在(zài)“去杠杆”和(hé / huò)“房住不(bù)炒”政策基調下，房企融資或将繼續處于(yú)寒冬。

“目前房企緊張的(de)資金鏈很難有大(dà)的(de)變化，上(shàng)半年房地(dì / de)産類開發貸款餘額止跌回升，下半年可能增速重新放緩。”一(yī / yì ／yí)位大(dà)型房企融資人(rén)士表示。

近期，市場普遍預期下半年财政政策将繼續發力，基建或将迎來(lái)爆發。不(bù)過，房地(dì / de)産融資渠道(dào)受限，融資利率高企。

房地(dì / de)産企業的(de)策略，一(yī / yì ／yí)方面提高周轉率、快速回籠資金。另一(yī / yì ／yí)方面，多元化拓展融資渠道(dào)，ABS融資成爲(wéi / wèi)重要(yào / yāo)渠道(dào)之(zhī)一(yī / yì ／yí)。

不(bù)過，8月6日，天房集團一(yī / yì ／yí)筆購房尾款ABS被中誠信列入信用評級觀察名單。ABS融資需關注企業杠杆，基礎資産現金流的(de)回收及相應增信措施。

房企資金鏈緊張難改善

一(yī / yì ／yí)位券商首席分析師表示，從近期政策基調看，下半年将以(yǐ)穩定爲(wéi / wèi)主，穩增長将成爲(wéi / wèi)要(yào / yāo)求，呈現出(chū)“松貨币、寬财政、擡基建”的(de)特征，預計央行還将降準1-2次，社會融資規模增速仍可能難以(yǐ)回升。無論是(shì)加大(dà)信貸投放、還是(shì)資管新規中公募可以(yǐ)對接部分非标，對于(yú)基建是(shì)利好的(de)。

此前，21世紀經濟報道(dào)獨家報道(dào)，監管窗口指導部分信托公司等金融機構，在(zài)符合資管新規和(hé / huò)執行細則的(de)條件下，加快項目投放。不(bù)過，在(zài)“房住不(bù)炒”政策基調下，房地(dì / de)産類業務不(bù)會放松調控。

另一(yī / yì ／yí)地(dì / de)産私募人(rén)士認爲(wéi / wèi)，從數據看，土地(dì / de)供應和(hé / huò)成交已經連續兩個(gè)月回落，如果繼續回落，意味着開發商擴張拿地(dì / de)的(de)本輪周期告一(yī / yì ／yí)段落。一(yī / yì ／yí)些明星地(dì / de)産企業已經出(chū)現了(le／liǎo)戰略收縮傾向，随着這(zhè)些三四線房企拿地(dì / de)增速的(de)放緩，可能将導緻整體的(de)土地(dì / de)市場開始進入下行通道(dào)，也(yě)将對遠期的(de)地(dì / de)産投資産生負面影響。

前述地(dì / de)産業内人(rén)士表示，這(zhè)意味着客戶貸款購房的(de)難度和(hé / huò)成本也(yě)将繼續增加。客戶購房首付比例、利率、首付資金來(lái)源審查、客戶資質審查将進一(yī / yì ／yí)步上(shàng)漲和(hé / huò)收緊。

地(dì / de)産融資爲(wéi / wèi)何緊張

房地(dì / de)産融資渠道(dào)受限，開發貸額度緊張，導緻融資利率高企。

有開發商人(rén)士稱，去年8%-9%的(de)融資成本，今年已經漲到(dào)了(le／liǎo)13%甚至更高。另有信托人(rén)士稱，近期地(dì / de)産類信托利率已達14%-15%。甚至不(bù)良資産管理公司也(yě)加入了(le／liǎo)進來(lái)：“一(yī / yì ／yí)二線住宅類項目成本13%-15%左右，走非金不(bù)良模式，資金規模和(hé / huò)用途不(bù)限制。”

8月7日，保利地(dì / de)産申請在(zài)上(shàng)交所發行150億元“小公募類”。不(bù)過，今年5月以(yǐ)來(lái)，多筆房地(dì / de)産公司債中止審查。如碧桂園200億元（其中150億元用于(yú)長租公寓建設）、富力地(dì / de)産60億元、花樣年50億元的(de)租賃住宅專項債券、深圳市龍光控股35億元住房租賃專項公司債券、雅居樂控股80億元私募公司債、合生創展100億元小公募公司債。

