吃穿用住行，數“住”最吸睛。對于(yú)一(yī / yì ／yí)年一(yī / yì ／yí)度的(de)中央經濟工作會議，不(bù)少老百姓最關注的(de)是(shì)關于(yú)住房政策的(de)表述，最牽挂的(de)是(shì)今後房地(dì / de)産市場走勢。對于(yú)住房問題，中央經濟工作會議着墨不(bù)少：住房制度、租賃市場、租賃企業、長效機制、調控政策連續性穩定性等，引發專家學者和(hé / huò)業内人(rén)士廣泛關注。

 更好滿足居民多層次住房需求

 中央經濟工作會議提出(chū)，加快建立多主體供給、多渠道(dào)保障、租購并舉的(de)住房制度。

 2017年，京滬兩地(dì / de)試點共有産權住房的(de)探索爲(wéi / wèi)解決住房問題打開了(le／liǎo)新的(de)渠道(dào)。這(zhè)一(yī / yì ／yí)方式下，政府與購房人(rén)按份共有産權，政府将其持有的(de)部分産權“使用權”讓渡出(chū)來(lái)，購房者則能以(yǐ)較低的(de)價格住進新房。

 “過去，城鎮商品住房的(de)供應主體比較單一(yī / yì ／yí)，主要(yào / yāo)是(shì)開發商提供，中央提出(chū)要(yào / yāo)探索多主體供給，就(jiù)是(shì)要(yào / yāo)動員更多的(de)社會力量參與進來(lái)。”國(guó)務院發展研究中心市場研究所研究員任興洲表示，目前租賃住房中供應主體更爲(wéi / wèi)多元，比如開發企業、國(guó)有企業、産業園區以(yǐ)及房地(dì / de)産經紀機構都參與租賃住房的(de)供給和(hé / huò)經營。

 所謂多渠道(dào)保障，就(jiù)是(shì)住房保障方式和(hé / huò)渠道(dào)要(yào / yāo)多元化。“今後，政府還是(shì)住房保障的(de)主要(yào / yāo)主體，但是(shì)要(yào / yāo)探索更多的(de)方式和(hé / huò)渠道(dào)，動員更多社會力量進入，形式也(yě)要(yào / yāo)更加多樣化。”任興洲表示，過去在(zài)住房保障方式上(shàng)，有廉租房、經濟适用房，後來(lái)有了(le／liǎo)公租房和(hé / huò)棚改安置房，“種類更多，保障手段也(yě)更豐富，棚戶區改造過去以(yǐ)實物住房安置爲(wéi / wèi)主，近年來(lái)又在(zài)探索貨币化安置的(de)方式，給了(le／liǎo)被保障群衆以(yǐ)更大(dà)的(de)選擇空間。”

 多主體、多渠道(dào)，不(bù)僅指“房”，也(yě)同樣指“地(dì / de)”。2017年8月，國(guó)土資源部等部門确定北京、上(shàng)海、廣州等13個(gè)城市開展利用集體建設用地(dì / de)建設租賃住房試點。

 “過去的(de)城鎮住房用地(dì / de)供應，主要(yào / yāo)是(shì)通過國(guó)有土地(dì / de)招拍挂方式用于(yú)商品房和(hé / huò)租賃住房建設，或者政府劃撥部分土地(dì / de)建設保障性安居住房。未來(lái)，在(zài)一(yī / yì ／yí)些人(rén)口淨流入的(de)大(dà)中城市，集體建設用地(dì / de)也(yě)将參與進來(lái)，主要(yào / yāo)用于(yú)建設租賃住房。”任興洲認爲(wéi / wèi)，利用集體建設用地(dì / de)建設租賃住房不(bù)僅可以(yǐ)增加城鎮租賃住房建設用地(dì / de)的(de)供應，有助于(yú)構建購租并舉的(de)住房體系，而(ér)且還有利于(yú)拓展農村集體土地(dì / de)的(de)用途，拓寬集體經濟組織和(hé / huò)農民增收渠道(dào)，能促進集體土地(dì / de)優化配置和(hé / huò)節約集約利用。“相信今後城鎮住房供應體系會進一(yī / yì ／yí)步呈現多主體供應、多元化方式、多樣性結構的(de)趨勢。”

 “這(zhè)樣的(de)住房制度，将更好滿足居民多層次的(de)住房需求：對于(yú)具備購房能力的(de)城鎮居民，支持其通過住房市場購買商品住房；對于(yú)無能力購買住房的(de)居民，支持其從市場上(shàng)租房居住；對于(yú)難以(yǐ)承受房租、符合條件的(de)困難家庭，政府予以(yǐ)公共租賃住房保障。”龍湖集團副總裁韓石表示。

 發展住房租賃市場特别是(shì)長期租賃

 要(yào / yāo)發展住房租賃市場特别是(shì)長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。中央經濟工作會議将租賃市場發展提到(dào)了(le／liǎo)前所未有的(de)高度，對于(yú)長期租賃更是(shì)鮮見地(dì / de)予以(yǐ)強調。

 “租房市場發展滞後是(shì)我國(guó)城鎮住房供應中的(de)最大(dà)短闆，特别是(shì)長租市場發展明顯不(bù)足。”任興洲認爲(wéi / wèi)，長期租賃最大(dà)的(de)特點就(jiù)是(shì)租賃期較長，契約關系比較穩定，有利于(yú)明确和(hé / huò)穩定租賃雙方的(de)預期，讓承租者安心、出(chū)租者放心。

 對于(yú)整個(gè)市場而(ér)言，租賃同樣意義重大(dà)。“租賃不(bù)僅是(shì)當前完善住房制度的(de)核心工作，也(yě)是(shì)新型城鎮化進程中解決好新市民住房問題的(de)必由之(zhī)路，還能通過分流購房需求、減少住房抵押融資需求等，促進住房市場穩定。”清華大(dà)學房地(dì / de)産研究所所長劉洪玉認爲(wéi / wèi)。

