受新冠肺炎疫情影響，房地(dì / de)産市場迎來(lái)近些年的(de)“最差開局”。

3月16日，國(guó)家統計局發布數據顯示，2020年1-2月份，全國(guó)商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%。商品房銷售額8203億元，同比下降35.9%。其中，住宅銷售額下降34.7%。

這(zhè)是(shì)自2015年4月以(yǐ)來(lái)，全國(guó)商品房（累計）銷售面積和(hé / huò)銷售額首次出(chū)現“雙降”。此外，其它相關數據的(de)增速也(yě)出(chū)現“斷崖式”下滑。

考慮到(dào)疫情的(de)突發，這(zhè)種變化并不(bù)意外。主流的(de)觀點認爲(wéi / wèi)，随着複工複産和(hé / huò)生活的(de)節奏正逐步恢複正軌，購房的(de)需求也(yě)會漸漸提上(shàng)日程，市場在(zài)二季度有望全面恢複到(dào)正常水平。

但對于(yú)部分房企來(lái)說(shuō)，短期流動性的(de)受限，正帶來(lái)一(yī / yì ／yí)系列的(de)連鎖反應。近期，一(yī / yì ／yí)些房企出(chū)現債務違約現象，另有不(bù)少企業則通過降薪、裁員等方式來(lái)做出(chū)應對。

多個(gè)指标“斷崖式”下滑

成交量的(de)大(dà)幅下降，對房價走勢帶來(lái)一(yī / yì ／yí)定影響。國(guó)家統計局數據顯示，今年2月，70個(gè)大(dà)中城市房價漲幅穩中有降。其中，一(yī / yì ／yí)線城市新房價格環比持平，二線城市和(hé / huò)三線城市房價漲幅均爲(wéi / wèi)0.1%，比1月有所收窄。

“突如其來(lái)的(de)新冠肺炎疫情對房地(dì / de)産市場造成明顯沖擊，各地(dì / de)區各部門堅決貫徹落實黨中央關于(yú)統籌做好疫情防控和(hé / huò)經濟社會發展決策部署，及時(shí)出(chū)台了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)系列政策措施，保障房地(dì / de)産市場持續平穩健康發展。”國(guó)家統計局城市司首席統計師孔鵬如此解讀。

值得注意的(de)是(shì)，被統計的(de)70個(gè)大(dà)中城市中，2月有19個(gè)城市的(de)新房無成交，24個(gè)城市的(de)二手房無成交。有分析人(rén)士認爲(wéi / wèi)，這(zhè)一(yī / yì ／yí)比例能透視出(chū)全國(guó)市場的(de)情況，預計約有1/4-1/3的(de)城市在(zài)2月未能實現交易。

除銷售外，房地(dì / de)産企業的(de)投資、融資、拿地(dì / de)等動作也(yě)全面放緩，多個(gè)指标出(chū)現“斷崖式”下滑，投資、資金來(lái)源等數據增速則由升轉降。

今年1-2月份，全國(guó)房地(dì / de)産開發投資10115億元，同比下降16.3%。同期，房屋新開工面積和(hé / huò)竣工面積分别下降44.9%和(hé / huò)22.9%。

1-2月，全國(guó)房地(dì / de)産開發企業土地(dì / de)購置面積1092萬平方米，同比下降29.3%；土地(dì / de)成交價款440億元，下降36.2%。

融資方面，前兩月房地(dì / de)産開發企業到(dào)位資金20210億元，同比下降17.5%。其中，受銷售下滑影響，定金及預收款的(de)降幅達到(dào)23.9%。

爲(wéi / wèi)應對疫情影響，近期不(bù)少城市對樓市政策進行微調，如延長土地(dì / de)出(chū)讓金繳納時(shí)間、延緩償還公積金貸款、延期繳納稅費、加大(dà)土地(dì / de)供應，等等。但也(yě)有一(yī / yì ／yí)些城市的(de)“托市”政策因過于(yú)“激進”而(ér)很快收回，從而(ér)造成樓市政策松綁“一(yī / yì ／yí)日遊”的(de)現象。

對此，國(guó)家統計局新聞發言人(rén)毛盛勇3月16日重申“房住不(bù)炒”，并表示，“按照推動高質量發展的(de)要(yào / yāo)求，不(bù)把房地(dì / de)産作爲(wéi / wèi)短期刺激政策，這(zhè)也(yě)是(shì)明确的(de)。”

