萬科比往年更深入地(dì / de)強調了(le／liǎo)現金流管理的(de)重要(yào / yāo)性，公司連續11年實現年度經營性現金流爲(wéi / wèi)正，2019年經營性現金淨流入456.9億元。

作爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)家深具危機感的(de)公司，萬科這(zhè)兩年一(yī / yì ／yí)直在(zài)貫徹“活下去”的(de)邏輯，把規模和(hé / huò)速度放在(zài)了(le／liǎo)次要(yào / yāo)位置。

3月17日，萬科發布了(le／liǎo)2019年财報，是(shì)四大(dà)地(dì / de)産巨頭中第一(yī / yì ／yí)個(gè)發布财報的(de)公司。當晚，管理層在(zài)線召開業績溝通會，從中可以(yǐ)窺見，這(zhè)家标杆房企對于(yú)當前疫情和(hé / huò)年度市場的(de)判斷。

持續近兩月的(de)新冠疫情對所有房企來(lái)說(shuō)，都是(shì)檢驗他(tā)們現金流和(hé / huò)财務管控的(de)嚴峻時(shí)刻。

而(ér)萬科比往年更深入地(dì / de)，強調了(le／liǎo)現金流管理的(de)重要(yào / yāo)性，公司連續11年實現年度經營性現金流爲(wéi / wèi)正，2019年經營性現金淨流入456.9億元。

但在(zài)新冠疫情下，現金流管理面臨着更大(dà)的(de)挑戰。萬科總裁祝九勝表示，疫情對萬科的(de)影響巨大(dà)，最終都歸結到(dào)對回款和(hé / huò)現金流的(de)影響；目前樓市已在(zài)逐漸恢複，需求釋放的(de)節奏和(hé / huò)速度還有待觀察。

業績增速下滑

過去一(yī / yì ／yí)年房地(dì / de)産市場波動劇烈，萬科表現不(bù)溫不(bù)火。

财報顯示，2019年，萬科實現銷售金額6308.4億元，同比增長3.9%，相比2018年的(de)14.5%增速出(chū)現下滑，也(yě)創下5年新低。

萬科淨利潤增速也(yě)不(bù)達部分投資者預期。2019年歸屬上(shàng)市公司股東的(de)淨利潤388.7億元，同比增長15.1%，相比2018年的(de)20.39%，以(yǐ)及去年三季度的(de)30.43%，都明顯下滑。

查閱萬科财報可以(yǐ)發現，淨利潤增速的(de)下滑主要(yào / yāo)受到(dào)土地(dì / de)增值稅計提的(de)影響，2019年增加了(le／liǎo)100億元。

對以(yǐ)上(shàng)問題，祝九勝表示，萬科早就(jiù)不(bù)再追求單純規模增長，而(ér)是(shì)更強調質量，一(yī / yì ／yí)個(gè)核心指标就(jiù)是(shì)回款率、回款水平，要(yào / yāo)做到(dào)應收盡收，優化現金流。

投資人(rén)更關注公司對股東的(de)回報、現金分紅的(de)能力，萬科也(yě)早已把ROE作爲(wéi / wèi)衡量指标而(ér)非單純的(de)淨利潤；雖然行業毛利率的(de)下降是(shì)個(gè)趨勢，但這(zhè)并不(bù)等于(yú)ROE的(de)下降，公司将繼續提升運營管理能力和(hé / huò)經營管理效率，提高對利益相關方的(de)回報能力。

2019年已成過往，房地(dì / de)産公司面臨的(de)壓力更在(zài)當下。今年疫情對房地(dì / de)産市場的(de)沖擊不(bù)小，萬科也(yě)不(bù)例外。

2020年2月，萬科銷售金額285.9億元，同比減少33.8%；其他(tā)頭部房企也(yě)不(bù)好過，如碧桂園2月銷售金額300億元，同比減少49.2%。

祝九勝表示，萬科2-3月份的(de)認購金額同比降低了(le／liǎo)510億，尤其是(shì)在(zài)湖北的(de)武漢、宜昌和(hé / huò)鄂州，這(zhè)三個(gè)城市以(yǐ)往在(zài)集團銷售比例占比3.2%左右，但今年1月23日以(yǐ)後基本就(jiù)沒有新的(de)銷售。

此外，這(zhè)次疫情使萬科一(yī / yì ／yí)季度1萬個(gè)客戶有交付延緩的(de)可能性，全年的(de)影響可能涉及到(dào)3.9萬戶；疫情也(yě)使多地(dì / de)開工比以(yǐ)往至少延遲了(le／liǎo)40天左右。

這(zhè)諸多的(de)問題，最終都引向了(le／liǎo)現金流的(de)壓力。銷售回款大(dà)幅減少，疊加防疫成本增加，對1-2年的(de)遠期結算也(yě)造成壓力。

萬科董事會主席郁亮稱，“萬科2018年的(de)秋季例會的(de)主題詞是(shì)‘活下去’，當時(shí)我們隻是(shì)出(chū)于(yú)居安思危的(de)考慮，時(shí)刻保持清醒和(hé / huò)警惕。但沒想到(dào)在(zài)今天，‘活下去’成了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)特别真實的(de)存在(zài)。”

