“監管部門已向部分房地(dì / de)産貸款較多、增長較快的(de)銀行進行了(le／liǎo)‘窗口指導’，要(yào / yāo)求控制房地(dì / de)産貸款額度，但對各家銀行的(de)具體要(yào / yāo)求各不(bù)相同。”上(shàng)海某城商行相關人(rén)士莫以(yǐ)琛（化名）日前透露，上(shàng)述舉措的(de)核心思想是(shì)控制房地(dì / de)産貸款規模。雖然沒說(shuō)完全凍結相關業務，隻是(shì)各種指導、總行不(bù)批等情況陸續出(chū)現，那些住房按揭貸款規模增長太快的(de)銀行可能會受點影響。

另一(yī / yì ／yí)方面，7月4日、5日兩天，甯波銀保監局開出(chū)39張罰單，對十多家銀行開出(chū)總額約1275萬元的(de)罰金，其中近60%的(de)罰單是(shì)針對房地(dì / de)産住房按揭貸款管理不(bù)規範和(hé / huò)房地(dì / de)産授信業務不(bù)審慎等行爲(wéi / wèi)。

分析人(rén)士指出(chū)，上(shàng)述舉措或意味着繼部分房地(dì / de)産信托暫停外，銀行的(de)房地(dì / de)産信貸也(yě)将放緩。這(zhè)對于(yú)負債率高、手頭沒有太多流動資金的(de)開發商而(ér)言，會是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)考驗。

銀行收緊房地(dì / de)産貸款

一(yī / yì ／yí)方面是(shì)部分銀行被“窗口指導”，另一(yī / yì ／yí)方面是(shì)近日監管機構開出(chū)多張地(dì / de)産貸款罰單。對此，同策集團首席分析師張宏偉稱，上(shàng)述情況是(shì)房地(dì / de)産政策階段性收緊的(de)表現。“階段性規範和(hé / huò)整治，目的(de)是(shì)讓市場預期平穩。”張宏偉說(shuō)。

莫以(yǐ)琛認爲(wéi / wèi)，目前的(de)階段性整治可以(yǐ)看成是(shì)5月份“整治亂象”的(de)落實。

今年5月，中國(guó)銀保監會發布《關于(yú)開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的(de)通知》（銀保監發〔2019〕23号，簡稱“23号文”）。對于(yú)銀行而(ér)言，在(zài)房地(dì / de)産行業政策方面，23号文指出(chū)，整治的(de)重點是(shì)表内外資金直接或變相用于(yú)土地(dì / de)出(chū)讓金融資；未嚴格審查房地(dì / de)産開發企業資質，違規向“四證”不(bù)全的(de)房地(dì / de)産開發項目提供融資；個(gè)人(rén)綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于(yú)購房；資金通過影子(zǐ)銀行渠道(dào)違規流入房地(dì / de)産市場；并購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不(bù)審慎，資金被挪用于(yú)房地(dì / de)産開發。

分析人(rén)士指出(chū)，對照上(shàng)述監管要(yào / yāo)求就(jiù)不(bù)難理解，爲(wéi / wèi)什麽甯波銀保監局開出(chū)的(de)“行政處罰決定書”中，“違反房地(dì / de)産行業政策”、“房地(dì / de)産授信業務管理不(bù)審慎”、“住房按揭貸款管理不(bù)規範”、“對所在(zài)機構住房按揭貸款管理不(bù)規範行爲(wéi / wèi)負有直接管理責任”等是(shì)主要(yào / yāo)的(de)違法違規事實（案由）。

某股份制銀行行長表示：“隻要(yào / yāo)信貸放松，銀行就(jiù)會加大(dà)房地(dì / de)産信貸投放力度。今年以(yǐ)來(lái)，這(zhè)種迹象很明顯，尤其是(shì)在(zài)土地(dì / de)市場。這(zhè)也(yě)很容易理解。房地(dì / de)産項目，銀行從上(shàng)到(dào)下都看得懂，批得快，知道(dào)風險點在(zài)哪。我們有些支行上(shàng)報的(de)醫藥企業貸款，就(jiù)很不(bù)容易通過審貸會。因爲(wéi / wèi)以(yǐ)前做得少，沒有合适的(de)風險評估指标。”