  面向未來(lái)，實現租購并舉，關鍵就(jiù)要(yào / yāo)補足一(yī / yì ／yí)項項目前存在(zài)的(de)租賃短闆。

 “不(bù)同于(yú)商品房開發建設後就(jiù)可出(chū)售，資金可以(yǐ)較快回收，而(ér)建設長租公寓要(yào / yāo)長期持有，資金回收期長，資金壓力大(dà)。尤其在(zài)初始階段，大(dà)量資金要(yào / yāo)用于(yú)拍地(dì / de)、建設和(hé / huò)運營。”任興洲認爲(wéi / wèi)，要(yào / yāo)認真研究針對長租市場的(de)融資、稅收等相關政策，使長租市場的(de)建設經營實現良性發展，更有效地(dì / de)培育長租市場。

 2017年，已經在(zài)房地(dì / de)産領域深耕20多年的(de)龍湖集團推出(chū)長租公寓産品，截至目前，已布局16個(gè)城市，擁有1.5萬間房間。“品牌開發商的(de)進駐，将推動長租公寓向産品化、精細化的(de)方向邁進。”對于(yú)長租公寓的(de)健康發展，韓石提出(chū)了(le／liǎo)具體建議：一(yī / yì ／yí)是(shì)對依法登記備案的(de)住房租賃企業、機構，給予稅收優惠政策支持；二是(shì)支持符合條件的(de)住房租賃企業發行債券、不(bù)動産證券化産品，穩步推進房地(dì / de)産投資信托基金試點，拓展直接融資渠道(dào)。

 在(zài)鼓勵和(hé / huò)支持政策要(yào / yāo)跟上(shàng)的(de)同時(shí)，各地(dì / de)還應對租賃市場的(de)發展進行科學規劃、長遠謀劃。

“目前，在(zài)一(yī / yì ／yí)些城市有大(dà)量租賃需求是(shì)通過分散的(de)個(gè)人(rén)業主的(de)房源解決的(de)。在(zài)鼓勵企業新建規模化租賃住房的(de)同時(shí)，也(yě)不(bù)應忽視龐大(dà)的(de)存量租賃市場的(de)供給。”任興洲認爲(wéi / wèi)，盤活存量租賃住房資源可以(yǐ)有多種措施。一(yī / yì ／yí)方面，通過加強監管和(hé / huò)政策扶持，讓個(gè)人(rén)業主的(de)租賃行爲(wéi / wèi)更加規範透明。另一(yī / yì ／yí)方面，支持和(hé / huò)鼓勵專門從事租賃資源整合的(de)機構将分散的(de)個(gè)人(rén)住房資源有效地(dì / de)集中起來(lái)，進行統一(yī / yì ／yí)裝修、經營，提供專業化的(de)管理和(hé / huò)服務，使分散的(de)資源也(yě)能變成機構化規模化的(de)租賃供給，并爲(wéi / wèi)承租者提供更高品質的(de)服務。

  差别化調控，力度不(bù)放松，避免大(dà)起大(dà)落

 2017年，我國(guó)房地(dì / de)産市場調控延續了(le／liǎo)嚴厲态勢。根據鏈家研究院統計，截至目前，全國(guó)共有54個(gè)城市出(chū)台調控，共有129條限購政策，169條限貸政策，15個(gè)城市實行“認房又認貸”，48個(gè)城市限售。

 嚴厲調控之(zhī)下，市場正趨于(yú)穩定。2017年11月，15個(gè)熱點城市中有11個(gè)城市的(de)新建商品住宅價格同比出(chū)現下降，降幅在(zài)0.2至3.2個(gè)百分點之(zhī)間，房價已經低于(yú)2016年同期。

“中央經濟工作會議提出(chū)要(yào / yāo)保持房地(dì / de)産市場調控政策連續性和(hé / huò)穩定性，意味着2018年房地(dì / de)産調控政策整體上(shàng)不(bù)會有太大(dà)的(de)變化。”任興洲認爲(wéi / wèi)，政策的(de)連續性和(hé / huò)穩定性表明調控的(de)目标不(bù)會動搖、力度不(bù)會放松，決不(bù)能讓投機因素重返市場，注重防範和(hé / huò)化解房地(dì / de)産市場風險；同時(shí)，保持政策穩定性也(yě)會避免市場硬着陸、大(dà)起大(dà)落。

“從外在(zài)環境看，當前經濟增長對房地(dì / de)産開發投資仍有較強的(de)依賴，與房地(dì / de)産相關的(de)金融、土地(dì / de)、稅收等制度改革以(yǐ)及城市公共服務的(de)均等化都需要(yào / yāo)時(shí)間，發展租賃市場和(hé / huò)共有産權房等在(zài)短期内難以(yǐ)對市場産生實質性影響；從内生機制看，居民買房進行資産保值升值的(de)需求仍在(zài)，銀行向房地(dì / de)産加杠杆的(de)動力仍然強勁，地(dì / de)方政府對土地(dì / de)出(chū)讓金的(de)依賴依然很強。”在(zài)鏈家研究院院長楊現領看來(lái)，2018年房地(dì / de)産調控政策會維持中性趨緊的(de)态勢。

 楊現領預計，未來(lái)一(yī / yì ／yí)、二線城市“五限”政策仍将持續，限售可能會推廣至一(yī / yì ／yí)些前期價格上(shàng)漲較快但未出(chū)調控政策的(de)三、四線城市，居民房貸政策也(yě)将保持從緊态勢。

 （圖片來(lái)源：互聯網）