投資者也(yě)開始擔憂2020年的(de)業績。西南證券認爲(wéi / wèi)，疫情對銷售影響主要(yào / yāo)在(zài)供給端，萬科計劃2020年開工2921 萬方，相比2019 年下滑了(le／liǎo)31.1%，對今年新增貨值形成一(yī / yì ／yí)定影響。

根據克而(ér)瑞的(de)研究，1-2月銷售大(dà)概占到(dào)全年銷售的(de)10%左右，一(yī / yì ／yí)季度占到(dào)20%左右，如果3月份下來(lái)銷售還未恢複正常，将對開發商的(de)全年業績造成較大(dà)影響。

财務的(de)防禦機制

危機感讓萬科總是(shì)未雨綢缪，反映在(zài)财務策略上(shàng)，就(jiù)是(shì)謹慎、穩健的(de)風格。2019年的(de)财報也(yě)體現了(le／liǎo)這(zhè)一(yī / yì ／yí)點。

2019年萬科經營性現金流入456.9億元，連續11年經營性現金流爲(wéi / wèi)正；華泰證券稱，萬科是(shì)過去10年A股唯一(yī / yì ／yí)經營性現金流持續爲(wéi / wèi)正的(de)企業。

2019年投資活動産生的(de)現金流量淨額雖然爲(wéi / wèi)負，但比2018年末-673.64億元大(dà)幅改善至-286.27億元。

截至期末，萬科持有貨币資金1661.9億元，遠高于(yú)短期借款和(hé / huò)一(yī / yì ／yí)年内到(dào)期長期負債的(de)總和(hé / huò)938.9億元；有息負債達2578.5億元，較2018年底減少33.8億元，也(yě)是(shì)過去六年多首次降低負債；期末淨負債率爲(wéi / wèi)33.9%，保持行業低位。

在(zài)祝九勝的(de)主持下，萬科很早就(jiù)将現金流管理放在(zài)業務和(hé / huò)經營管理的(de)核心。在(zài)疫情的(de)“黑天鵝”之(zhī)下，萬科更加重視現金流管理。

現金流管理包收支調節、投融資等方面，核心是(shì)回款指标。

2月銷售幾近停滞，萬科将重點放在(zài)融資上(shàng)。随着疫情爆發，1-2月份，央行超常規投放流動性，萬科作爲(wéi / wèi)龍頭房企能得到(dào)更多的(de)資金支持，融資環境相當有利。

祝九勝稱，萬科的(de)融資策略是(shì)，把信用和(hé / huò)品牌當作最大(dà)的(de)資産，保持信用評級處于(yú)領先水平，合理維持負債率，開拓多元融資渠道(dào)，動态調試策略，加強與合作金融機構的(de)溝通。

2月25日，萬科獲證監會核準，發行不(bù)超過人(rén)民币90億元（含90億元）的(de)公司債券，利率低至2.6%。目前已發行了(le／liǎo)第一(yī / yì ／yí)期25億元。

前兩月萬科也(yě)沒怎麽拿地(dì / de)，支出(chū)大(dà)幅減少，土地(dì / de)權益地(dì / de)價款僅30多億元，相比而(ér)言，綠城、華潤同期拿地(dì / de)200多億元、100多億元。

這(zhè)種投資策略是(shì)否過于(yú)保守？萬科執行副總裁張旭稱，萬科對于(yú)投資會建一(yī / yì ／yí)個(gè)倉位，今年仍然會尋找合适的(de)機會，以(yǐ)确保長遠的(de)發展。

不(bù)過對于(yú)開發商來(lái)說(shuō)，現金流最大(dà)的(de)來(lái)源仍是(shì)銷售回款。祝九勝表示進入3月後售樓處正在(zài)陸續開放，到(dào)訪量逐漸恢複到(dào)1月份的(de)50%-60％，需求釋放的(de)節奏和(hé / huò)速度還有待觀察。

另外，萬科目前複工率達到(dào)80%，預計4月能達到(dào)97％。

郁亮表示，機會都是(shì)留給有準備的(de)人(rén)，不(bù)能隻看到(dào)危，也(yě)要(yào / yāo)看到(dào)機。這(zhè)次疫情帶來(lái)的(de)倉儲、物流、冷鏈等方面的(de)需求，以(yǐ)及發現并深入理解危機對城市發展和(hé / huò)客戶需求的(de)改變，是(shì)培養未來(lái)競争力的(de)重要(yào / yāo)起點。

“我在(zài)萬科工作30年了(le／liǎo)，經曆過93、94年的(de)宏觀調控，98年亞洲危機，03年非典，08年國(guó)際金融危機，有很多教訓和(hé / huò)經驗，每次在(zài)危機過後都能獲得發展機會。”郁亮說(shuō)。

他(tā)表示，要(yào / yāo)平穩度過此次疫情，需要(yào / yāo)勇氣與責任、免疫力以(yǐ)及提早準備。強大(dà)的(de)免疫力和(hé / huò)健康基礎，将幫助企業度過危機。

華泰證券稱，萬科不(bù)囤地(dì / de)，土儲可售周期2.7年，爲(wéi / wèi)主流房企中最短，由此有息杠杆率低，無息杠杆運作能力強，近年擴張權益層面呈現逆周期特征。

中泰證券則認爲(wéi / wèi)，在(zài)本次疫情沖擊下，萬科保持着業内最低的(de)杠杆水平，最佳的(de)存貨周轉比例，最好的(de)管理團隊，或将實現逆勢增長

（信息來(lái)源：21世紀經濟報）