2018年5月23日，中國(guó)房地(dì / de)産業協會金融專業委員會舉辦“2018中國(guó)房地(dì / de)産金融論壇”，會上(shàng)發布中國(guó)房地(dì / de)産企業金融能力評價研究成果及《2017上(shàng)市房企金融能力TOP50》。

《2017上(shàng)市房企金融能力TOP50》榜單顯示，來(lái)自滬深交易所的(de)房地(dì / de)産上(shàng)市公司（含同時(shí)在(zài)香港上(shàng)市的(de)公司）共19家，來(lái)自港交所的(de)房地(dì / de)産上(shàng)市公司共31家，其中中國(guó)金茂、華潤置地(dì / de)、龍湖地(dì / de)産位居三強。這(zhè)也(yě)意味着，龍湖系上(shàng)市民營房企金融能力第一(yī / yì ／yí)。

近15個(gè)月以(yǐ)來(lái)，标普、穆迪、惠普三大(dà)評級機構已四次正向調整龍湖評級。近期，中金、花旗、彙豐等投行相繼發布報告，普遍看好龍湖穩健财務盤面。

中金公司研究報告重申，龍湖地(dì / de)産爲(wéi / wèi)闆塊首選标的(de)，目标價港币31.58，對應12倍2018年預測市盈率，隐含33%上(shàng)行空間。公司四大(dà)主航道(dào)業務擴張路徑清晰，财務把控紀律嚴格，這(zhè)将轉化爲(wéi / wèi)盈利的(de)可持續增長以(yǐ)及結構的(de)不(bù)斷改善。因此，公司價值亟待重估。

龍湖集團靠的(de)是(shì)什麽？一(yī / yì ／yí)位接近龍湖的(de)人(rén)士表示，龍湖一(yī / yì ／yí)貫奉行嚴格的(de)财務紀律。财務管理策略上(shàng)，可歸納爲(wéi / wèi)八個(gè)字：穩健、低成本、多渠道(dào)。

穩健：沒用過非标、影子(zǐ)銀行、信托

據了(le／liǎo)解，龍湖内部有一(yī / yì ／yí)條鐵律，根據負債率控制拿地(dì / de)額度，保持穩健的(de)資産負債表。2017年，龍湖淨負債率僅爲(wéi / wèi)47.7%，達五年最低。和(hé / huò)房地(dì / de)産行業普遍70%-80%的(de)負債率相比，龍湖負債結構健康。

截至2017年底，龍湖現金持有量爲(wéi / wèi)267.6億元，現金短債比爲(wéi / wèi)4.79，現金較充裕，可完全覆蓋短期債務，在(zài)現金短債比最高的(de)千億房企中，排名第一(yī / yì ／yí)。

2017年龍湖集團進入千億陣營，簽約額創曆史新高，2018年目标鎖定爲(wéi / wèi)2000億元。2017年，龍湖實現合約銷售金額約1560.8億元人(rén)民币，同比增長77%。新增76幅土地(dì / de)，其中18塊帶天街商業地(dì / de)塊，土地(dì / de)溢價合理。龍湖對回款率嚴格管控，始終保持較高銷售回款率。

龍湖集團執行董事兼首席執行官邵明曉表示，“過去三年，在(zài)整個(gè)行業加杠杆的(de)時(shí)候，龍湖沒有用過非标，沒有用過影子(zǐ)銀行，沒有用過信托，沒有使用任何高成本融資方式，即便是(shì)發債，也(yě)都在(zài)經營性現金流能覆蓋的(de)範圍内。”

低成本：平均融資成本民營房企最低

2016年1月，龍湖率先獲得惠譽“投資級”評級，2016年10月，獲得标普“投資級”評級，2017年3月，獲得穆迪“投資級”評級。至此，龍湖成爲(wéi / wèi)行業内唯一(yī / yì ／yí)的(de)境内外全投資級民營房企。

2017年7月，龍湖以(yǐ)全投資級姿态亮相資本市場，成功發行投資級美元債券，融資規模4.5億美元2022年到(dào)期，3.875%的(de)票面利率創龍湖地(dì / de)産海外發債新低。境内，集團發行40.4億元綠色債，固定利率介乎于(yú)4.4%至4.75%之(zhī)間，期限介乎于(yú)五年至七年；發行中期票據20億元，固定利率介乎于(yú)4.8%至5.0%，期限介乎于(yú)三年至五年，維持了(le／liǎo)長期、低成本的(de)債券融資渠道(dào)。

借此，2017年龍湖的(de)平均借貸成本進一(yī / yì ／yí)步降低至年利率4.5%，平均貸款年限5.92年，達到(dào)曆史最優水平。在(zài)2017年平均融資成本最低的(de)民營房企中，龍湖位居第一(yī / yì ／yí)。

2018年3月，标普全球評級将龍湖的(de)評級展望由“穩定”調升至“正面”，并确認“BBB-”的(de)長期主體信用評級。這(zhè)也(yě)是(shì)繼2017年3月穆迪調升龍湖企業家族評級至Baa3（穩定展望），12月穆迪調升龍湖發行高級無抵押債務評級至Baa3，2018年1月惠譽調升龍湖評級至BBB（穩定展望），一(yī / yì ／yí)年内境外三大(dà)評級機構的(de)第四次評級正向調整。

多渠道(dào)：成功發行綠色債與首單住房租賃專項債

除傳統融資渠道(dào)外，龍湖積極響應政策鼓勵方向，尋覓融資好機遇。譬如，2017年龍湖積極利用多渠道(dào)優勢，成功發行40.4億元綠色債。

将長租公寓作爲(wéi / wèi)四大(dà)主航道(dào)業務之(zhī)一(yī / yì ／yí)，并清晰提出(chū)三年内成爲(wéi / wèi)行業前三名的(de)龍湖率先拿到(dào)了(le／liǎo)融資。2018年3月，龍湖成功發行全國(guó)首單住房租賃專項公司債券，債券票面利率5.6%。

至2017年底，龍湖長租公寓“冠寓”已進入全國(guó)17個(gè)一(yī / yì ／yí)線及領先二線城市，開業房間超過1.5萬間。以(yǐ)北京酒仙橋冠寓爲(wéi / wèi)例，即使租金相對周邊普通住宅有一(yī / yì ／yí)定溢價，但開業3個(gè)月後出(chū)租率已突破90%。中金報告估計，預計至2020年，冠寓将爲(wéi / wèi)龍湖貢獻30億元收入。

龍湖正在(zài)形成住宅開發銷售爲(wéi / wèi)核心，商業運營、長租公寓及物業服務四大(dà)主航道(dào)業務并進的(de)多維布局。預計至2020年，龍湖商業租金收益超過60億元，物業收入接近60億元，加上(shàng)長租公寓的(de)30億元租金收入，到(dào)2020年龍湖經營性收入将超過150億元。

“這(zhè)對公司應對未來(lái)行業變局是(shì)非常大(dà)的(de)支撐，評級機構是(shì)很看重經營性收入的(de)。龍湖過去多年一(yī / yì ／yí)直堅持自己的(de)戰略，非常堅定堅決執行，才有了(le／liǎo)今天的(de)紅利。”邵明曉說(shuō)。

而(ér)在(zài)當前融資渠道(dào)受限、額度趨緊、利率上(shàng)行的(de)環境下，龍湖對戰略和(hé / huò)财務紀律的(de)這(zhè)種堅持，可以(yǐ)持續增強企業競争力，最終在(zài)分化波動的(de)市場中脫穎而(ér)出(chū)。

（來(lái)源：經濟日報-中國(guó)經濟網）