多數從業者認爲(wéi / wèi)，此番表态也(yě)意味着，盡管受疫情影響嚴重，樓市調控政策仍然不(bù)會大(dà)幅度松綁。

債務違約出(chū)現

近期，随着疫情影響逐漸減弱，各地(dì / de)複工複産的(de)節奏也(yě)開始加快，房地(dì / de)産市場正在(zài)逐漸回暖。機構統計的(de)數據顯示，3月以(yǐ)來(lái)，各地(dì / de)房地(dì / de)産市場的(de)周成交規模不(bù)斷攀升。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經濟報道(dào)指出(chū)，近兩周鏈家在(zài)18個(gè)城市的(de)二手房成交量環比分别增加了(le／liǎo)89.7%、64%。新增房源已經恢複至去年同期水平的(de)60%左右，新增客源（主要(yào / yāo)來(lái)自線上(shàng)）已經超過去年同期水平。

他(tā)認爲(wéi / wèi)，疫情對房地(dì / de)産市場的(de)沖擊是(shì)短期的(de)。前期堆積的(de)需求較爲(wéi / wèi)強勁，随着線下活動的(de)恢複，預計未來(lái)成交量将會出(chū)現增長。

58安居客房産研究院分院院長張波也(yě)認爲(wéi / wèi)，市場在(zài)二季度有望全面恢複到(dào)正常水平。其中，随着大(dà)量的(de)工地(dì / de)複工，施工情況将在(zài)3月份逐步恢複到(dào)正常水平。但由于(yú)庫存較大(dà)，房企拿地(dì / de)熱情的(de)恢複恐怕尚需時(shí)日。

但疫情帶來(lái)的(de)短期影響仍然不(bù)可忽視。

3月6日，上(shàng)海清算所披露文件顯示，新華聯控股應于(yú)當日兌付的(de)2015年度第一(yī / yì ／yí)期中期票據不(bù)能按期足額兌付本息，已構成實質性違約。“地(dì / de)産+文旅”是(shì)新華聯控股的(de)主業。

3月9日，中信國(guó)安集團發布公告稱，因流動資金緊張，公司未能按照約定時(shí)間籌措足額償付資金，“16中信國(guó)安MTN001”已構成實質性違約。

這(zhè)兩筆違約案例的(de)出(chū)現，均有着企業本身運營不(bù)佳、資金緊張的(de)因素，但新冠肺炎疫情的(de)暴發，無疑是(shì)重要(yào / yāo)導火索。上(shàng)海清算所披露的(de)文件指出(chū)，受新型冠狀病毒肺炎疫情不(bù)可抗力因素的(de)嚴重影響，新華聯控股所屬文化旅遊、商業零售、景區景點、酒店餐飲、石油貿易等業務遭受重創，1-2月減少經營回款超過60億元。

北京某房企人(rén)士向21世紀經濟報道(dào)表示，無論境内還是(shì)境外，當前融資都比較困難。如果市場恢複較慢，不(bù)排除繼續有債務違約情況的(de)發生。

降薪、裁員的(de)情況同樣也(yě)在(zài)發生。21世紀經濟報道(dào)了(le／liǎo)解到(dào)，爲(wéi / wèi)應對新冠疫情影響，多家房企通過降薪的(de)方式來(lái)控制運營成本，降薪的(de)範圍主要(yào / yāo)局限于(yú)中高層管理人(rén)員。某20強房企則在(zài)近期啓動了(le／liǎo)大(dà)範圍裁員，銷售、運營、策劃等崗位都有涉及。一(yī / yì ／yí)些中小房企同樣有裁員動作。

前述房企人(rén)士表示，雖然很多房企都已經複工，但在(zài)“銷售爲(wéi / wèi)本”的(de)房地(dì / de)産業，市場成交的(de)恢複與否仍然決定着企業的(de)資金鏈。他(tā)認爲(wéi / wèi)，在(zài)這(zhè)波疫情中，沒有房企能“全身而(ér)退”。部分小房企将會被加速淘汰，大(dà)中型房企同樣會面臨一(yī / yì ／yí)季度和(hé / huò)上(shàng)半年業績下滑的(de)結果

（信息來(lái)源：21世紀經濟報）