022年實現總負債規模降到(dào)4000億元以(yǐ)下，負債率降到(dào)行業中低的(de)水平。

若真的(de)實現，預計恒大(dà)的(de)淨負債率将降到(dào)70%左右。

“換道(dào)超車”進行時(shí)

在(zài)地(dì / de)産主業之(zhī)外，開發商的(de)多元化轉型也(yě)是(shì)外界關注的(de)焦點，而(ér)恒大(dà)在(zài)過去兩年大(dà)手筆投入新能源汽車，備受矚目。

許家印表示，恒大(dà)去年就(jiù)确立了(le／liǎo)以(yǐ)地(dì / de)産爲(wéi / wèi)基礎，文化旅遊、健康養生爲(wéi / wèi)兩翼，新能源汽車爲(wéi / wèi)龍頭的(de)産業格局，同時(shí)宣布五年内不(bù)再進入任何新的(de)産業。

因此，新能源汽車是(shì)恒大(dà)轉型的(de)重中之(zhī)重。“從地(dì / de)産到(dào)汽車，我們的(de)‘換道(dào)超車’已布局完畢。”許家印說(shuō)，在(zài)新賽道(dào)中，恒大(dà)的(de)目标是(shì)在(zài)三到(dào)五年實現實力最強、規模最大(dà)的(de)世界新能源汽車集團。

許家印透露，在(zài)去年投資汽車200億後，今年還計劃投資不(bù)超過100億元，明年不(bù)超過100億元，也(yě)是(shì)出(chū)于(yú)審慎的(de)考慮。

汽車之(zhī)外，恒大(dà)也(yě)進入了(le／liǎo)健康等産業。2019年擁有24個(gè)健康産業項目，未來(lái)三年計劃實現恒大(dà)養生谷布局70個(gè)。

恒大(dà)旅遊集團打造的(de)恒大(dà)童世界的(de)15個(gè)項目已布局完成，預計2022年起陸續實現開業，而(ér)恒大(dà)水世界未來(lái)三年将在(zài)全國(guó)布局20-30個(gè)項目。

不(bù)過，像所有的(de)房企多元化一(yī / yì ／yí)樣，恒大(dà)轉型新能源汽車行業暫未盈利，恒大(dà)健康2019年仍錄得虧損。

恒大(dà)首席财務官潘大(dà)榮表示，這(zhè)種虧損是(shì)階段性、暫時(shí)性的(de)，未來(lái)兩年公司将繼續投資，并改善經營。

恒大(dà)的(de)養生谷和(hé / huò)文旅項目，也(yě)要(yào / yāo)借助與主業的(de)協同，實現盈利和(hé / huò)發展。目前這(zhè)種以(yǐ)産業帶動項目的(de)模式，在(zài)房地(dì / de)産行業都是(shì)處于(yú)探索階段，盈利模式也(yě)尚未成型。

在(zài)三五年内甚至十年八年内，所有的(de)開發商都還将在(zài)開發業務的(de)紅海中搏殺。而(ér)在(zài)今年遭受疫情後，市場關注龍頭房企對疫情的(de)判斷。此前，其他(tā)房企傳遞的(de)信息并不(bù)十分樂觀。

對此夏海鈞表示，受疫情影響，二月份房地(dì / de)産的(de)銷售額和(hé / huò)銷售面積基本都下降了(le／liǎo)40%，投資也(yě)下降了(le／liǎo)40%。主要(yào / yāo)是(shì)全國(guó)各地(dì / de)的(de)售樓部全面關閉，不(bù)能賣房子(zǐ)。這(zhè)種影響預計還會持續一(yī / yì ／yí)段時(shí)間。

在(zài)這(zhè)樣的(de)形勢下，他(tā)認爲(wéi / wèi)，今年全球都是(shì)大(dà)規模的(de)量化寬松，中國(guó)現在(zài)還是(shì)逐漸放松，“小步快跑”，但房地(dì / de)産行業“房住不(bù)炒”的(de)既定國(guó)策不(bù)會有改變，再想回過去1996-2016年的(de)黃金二十年是(shì)不(bù)可能了(le／liǎo)，必須将房地(dì / de)産的(de)金融屬性去掉。

對開發商而(ér)言，16萬億左右的(de)市場銷售“大(dà)餅”已經見頂，市場集中度隻會繼續提升，中小開發商大(dà)量會被兼并收購。

恒大(dà)去年市場占有率達到(dào)了(le／liǎo)3.8%，前三大(dà)開發商已經占到(dào)了(le／liǎo)12.6%，預計未來(lái)三至五年會增加到(dào)20%左右。

而(ér)在(zài)達到(dào)萬億的(de)銷售之(zhī)後，超大(dà)型開發商會進入穩定增長的(de)階段。這(zhè)也(yě)是(shì)恒大(dà)所追求的(de)目标。

（信息來(lái)源：21世紀經濟報）