該行長介紹，他(tā)所在(zài)銀行目前傾向于(yú)跟央企背景的(de)開發商合作。上(shàng)海地(dì / de)區的(de)按揭貸款門檻也(yě)沒有提高。“隻要(yào / yāo)符合之(zhī)前的(de)規定都還能辦。”該行長稱，目前看來(lái)，房地(dì / de)産相關貸款還是(shì)銀行的(de)主要(yào / yāo)業務。其他(tā)行業對這(zhè)塊的(de)替代性不(bù)強。

房地(dì / de)産信托迎“窗口指導”

從上(shàng)周開始，監管部門已經對部分信托公司開始了(le／liǎo)“窗口指導”。華東某信托經理汪芳（化名）告訴中國(guó)證券報記者，她所在(zài)的(de)信托公司的(de)确被要(yào / yāo)求控制房地(dì / de)産信托的(de)規模。“控制住房地(dì / de)産融資規模就(jiù)控制住房地(dì / de)産行業了(le／liǎo)，每年控制一(yī / yì ／yí)點點。對這(zhè)個(gè)我們有預期，也(yě)能接受。”汪芳稱。

實際上(shàng)，最近幾個(gè)月以(yǐ)來(lái)，汪芳已經明顯感覺到(dào)相關信托産品又開始好賣了(le／liǎo)。“房地(dì / de)産信托收益高，投資者也(yě)認可。不(bù)過房地(dì / de)産信托一(yī / yì ／yí)開始熱賣，我們就(jiù)預計到(dào)離監管不(bù)遠了(le／liǎo)。”汪芳笑稱。

汪芳介紹，和(hé / huò)同行交流下來(lái)，這(zhè)次針對個(gè)别公司的(de)“窗口指導”可以(yǐ)概括爲(wéi / wèi)：房地(dì / de)産信托規模不(bù)超過2019年6月30日的(de)規模；已備案項目不(bù)影響發行及成立，未備案項目一(yī / yì ／yí)律暫停；符合“432”的(de)通道(dào)類業務也(yě)算房地(dì / de)産項目，也(yě)受窗口指導影響，全部暫停；地(dì / de)産公司并購類也(yě)算房地(dì / de)産項目，也(yě)受窗口指導影響，全部暫停；城市更新類舊改項目暫時(shí)不(bù)受此次窗口指導影響；房地(dì / de)産企業的(de)供應鏈金融和(hé / huò)購房尾款類項目暫時(shí)不(bù)受此次窗口指導影響。

有信托經理認爲(wéi / wèi)，本次“窗口指導”是(shì)與這(zhè)一(yī / yì ／yí)輪土地(dì / de)市場轉熱有關：一(yī / yì ／yí)二線城市最近供地(dì / de)較多，三四線疲軟，地(dì / de)産公司回歸一(yī / yì ／yí)二線拿地(dì / de)幅度比較大(dà)。到(dào)上(shàng)半年爲(wéi / wèi)止，地(dì / de)産項目增得太快，相應的(de)調整其實在(zài)意料之(zhī)中。

實際上(shàng)，信托行業的(de)監管口徑和(hé / huò)銀行基本一(yī / yì ／yí)緻。

“23号文”指出(chū)，在(zài)信托領域的(de)整治重點是(shì)向“四證”不(bù)全、開發商或其控股股東資質不(bù)達标、資本金未足額到(dào)位的(de)房地(dì / de)産開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資産收益權等方式變相提供融資；直接或變相爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産企業繳交土地(dì / de)出(chū)讓價款提供融資，直接或變相爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産企業發放流動資金貸款；違法違規向地(dì / de)方政府提供融資；違規要(yào / yāo)求或接受地(dì / de)方政府及其所屬部門提供各種形式的(de)擔保；違規将表内外資金直接或間接投向“兩高一(yī / yì ／yí)剩”等限制或禁止領域是(shì)整治的(de)重點。

下半年房企到(dào)期債券達1706億元

上(shàng)海中原地(dì / de)産市場分析師盧文曦介紹，今年上(shàng)半年的(de)确有違規資金流入房地(dì / de)産市場的(de)現象，“23号文”發出(chū)的(de)“整治”信号說(shuō)明監管已經意識到(dào)了(le／liǎo)其中的(de)問題。“風向”的(de)轉變對于(yú)負債率高、流動資金不(bù)足的(de)房企而(ér)言，今年下半年會是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)挑戰。

