來(lái)源：彙恒力合私享會

近日，中國(guó)證券投資基金業協會(下稱“中基協”)黨委書記、會長洪磊參加陸家嘴資産證券化論壇時(shí)透露，鑒于(yú)私募基金投資範圍由投資基金合同約定，協會将進一(yī / yì ／yí)步明确私募REITs産品的(de)備案标準提高備案效率。而(ér)醞釀中的(de)标準包括真實現金流、封閉運行、權益隔離、不(bù)得衍生化、符合産業政策等多項要(yào / yāo)求。

數據統計可見，從資産證券化啓動備案制的(de)2014年底以(yǐ)來(lái)，已有多隻類REITs産品問世。長期關注REITs産品設計與投資的(de)燈卓投資董事姚劍鋒認爲(wéi / wèi)，此前類REITs産品的(de)發行爲(wéi / wèi)REITs業務提供了(le／liǎo)經驗，而(ér)在(zài)相關制度明确後，REITs産品也(yě)有望大(dà)規模誕生。

私募REITs标準待發

洪磊認爲(wéi / wèi)，REITs集合社會資金，通過持有具有穩定現金流的(de)優質不(bù)動産，爲(wéi / wèi)低風險偏好投資者提供分紅型産品。

“通過REITs的(de)證券化過程，爲(wéi / wèi)開發型企業提供了(le／liǎo)資金退出(chū)機制，從而(ér)爲(wéi / wèi)新的(de)項目開發提供了(le／liǎo)資本金。因此，REITs是(shì)經濟結構調整的(de)新型重要(yào / yāo)工具，發展REITs也(yě)是(shì)資本市場供給側改革的(de)重要(yào / yāo)内容。”洪磊表示。

事實上(shàng)，公募版REITs已經處于(yú)預備狀态。

2018年3月25日，證監會副主席李超明确表示，今年要(yào / yāo)研究推出(chū)投資于(yú)不(bù)動産和(hé / huò)基礎設施的(de)公募基金；4月25日，中國(guó)證監會和(hé / huò)住建部聯合發布了(le／liǎo)《關于(yú)推進住房租賃資産證券化相關工作的(de)通知》(30号文)，也(yě)明确将試點發行REITs。

雖然公募REITs的(de)相關框架處于(yú)勾勒狀态，但在(zài)洪磊看來(lái)，中國(guó)的(de)REITs環境也(yě)存在(zài)諸多問題——“我國(guó)REITs面臨基礎資産信用不(bù)獨立，無法擺脫‘剛性兌付’；制度環境滞後，缺少統一(yī / yì ／yí)的(de)市場化運作環境；缺少綜合性行業稅制安排；資産持有成本和(hé / huò)資金成本過高，權益型投資回報率不(bù)足等問題。”

洪磊認爲(wéi / wèi)，完善REITs需要(yào / yāo)在(zài)三方面解決問題：

一(yī / yì ／yí)是(shì)比照CDR做法，先行制定REITs管理辦法。

二是(shì)堅持回歸本源，打破剛性兌付，加強管理人(rén)和(hé / huò)投資者教育。

三是(shì)加快稅制綜合改革試點，在(zài)直接投融資領域取消流轉稅，建立以(yǐ)企業和(hé / huò)個(gè)人(rén)所得稅爲(wéi / wèi)主的(de)直接稅制，在(zài)REITs層面實現稅收穿透。

另一(yī / yì ／yí)方面，私募版REITs的(de)備案标準也(yě)将被進一(yī / yì ／yí)步明确。

洪磊表示，鑒于(yú)私募基金投資範圍由投資基金合同約定，協會将進一(yī / yì ／yí)步明确私募REITs産品的(de)備案标準，提高備案效率。

洪磊認爲(wéi / wèi)，私募REITs産品設立應當滿足四項基本條件：

一(yī / yì ／yí)是(shì)以(yǐ)有真實現金流的(de)項目爲(wéi / wèi)投資标的(de)；

二是(shì)封閉運行，确保基礎資産權益的(de)真實轉移和(hé / huò)法律隔離；

三是(shì)基礎資産隻能初次證券化，不(bù)再衍生新的(de)證券；

四是(shì)原始權益人(rén)變現的(de)資金投向應符合國(guó)家産業政策。

“協會将積極協調市場各方力量認真研究，推動REITs健康發展，更好地(dì / de)服務于(yú)經濟社會發展大(dà)局。”洪磊稱。

私募模式待考

洪磊所提到(dào)的(de)私募REITs“不(bù)再衍生新證券”這(zhè)一(yī / yì ／yí)要(yào / yāo)求，被不(bù)少備戰私募REITs的(de)機構人(rén)士所關切。不(bù)少業内人(rén)士看重REITs的(de)流動性意義。

