5月上(shàng)旬以(yǐ)來(lái)，監管部門數次表态房地(dì / de)産業高杠杆不(bù)可持續，涉房貸款監管保持高壓态勢。在(zài)此背景下，5月房企融資數據急跌。據同策研究院數據顯示，當月其監測的(de)40家典型上(shàng)市房企完成融資金額約爲(wéi / wèi)人(rén)民币367.99億元，刷新2018年10月的(de)392.65億元，成爲(wéi / wèi)2017年以(yǐ)來(lái)監測房企融資金額最低值。這(zhè)一(yī / yì ／yí)數字較4月融資金額環比下滑52.07%，較今年3月1024.2億元的(de)高點下滑幅度高達64.07%。

業内人(rén)士表示，我國(guó)房地(dì / de)産調控短期内難以(yǐ)放松，涉房融資收緊或維持較長時(shí)間。當前房企加快境外發債以(yǐ)補充資金需求，但對于(yú)仍處于(yú)債務集中償還期的(de)房地(dì / de)産行業來(lái)說(shuō)，境外融資難以(yǐ)覆蓋其融資需求，房企資金鏈面臨嚴峻考驗。

5月房企融資額環比大(dà)降

有數據顯示，2019年國(guó)内房企各類融資持續“井噴”态勢，尤其是(shì)3月和(hé / huò)4月，房企融資處于(yú)高峰，單月融資額均超過2500億元。但自5月起，涉房融資再度大(dà)幅收緊。

同策研究院最新統計數據顯示，5月房企融資總額繼續大(dà)幅下滑。5月，40家典型上(shàng)市房企完成融資總額共計367.99億元，環比大(dà)降52.07%，創兩年來(lái)月度新低。其中，公司債發行總額環比大(dà)降近八成，股權融資總額41.32億元，環比下跌36.96%。

作爲(wéi / wèi)房企融資重要(yào / yāo)渠道(dào)的(de)信托融資也(yě)大(dà)幅下滑。用益信托數據顯示，自今年4月開始，房企通過信托渠道(dào)融資額度呈現逐月遞減态勢。4月，68家信托公司發行581支房地(dì / de)産集合信托産品，融資885.21億元。5月，房地(dì / de)産行業發行539支信托産品，融資876.8億元，較3月的(de)653個(gè)項目、956.17億元融資額，分别下滑了(le／liǎo)17.5%和(hé / huò)8.3%。截至6月24日記者發稿時(shí)止，6月68家信托公司發行集合信托281支，融資規模爲(wéi / wèi)667.33億元。

“從4月開始，房企通過信托渠道(dào)每月融資額度呈現逐月遞減态勢。”一(yī / yì ／yí)位信托業内人(rén)士告訴記者，在(zài)監管不(bù)斷加碼的(de)大(dà)環境下，未來(lái)幾個(gè)月房地(dì / de)産類集合信托發行料将繼續“降溫”。

加速海外發債“遠水難解近渴”

當前，市場高度關注負債居高不(bù)下、進入集中還款期的(de)房企，能否如約完成還款。

WIND統計數據顯示，截至2019年一(yī / yì ／yí)季度，136家上(shàng)市房企中38家房企資産負債率超過80%，占比27.9%，11家資産負債率超過85%。其中，*ST華業資産負債率99.18%，魯商置業資産負債率94.06%，中南建設資産負債率91.56%，天津松江資産負債率90.07%。

WIND統計數據顯示，今年以(yǐ)來(lái)，内地(dì / de)房企在(zài)海外已發行了(le／liǎo)87支債券，合計融資352.14億美元，約合人(rén)民币超過2400億元，無論是(shì)數量還是(shì)規模較去年均有不(bù)小的(de)增長。去年同期，内地(dì / de)房企發行了(le／liǎo)63支海外債券，累計融資272.65億美元。

6月，房企出(chū)海融資明顯再提速。中原地(dì / de)産統計數據顯示，6月以(yǐ)來(lái)，進行海外融資的(de)房企超過15家，融資總額超過30億美元。6月19日，正榮地(dì / de)産集團有限公司發布公告表示，待若幹完成條件達成後，該公司将發行本金總額爲(wéi / wèi)2億美元的(de)優先永續資本證券，初步分派率每年10.25%。6月17日，朗詩綠色集團發行2億美元10.5厘綠色優先票據，用于(yú)現有債務再融資。