不(bù)過，境外融資通道(dào)仍然放開，近期，禹洲地(dì / de)産發行3年期4.25億美元7.9%票據，遠洋集團發行3年期7億美元浮動利率有擔保票據，利率按三個(gè)月美元Libor+2.3%，及5年期20億元人(rén)民币4.7%公司債券。融創中國(guó)和(hé / huò)中國(guó)奧園也(yě)分别發行了(le／liǎo)美元票據。

有債券業内人(rén)士表示，地(dì / de)産開發商融資緊張，“去杠杆”是(shì)當前的(de)大(dà)背景。今年4月以(yǐ)來(lái)，200多隻、上(shàng)千億債券取消或推遲發行，債券融資難度增加波及地(dì / de)産行業。“資管新規”落地(dì / de)後，“非标”通道(dào)變相接濟開發貸被限制。特别是(shì)，房企高周轉模式下，杠杆率一(yī / yì ／yí)直居高不(bù)下。

在(zài)“去杠杆”和(hé / huò)“房子(zǐ)是(shì)用來(lái)住的(de)、不(bù)是(shì)用來(lái)炒的(de)”政策基調下，房企融資或将繼續處于(yú)寒冬。

房地(dì / de)産企業的(de)策略，一(yī / yì ／yí)方面提高周轉率、快速回籠資金。另一(yī / yì ／yí)方面，多元化拓展融資渠道(dào)，比如“以(yǐ)租賃之(zhī)名”發行資産證券化産品和(hé / huò)借道(dào)房地(dì / de)産信托等。

ABS融資窗口

各大(dà)型房企正緊抓政策契機，通過住房租賃、長租公寓ABS和(hé / huò)購房尾款ABS等ABS類融資。

除數億元的(de)購房尾款ABS融資連續獲得通過外，百億規模ABS融資相繼獲得通過。8月2日，“中信建投-遠洋地(dì / de)産長租公寓1号（1-5期）資産支持專項計劃”獲深交所審批通過，總規模50億元。此前，7月24日，“中聯前海開源-遠洋地(dì / de)産一(yī / yì ／yí)号第N期資産支持專項計劃”項目狀态更新爲(wéi / wèi)“已回複交易所意見”，規模高達100億元。7月31日，金科地(dì / de)産“天弘創新-美好生活供應鏈第1-8期資産支持專項計劃”獲上(shàng)交所審批通過，總規模50億元，爲(wéi / wèi)該公司首單供應鏈ABS。

據不(bù)完全統計，截至2018年7月末，交易所市場和(hé / huò)銀行間市場累計獲批房企供應鏈金融ABS金額3861億元，其中已發行1015億元。前30強房企超過2/3已發行或正在(zài)發行。

根據Wind統計，2018年上(shàng)半年，房地(dì / de)産企業的(de)ABS融資渠道(dào)中，發行類REITS 35單，募資規模733.34億元；發行CMBS 22單，募資712.12億元；購房尾款ABS增長很快，上(shàng)半年總計發行37單，募資559.03億元。

不(bù)過，興業研究在(zài)其報告中稱，房企供應鏈（保理融資）ABS以(yǐ)房企爲(wéi / wèi)核心付款方的(de)，拉長房企應付供應商賬款期限，使得彈性債務剛性化，應警惕該類ABS存量規模較大(dà)的(de)房企剛性債務變化。

8月6日，中誠信評級稱，“渤海彙金-天房集團購房尾款資産支持專項計劃”原始權益人(rén)及差額支付承諾人(rén)——天房集團正在(zài)進行混改增資擴股，可能導緻公司實際控制人(rén)發生變更，同時(shí)天房集團債務負擔較重，短期償債壓力較大(dà)，同時(shí)經營虧損嚴重，持續經營能力存在(zài)重大(dà)不(bù)确定性。

爲(wéi / wèi)此，中誠信證評決定将18天房1A、18天房1B列入可能降級的(de)信用評級觀察名單。根據公開資料，該購房尾款ABS于(yú)4月17日正式設立，産品總規模爲(wéi / wèi)14億元，基礎資産爲(wéi / wèi)天房集團對購房人(rén)享有的(de)要(yào / yāo)求其支付購房款所對應的(de)債權及其附屬權益。天房集團當前負債超過1800億，負債率高達85%以(yǐ)上(shàng)。

（來(lái)源：21世紀經濟報道(dào)）