8月25日，中國(guó)人(rén)民銀行發布公告，從10月8日起，新發放商業性個(gè)人(rén)住房貸款利率以(yǐ)最近一(yī / yì ／yí)個(gè)月相應期限的(de)LPR爲(wéi / wèi)定價基準加點形成。首套商業性個(gè)人(rén)住房貸款利率不(bù)得低于(yú)相應期限LPR，二套商業性個(gè)人(rén)住房貸款利率不(bù)得低于(yú)相應期限LPR加60個(gè)基點。

這(zhè)是(shì)一(yī / yì ／yí)次利率形成機制的(de)改革，是(shì)前不(bù)久實施的(de)LPR改革的(de)一(yī / yì ／yí)部分。在(zài)LPR形成機制更加市場化的(de)基礎上(shàng)，房貸利率以(yǐ)LPR作爲(wéi / wèi)定價基準，其市場化程度必然會大(dà)大(dà)提高。

目前，個(gè)人(rén)房貸利率主要(yào / yāo)是(shì)以(yǐ)央行發布的(de)貸款基準利率作爲(wéi / wèi)定價基準。“利率雙軌”中存貸款基準利率的(de)影響，也(yě)主要(yào / yāo)是(shì)通過個(gè)人(rén)房貸利率體現。央行要(yào / yāo)通過LPR形成機制改革，實現貸款利率“兩軌合一(yī / yì ／yí)軌”，就(jiù)必須改變房貸利率形成機制，使其定價基準從貸款基準利率轉換爲(wéi / wèi)LPR。

當然，人(rén)們也(yě)關注改革是(shì)否使房貸利率水平發生變化。根據新的(de)機制，按8月20日5年期以(yǐ)上(shàng)LPR計算，新發放的(de)首套個(gè)人(rén)住房貸款利率不(bù)得低于(yú)4.85%，二套個(gè)人(rén)住房貸款利率不(bù)得低于(yú)5.45%。現在(zài)的(de)房貸利率是(shì)以(yǐ)貸款基準利率（5年期以(yǐ)上(shàng)爲(wéi / wèi)4.90%）爲(wéi / wèi)基礎打折或上(shàng)浮一(yī / yì ／yí)定比例。不(bù)同城市打折或上(shàng)浮的(de)比例不(bù)同，如上(shàng)海首套房貸款利率可執行9.5折甚至9折，而(ér)北京等多數城市則要(yào / yāo)上(shàng)浮10%-20%。大(dà)緻來(lái)說(shuō)，目前全國(guó)範圍内，首套房貸利率在(zài)貸款基準利率的(de)0.9-1.1倍的(de)範圍内，即落在(zài)4.41%-5.39%的(de)區間；二套房貸利率在(zài)貸款基準利率的(de)1.1-1.2倍的(de)範圍内，即落在(zài)5.39%-5.88%的(de)區間。

可見，新機制确定的(de)首套房貸和(hé / huò)二套房貸利率下限，都處于(yú)目前實際房貸利率的(de)區間内。也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)，在(zài)機制改革的(de)前後，個(gè)人(rén)住房貸款利率保持基本穩定。對于(yú)一(yī / yì ／yí)些城市來(lái)說(shuō)，機制改革之(zhī)後房貸利率會小幅上(shàng)升，例如上(shàng)海；對于(yú)另一(yī / yì ／yí)些城市來(lái)說(shuō)，機制改革之(zhī)後房貸利率會小幅下降，例如北京。

在(zài)形成機制改革的(de)過程中保持房貸利率基本穩定，有兩方面的(de)重要(yào / yāo)意義。首先，這(zhè)可以(yǐ)使改革的(de)推進更加順利。其次，這(zhè)傳遞了(le／liǎo)不(bù)刺激房地(dì / de)産市場的(de)信号。在(zài)經濟下行壓力加大(dà)的(de)情況下，市場中存在(zài)央行降息的(de)預期，不(bù)少人(rén)将LPR改革、房貸利率改革看成“變相降息”，維持LPR以(yǐ)及房貸利率水平基本穩定，可以(yǐ)引導市場正确預期。8月26日，央行開展一(yī / yì ／yí)年期MLF操作1500億元，利率爲(wéi / wèi)3.30%，與此前持平。央行不(bù)降低MLF利率引導LPR下行，顯示了(le／liǎo)戰略定力，将重點放在(zài)機制改革上(shàng)，而(ér)不(bù)是(shì)短期刺激經濟。

短期内，形成機制改革不(bù)會使房貸利率大(dà)幅波動，上(shàng)升或下降的(de)幅度都會比較小。但長期來(lái)看，形成機制的(de)改革必然會對房貸利率的(de)走勢産生影響。在(zài)新的(de)機制下，房貸利率将由三部分組成，每個(gè)組成部門都由不(bù)同的(de)主體确定。

第一(yī / yì ／yí)部分是(shì)公開市場操作利率，主要(yào / yāo)是(shì)中期MLF的(de)利率，這(zhè)是(shì)由央行決定的(de)。LPR由公開市場操作利率加點形成，中期MLF利率将是(shì)其基礎。目前一(yī / yì ／yí)年期MLF利率是(shì)3.30%，在(zài)利率改革的(de)過渡期可望維持穩定，但未來(lái)可能回到(dào)2017年之(zhī)前3.0%的(de)水平。

第二部分是(shì)LPR在(zài)公開市場操作利率的(de)基礎上(shàng)的(de)加點，這(zhè)是(shì)由18家報價行集體确定的(de)。各報價行會根據自己的(de)資金成本、市場供需、風險溢價等因素确定加點幅度。去年來(lái)，市場利率整體是(shì)下行的(de)，但過去的(de)LPR形成機制沒有很好地(dì / de)反映市場利率的(de)變化，在(zài)新機制下，銀行的(de)适應會有一(yī / yì ／yí)個(gè)過程，使加點與之(zhī)前比變化不(bù)大(dà)。但随着銀行更加準确地(dì / de)評估資金成本、市場供需、風險溢價，加點将有所減少，使LPR有一(yī / yì ／yí)定幅度的(de)下降。由于(yú)LPR對房貸利率的(de)影響最直接，房貸利率将是(shì)銀行在(zài)LPR報價中重點考慮的(de)因素。

第三部分是(shì)房貸利率在(zài)LPR基礎上(shàng)的(de)加點下限，這(zhè)是(shì)由人(rén)民銀行省一(yī / yì ／yí)級分支機構，指導省級市場利率定價自律機制确定的(de)。省級機構将根據當地(dì / de)房地(dì / de)産市場形勢變化，确定轄區内首套和(hé / huò)二套商業性個(gè)人(rén)住房貸款利率加點下限。

（信息來(lái)源：21世紀經濟報）