2019年的(de)樓市太難過了(le／liǎo)，跌宕起伏猶如過山車，行業嚴重分化，一(yī / yì ／yí)些房企已遊走在(zài)資金鏈斷裂的(de)邊緣。

從前十月銷售數據來(lái)看，強者恒強，行業集中度進一(yī / yì ／yí)步提升。

截至10月末，已有25家房企銷售破千億，銷售均值爲(wéi / wèi)2333.9億元。與此同時(shí)，不(bù)少中小房企卻面臨着生存危機，不(bù)斷傳出(chū)爆雷的(de)消息。

相比規模更大(dà)的(de)頭部房企，中小房企融資渠道(dào)更少，融資成本更高，加之(zhī)前幾年激進地(dì / de)加杆杠，這(zhè)些都成爲(wéi / wèi)壓在(zài)他(tā)們身上(shàng)的(de)大(dà)石，随時(shí)可能崩塌。

房地(dì / de)産行業已從增量轉入存量時(shí)代。在(zài)存量時(shí)代，行業馬太效應加劇，大(dà)魚吃小魚的(de)競争下，強者恒強，弱者面臨着生存危機。

苦戰“金九銀十”

傳統的(de)“金九銀十”售樓黃金期已過，各地(dì / de)的(de)房地(dì / de)産市場銷售表現平平。

根據克而(ér)瑞數據，10月新房成交與土地(dì / de)市場延續了(le／liǎo)“金九”的(de)低迷走勢，重點城市新房成交量同、環比分别下跌6%、10%，降幅較上(shàng)月有所擴大(dà)。

但頭部和(hé / huò)主流房企則表現出(chū)了(le／liǎo)強勁的(de)生命力，将對手遠遠抛在(zài)後面。

中原地(dì / de)産研究中心統計數據顯示，标杆房企公布2019年前10月銷售額的(de)企業合計有14家，這(zhè)14家企業前10月合計銷售額21934億元，同比2018年同期上(shàng)漲了(le／liǎo)17.2%。單獨看10月份，這(zhè)14家房企合計銷售額達到(dào)了(le／liǎo)2805億。

碧桂園、恒大(dà)、萬科前10月銷售均超過5000億元，在(zài)加緊促銷之(zhī)下，恒大(dà)和(hé / huò)碧桂園10月單月銷售金額分别達到(dào)903億元和(hé / huò)850億元。

中指研究院數據顯示，2019年1-10月，前10房企銷售額均值爲(wéi / wèi)3762.6億元，銷售額增長率均值爲(wéi / wèi)14.7%，11-30企業銷售額均值爲(wéi / wèi)1256.9億元，增長率均值爲(wéi / wèi)24.4%，31-50企業、51-100企業的(de)銷售額均值分别爲(wéi / wèi)692.0億元和(hé / huò)325.8億元，增長率均值分别爲(wéi / wèi)26.3%和(hé / huò)19.3%。

克而(ér)瑞研報表示，行業整體規模增速放緩，但百強房企截至10月末的(de)累計權益銷售規模仍實現了(le／liǎo)近5%的(de)同比增長，增速較上(shàng)半年4%左右的(de)水平略有提升。

2019年1-10月，百強房企各梯隊權益銷售金額門檻與去年同期相比都略有提升。

其中，TOP10房企權益金額門檻達到(dào)1380.6億元，同比增幅最高達16.4%。TOP20和(hé / huò)TOP30房企權益金額門檻分别爲(wéi / wèi)856.8億元和(hé / huò)601.2億元，門檻增幅分别爲(wéi / wèi)3.4%和(hé / huò)5.7%。

TOP50房企競争格局加劇，權益金額門檻較去年同期大(dà)幅提升12.5%至412.6億元。截至10月末，TOP100房企權益金額門檻達到(dào)147.8億元。

中原地(dì / de)産首席分析師張大(dà)偉分析認爲(wéi / wèi)，整體對比過去數據，2019年前10月房企銷售繼續分化。相比2018年同期同比2017年上(shàng)漲紛紛超過50%，在(zài)2019年大(dà)部分企業都以(yǐ)平穩爲(wéi / wèi)主，部分企業漲幅明顯放緩，大(dà)部分企業業績逐漸持平。

還有中小房企出(chū)現負增長。如景瑞和(hé / huò)陽光100前10月的(de)累計銷售同比分别下降5%及12.7%。

另一(yī / yì ／yí)方面，房企的(de)融資成本也(yě)分化嚴重。

7月，中海地(dì / de)産發行的(de)一(yī / yì ／yí)筆港元票據息率僅爲(wéi / wèi)2.90%，刷新同業最低利率。同月，泰禾集團在(zài)新加坡挂牌發行的(de)美元債券，票息則高達15%。同爲(wéi / wèi)境外發債，利率相差5倍。

安信證券的(de)數據顯示，TOP10、TOP10-20、TOP20-50綜合融資成本中位爲(wéi / wèi)6.23%、6.48%、6.87%，相比2018年分别上(shàng)升12BP、68BP、96BP。