克而(ér)瑞研究中心的(de)數據顯示，2019年上(shàng)半年95家典型房企融資總額爲(wéi / wèi)7169.2億元，同比下降3.6%，環比則增長了(le／liǎo)16.4%。克而(ér)瑞研究中心分析師房玲指出(chū)，這(zhè)是(shì)因爲(wéi / wèi)今年一(yī / yì ／yí)季度延續了(le／liǎo)2018年11月開始的(de)融資回暖趨勢，融資額達到(dào)2016年以(yǐ)來(lái)的(de)峰值，同比增長15.6%；而(ér)二季度融資環境再收緊，使得房企在(zài)二季度的(de)融資總量大(dà)幅減少，達到(dào)近兩年以(yǐ)來(lái)的(de)較低值，從而(ér)使得上(shàng)半年整體的(de)融資額也(yě)同比有所下滑。

從95家典型房企債券類融資監測的(de)情況來(lái)看，2019年上(shàng)半年房企境内外債券類融資總額4286億元，相當于(yú)2018年全年的(de)59.3%。其中，境内發債1402億元，占2019年境内外發債總量的(de)33%；境外發債2883億元，占比67%，相較于(yú)2018年上(shàng)升了(le／liǎo)19個(gè)百分點。

房玲指出(chū)，這(zhè)主要(yào / yāo)是(shì)由于(yú)2018年5月發改委以(yǐ)及财政部出(chū)台相關政策限制境外債用途，導緻2018年下半年境外發債量驟減，而(ér)2018年底2019年初，由于(yú)境内環境持續收緊，且房企在(zài)2019年面臨償債高峰期，房企不(bù)得不(bù)再次向海外舉債。

另外一(yī / yì ／yí)個(gè)值得關注的(de)情況是(shì)，從房企的(de)債券到(dào)期情況來(lái)看，2015年公司債及中期票據發行量較大(dà)，多數企業債券的(de)期限在(zài)3年-7年間，2019年房企面臨償債高峰期，2019年上(shàng)半年到(dào)期債券2108億元，是(shì)2018年全年到(dào)期債券的(de)93%，大(dà)部分房企不(bù)得不(bù)再次舉債償還舊債，這(zhè)也(yě)是(shì)2019年上(shàng)半年房企發債量上(shàng)升較大(dà)的(de)主要(yào / yāo)原因。2019年下半年，房企的(de)到(dào)期債券爲(wéi / wèi)1706億元，到(dào)期債券總量也(yě)屬高位；到(dào)2020年下半年或2021年上(shàng)半年，房企的(de)償債壓力進一(yī / yì ／yí)步上(shàng)升，到(dào)期債券均突破3000億元人(rén)民币，屆時(shí)房企将面臨更大(dà)的(de)償債以(yǐ)及融資壓力。

克而(ér)瑞的(de)數據顯示，2019年上(shàng)半年房企債券類融資成本7.25%，較2018年年末上(shàng)升了(le／liǎo)0.77個(gè)百分點。其中，境内發債的(de)平均成本爲(wéi / wèi)4.97%，較2018年全年下降0.91個(gè)百分點，主要(yào / yāo)是(shì)大(dà)型房企發債結構性的(de)影響；境外發債的(de)成本8.34%，相對于(yú)2018年全年上(shàng)升了(le／liǎo)1.19個(gè)百分點。2018年以(yǐ)來(lái)境外債的(de)發債成本便一(yī / yì ／yí)直居高不(bù)下，特别是(shì)2018年10月境外發債成本破8%，之(zhī)後均在(zài)7.50%以(yǐ)上(shàng)，而(ér)2019年多數企業迎來(lái)償債高峰期，即使成本走高，企業也(yě)不(bù)惜代價進行發債。

一(yī / yì ／yí)些業内人(rén)士認爲(wéi / wèi)，在(zài)房地(dì / de)産整體調控維穩的(de)情況下，預計下半年房企融資也(yě)将持續維穩爲(wéi / wèi)主，針對部分企業的(de)融資限制或将持續。

（信息來(lái)源：中國(guó)證券報）