燈卓投資董事姚劍鋒認爲(wéi / wèi)，私募REITs的(de)上(shàng)述要(yào / yāo)求會給此類産品流動性的(de)提高帶來(lái)難度。

“私募每份都在(zài)100萬元以(yǐ)上(shàng)，而(ér)且都是(shì)高淨值人(rén)群，且持有人(rén)不(bù)得超過200人(rén)，如果不(bù)能再證券化，這(zhè)部分産品的(de)退出(chū)和(hé / huò)流動性提升将面臨困難。”姚劍鋒表示。

在(zài)中聯基金執行總經理範熙武的(de)眼中，REITs在(zài)于(yú)增強資産的(de)流動性。“REITs尤其未來(lái)标準化REITs，引入中小投資人(rén)，降低門檻，增強流動性之(zhī)後，非常好地(dì / de)把資本市場資金對接到(dào)了(le／liǎo)依然保持底層穩定的(de)重資産上(shàng)。”範熙武表示。

在(zài)姚劍鋒看來(lái)，若上(shàng)述要(yào / yāo)求被執行，未來(lái)REITs可能出(chū)現的(de)主要(yào / yāo)路徑仍然是(shì)私募REITs的(de)“公募化”或以(yǐ)私募股權方式開展REITs業務。“其實就(jiù)是(shì)私募REITs先将不(bù)動産拿下，然後投資運營到(dào)資産成熟後，發行公募REITs來(lái)承載私募RE-ITs的(de)資産。”姚劍鋒稱，“相當于(yú)不(bù)動産資産要(yào / yāo)發生轉移，而(ér)不(bù)是(shì)将私募REITs直接變成公募REITs的(de)基礎資産。”

記者了(le／liǎo)解到(dào)，在(zài)此前不(bù)少類RE-ITs項目中，管理人(rén)采用的(de)架構正是(shì)發起設立私募基金裝入标的(de)不(bù)動産，再以(yǐ)私募基金作爲(wéi / wèi)基礎資産發行ABS産品的(de)雙SPV結構。2015年，在(zài)上(shàng)交所挂牌的(de)首單類REITs資産證券化項目“恒泰浩睿-海航浦發大(dà)廈資産支持專項計劃”就(jiù)曾運用上(shàng)述模式，即在(zài)通過資産支持專項計劃發行的(de)同時(shí)，引入契約型基金對基礎資産基于(yú)的(de)項目公司進行收購、持有、運營和(hé / huò)管理。

姚劍鋒認爲(wéi / wèi)，此前類REITs項目的(de)不(bù)斷出(chū)爐将給未來(lái)的(de)REITs模式提供參考。據經濟觀察報記者統計發現，截至6月14日，備案制以(yǐ)來(lái)共發行類REITs産品30隻，合計規模達605.01億元。

而(ér)在(zài)公募REITs規則預期出(chū)爐的(de)當下，更多業内人(rén)士也(yě)在(zài)關心是(shì)否有足夠項目能夠參與這(zhè)一(yī / yì ／yí)制度紅利。

“據我們了(le／liǎo)解，相關的(de)公募REITs推進也(yě)放到(dào)了(le／liǎo)監管的(de)工作計劃表裏。”範熙武表示，“所以(yǐ)今年的(de)推出(chū)預期非常強，但是(shì)‘門’開了(le／liǎo)之(zhī)後，有沒有把自己的(de)項目準備好，可能是(shì)能否參與到(dào)曆史性開閘、嘗到(dào)頭單優勢至關重要(yào / yāo)的(de)因素。”

“REITs作爲(wéi / wèi)類REITs更進一(yī / yì ／yí)步标準化産品，不(bù)會像類REITs近兩年一(yī / yì ／yí)樣開啓井噴模式。”範熙武認爲(wéi / wèi)，“适宜做公募REITs的(de)資産和(hé / huò)能夠願意做公募REITs的(de)資産更窄。”

具體細則，讓我們拭目以(yǐ)待！