從房企性質來(lái)看，中型房企、非國(guó)企融資成本上(shàng)升明顯。央企、地(dì / de)方國(guó)企的(de)融資成本中位數分别爲(wéi / wèi)4.91%、5.52%，相比2018年分别上(shàng)升12BP、12BP，而(ér)非國(guó)企綜合融資成本中位數6.91%，相比2018年分别上(shàng)升51BP。

生存危機隐現

對于(yú)中小房企來(lái)說(shuō)，“熱鬧”是(shì)屬于(yú)别人(rén)的(de)，他(tā)們隻想“活下去”。

10月，在(zài)頭部房企因促銷而(ér)收獲充裕現金流時(shí)，一(yī / yì ／yí)家浙系中小房企三盛宏業的(de)員工正向自己的(de)老闆“追債”。

原因是(shì)三年前三盛宏業向員工發行的(de)理财産品逾期未能兌付，而(ér)公司财務人(rén)員發現一(yī / yì ／yí)些公司高管大(dà)量兌付自己的(de)理财或轉走公司資金。

三盛宏業董事長陳建銘随即召開溝通會，在(zài)會議上(shàng)聲淚俱下，稱會努力追讨回自己妹妹轉走的(de)錢兌付員工的(de)理财資金，但被其他(tā)高管轉走的(de)錢，他(tā)無力保證。

三盛宏業上(shàng)演的(de)“公司爆雷，各方讨錢，董事長在(zài)哭”一(yī / yì ／yí)幕，折射出(chū)的(de)是(shì)當下中小房企的(de)生存危機。

今年以(yǐ)來(lái)，還有老牌粵系房企頤和(hé / huò)地(dì / de)産的(de)爆雷以(yǐ)及知名銀億集團的(de)破産，都揭示了(le／liǎo)存量時(shí)代行業競争的(de)殘酷。

經濟學家馬光遠的(de)判斷，更是(shì)給中小房企敲響警鍾。

他(tā)表示，中國(guó)房地(dì / de)産将重回三個(gè)“20%”：未來(lái)市場隻有20%的(de)開發商能活下來(lái)，80%會死掉，中國(guó)的(de)開發商太多了(le／liǎo)，死掉80%，不(bù)缺房子(zǐ)；隻有20%的(de)城市，隻有20%的(de)樓盤。

他(tā)認爲(wéi / wèi)，房地(dì / de)産的(de)高投資增速結束了(le／liǎo)，中國(guó)資産的(de)價格也(yě)不(bù)會持續上(shàng)漲，人(rén)口和(hé / huò)儲蓄也(yě)不(bù)再支撐房地(dì / de)産，居民儲蓄已從高儲蓄轉爲(wéi / wèi)高負債。

張大(dà)偉指出(chū)，預計房企在(zài)未來(lái)2個(gè)月的(de)銷售依然壓力非常大(dà)。從政策預期看，後續市場繼續出(chū)現下行風險非常大(dà)，政策收緊預期明顯出(chū)現，包括信貸等政策将抑制市場。

大(dà)型開發商對行業的(de)關注更爲(wéi / wèi)宏觀。融創中國(guó)董事局主席孫宏斌在(zài)民生銀行的(de)不(bù)動産金融年會上(shàng)呼籲，要(yào / yāo)支持房地(dì / de)産并購，這(zhè)是(shì)解決風險最最快的(de)方法。

“這(zhè)個(gè)行業的(de)風險就(jiù)是(shì)經濟風險、金融風險。如果（開發商）還不(bù)了(le／liǎo)銀行的(de)錢，從違約到(dào)拍賣，大(dà)概平均需要(yào / yāo)四年時(shí)間，快的(de)話三年，但并購三個(gè)月或者半年就(jiù)解決了(le／liǎo)，所以(yǐ)并購是(shì)化解行業風險的(de)最好方法。”

他(tā)預測，“這(zhè)個(gè)行業的(de)頭部公司，前五名市場占有率大(dà)概是(shì)18%，我估計在(zài)未來(lái)五年裏面，這(zhè)個(gè)行業的(de)前五名能占到(dào)30%”。

孫宏斌進一(yī / yì ／yí)步解釋其判斷的(de)依據，汽車行業中國(guó)前五名市占率是(shì)51%，啤酒行業是(shì)73%，空調行業78%，手機行業83%，因此房地(dì / de)産行業再過五年，前五名占30%問題不(bù)大(dà)。

孫宏斌稱，今年房地(dì / de)産行業規模會是(shì)16萬億左右，并且這(zhè)個(gè)規模大(dà)概會保持很多年。

此前，恒大(dà)總裁夏海鈞也(yě)曾表示，增量市場“蛋糕”就(jiù)在(zài)15萬億左右，所有的(de)開發商就(jiù)在(zài)這(zhè)有限的(de)“紅海”中厮殺。

此時(shí)，“活下去”成爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)中小房企的(de)唯一(yī / yì ／yí)要(yào / yāo)求。從今年的(de)銷售狀況來(lái)看，未來(lái)行業的(de)生存和(hé / huò)發展門檻，已被提升至1000億-2000億元，如果達不(bù)到(dào)這(zhè)樣的(de)規模，就(jiù)必須有非常特殊的(de)産品力，才能在(zài)競争中生存。

（信息來(lái)源：21世紀經濟報）