有業内人(rén)士表示，海外融資難以(yǐ)覆蓋房企接下來(lái)數月的(de)融資需求。恒大(dà)研究院報告顯示，2019年至2021年是(shì)房企有息負債的(de)償債高峰。經過測算，截至2018年底，房地(dì / de)産主要(yào / yāo)渠道(dào)有息負債餘額爲(wéi / wèi)20.3萬億元，在(zài)2019年至2021年集中到(dào)期，到(dào)期規模分别爲(wéi / wèi)6.8萬億元、6.6萬億元和(hé / huò)5.4萬億元。

恒大(dà)研究院分析師夏磊表示，在(zài)債務密集到(dào)期、銷售下滑、其他(tā)渠道(dào)受阻的(de)背景下，房企大(dà)多隻能借新還舊，融資規模上(shàng)升主要(yào / yāo)緣于(yú)到(dào)期債務規模大(dà)幅增加。以(yǐ)信用債爲(wéi / wèi)例，2019年第一(yī / yì ／yí)季度合計融資1810億元，同比大(dà)幅增長40.5%，但淨融資規模僅爲(wéi / wèi)574億元，同比下滑41.6%，這(zhè)說(shuō)明房企融資并未有實質性改善。

爲(wéi / wèi)緩解資金鏈緊張的(de)狀況，近期多家房企出(chū)售資産。以(yǐ)今年初經曆股價大(dà)跌的(de)在(zài)港上(shàng)市地(dì / de)産公司陽光100爲(wéi / wèi)例，陽光100中國(guó)6月13日發布公告，分别向融創、佳兆業出(chū)售資産，涉及資金超57億元。今年4月，陽光100中國(guó)僅半個(gè)月内就(jiù)兩度出(chū)售資産，回籠60億元現金以(yǐ)緩解資金壓力。

房企急需拓寬标準化融資渠道(dào)

近日有消息稱，監管部門将收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS産品。

銀保監會5月17日發布《關于(yú)開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的(de)通知》，該通知明确要(yào / yāo)求商業銀行、信托、租賃等金融機構不(bù)得違規進行房地(dì / de)産融資。5月25日，銀保監會新聞發言人(rén)肖遠企公開表示，要(yào / yāo)堅決避免房地(dì / de)産和(hé / huò)金融資産泡沫。6月13日，銀保監會主席郭樹清在(zài)陸家嘴論壇上(shàng)表示，必須正視一(yī / yì ／yí)些地(dì / de)方房地(dì / de)産金融化問題。

銀行方面對房地(dì / de)産項目信貸投放偏謹慎。一(yī / yì ／yí)位股份制銀行人(rén)士對《經濟參考報》記者表示，目前房地(dì / de)産方面該行隻做項目貸款，“且審批權在(zài)總行”。有數據顯示，今年前五個(gè)月，監管部門針對違規輸血樓市的(de)商業銀行開出(chū)逾80張罰單，涉及50家分支行，受罰銀行從村鎮銀行到(dào)國(guó)有銀行，其中不(bù)乏百萬級罰單。據悉，僅4月30日一(yī / yì ／yí)天，就(jiù)有五家銀行因信貸資金違規進入樓市合計被罰210萬元。

中原地(dì / de)産首席分析師張大(dà)偉表示，今年前四個(gè)月，房企融資密集、成本大(dà)降，大(dà)中型房企基本告别“兩位數”的(de)融資成本，從融資渠道(dào)看，多家房企公布的(de)境内外融資量均明顯增加。但在(zài)樓市調控以(yǐ)“穩”爲(wéi / wèi)主的(de)背景下，資金調控必然是(shì)重要(yào / yāo)一(yī / yì ／yí)環。同策研究院總監張宏偉表示，中央堅持“房住不(bù)炒”的(de)政策定位，決定了(le／liǎo)涉房貸款大(dà)幅寬松的(de)可能性不(bù)大(dà)。

有業内人(rén)士表示，随着地(dì / de)産形勢的(de)發展，規範化、标準化融資是(shì)大(dà)勢所趨，下半年房企融資環境将進一(yī / yì ／yí)步趨緊，建議開發企業适應環境變化，在(zài)公開市場标準化業務方面多下功夫。

（信息來(lái)源：經濟參考報）