2020年新冠疫情的(de)發生，令房地(dì / de)産市場的(de)波動和(hé / huò)周期表現得更加複雜，對于(yú)銷售市場的(de)有效判斷和(hé / huò)布局，成爲(wéi / wèi)所有房企的(de)必修課。

5月11日，碧桂園悄悄地(dì / de)開始了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)場組織架構大(dà)調整，拆分滬蘇、安徽、湖南、湖北、廣西等15個(gè)大(dà)區，向下裂變。調整後，碧桂園的(de)區域數量由47個(gè)激增至73個(gè)。

碧桂園回應稱，這(zhè)是(shì)去年以(yǐ)來(lái)公司一(yī / yì ／yí)系列組織架構調整的(de)延續，目的(de)是(shì)适應新的(de)市場變化。

這(zhè)個(gè)新的(de)變化就(jiù)是(shì)疫情後樓市複蘇，“小陽春”初現，不(bù)僅發生在(zài)一(yī / yì ／yí)二線城市，也(yě)在(zài)一(yī / yì ／yí)些三四線城市出(chū)現。

自2018年四季度以(yǐ)來(lái)，樓市波動越來(lái)越劇烈，疫情黑天鵝更進一(yī / yì ／yí)步放大(dà)了(le／liǎo)風險，對房企的(de)經營提出(chū)了(le／liǎo)挑戰。在(zài)過去一(yī / yì ／yí)年多裏，碧桂園、萬科、保利等十餘家房企已多次調整組織架構、進行人(rén)事大(dà)換防。

與此前不(bù)同，碧桂園這(zhè)次新動作帶有擴張的(de)意味而(ér)非收縮精簡，此次裂變究竟是(shì)精準狙擊還是(shì)冗餘低效，最終還要(yào / yāo)經過市場檢驗，用業績說(shuō)話。

區域數量激增至73個(gè)

不(bù)同于(yú)此前的(de)大(dà)規模裁撤合并，碧桂園這(zhè)次新的(de)組織變化，是(shì)将大(dà)區域拆分、細分。

記者獲得的(de)一(yī / yì ／yí)份碧桂園内部文件顯示，這(zhè)次調整涉及21個(gè)區域，分别爲(wéi / wèi)15個(gè)大(dà)區的(de)裂變和(hé / huò)6個(gè)區域的(de)管轄範圍變動。

首先是(shì)對原來(lái)的(de)滬蘇、湖南、安徽、湖北、廣西等15個(gè)大(dà)區進行了(le／liǎo)裂變細分。例如，原滬蘇區域、原湖南區域均一(yī / yì ／yí)分爲(wéi / wèi)四。前者拆分爲(wéi / wèi)滬蘇、南通、蘇中、蘇北4個(gè)區域，後者拆分爲(wéi / wèi)湖南、湘北、湘西、湘南區域。

記者發現，裂變前的(de)15個(gè)區域均爲(wéi / wèi)業績可觀、增長潛力大(dà)的(de)公司頭部區域，年銷售規模都在(zài)300-800億元左右。

例如，原滬蘇區域去年全口徑銷售額約870億元，已連續三年位居集團第一(yī / yì ／yí)。以(yǐ)此體量，可排全國(guó)房企銷售額的(de)40名左右。

其他(tā)的(de)調整還有，陝西區域新建分出(chū)渭北區域；合并湖北區域、鄂北區域爲(wéi / wèi)鄂西區域；調整安徽區域、皖東區域，成立皖北區域、皖南區域、皖西北區域。

碧桂園方面透露，調整依據是(shì)所在(zài)區域市場容量、業績規模、管理半徑、團隊綜合能力等實際情況，靈活采取合并或裂變等舉措。

至于(yú)調整的(de)原因，碧桂園表示，這(zhè)是(shì)去年以(yǐ)來(lái)集團主動進行一(yī / yì ／yí)系列組織架構調整的(de)最新延續，目的(de)是(shì)适應市場變化，有利于(yú)繼續深耕三四五線市場。

接近碧桂園的(de)人(rén)士透露，碧桂園根據最新的(de)一(yī / yì ／yí)些市場數據發現，下沉市場并非像之(zhī)前預想的(de)那麽差，複蘇的(de)迹象和(hé / huò)力度超預期，楊老闆要(yào / yāo)重新對三四線做深耕布局。“此外，碧桂園之(zhī)前裁撤多個(gè)區域進行合并後，留存了(le／liǎo)很多人(rén)才，出(chū)于(yú)人(rén)才成長性的(de)考慮，當一(yī / yì ／yí)個(gè)城市公司的(de)業務量足夠支撐它成爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)家區域公司，楊老闆都會給予充分機會。”

這(zhè)一(yī / yì ／yí)番調整後，碧桂園區域的(de)攤子(zǐ)越擺越大(dà)，區域數量由47個(gè)激增至73個(gè)，遠遠超過其他(tā)房企。據統計，萬科、龍湖、融創分别僅有4、5、7個(gè)大(dà)區。

73個(gè)區域，這(zhè)還是(shì)碧桂園大(dà)調整瘦身過的(de)。碧桂園2016-2018年之(zhī)間的(de)區域裂變，最多時(shí)細分爲(wéi / wèi)100多個(gè)區域，業内罕見。

碧桂園組織架構的(de)調整尚未結束。4月3日，碧桂園總裁莫斌在(zài)管理會上(shàng)表示，未來(lái)可能根據市場、内部管理需要(yào / yāo)繼續調整，然後聚焦深耕、提高效能。

對此，中原地(dì / de)産首席分析師張大(dà)偉表示，“碧桂園本來(lái)區域太複雜，屬于(yú)誰有能力誰跨區的(de)進取型區域，但現在(zài)市場波動幅度大(dà)，逐漸進入存量時(shí)代，這(zhè)種情況下，碧桂園之(zhī)前進取型的(de)區域劃分不(bù)是(shì)很适應市場，做出(chū)調整難免的(de)。”

延遲出(chū)現的(de)“小陽春”？

碧桂園這(zhè)兩年的(de)調整，是(shì)從總部開始的(de)，而(ér)後延伸至區域公司，此前多以(yǐ)總部精簡、區域合并爲(wéi / wèi)主。

與以(yǐ)往不(bù)同，這(zhè)一(yī / yì ／yí)輪調整開啓了(le／liǎo)新一(yī / yì ／yí)輪區域裂變，是(shì)做加法而(ér)非減法，目的(de)是(shì)精細化聚焦當地(dì / de)市縣市場。

顯然碧桂園董事局主席楊國(guó)強對市場的(de)判斷又發生了(le／liǎo)變化。這(zhè)源于(yú)市場本身的(de)突變。

3月份以(yǐ)來(lái)，各地(dì / de)複工複産，關門已久的(de)售樓處再次開放，尤其4月中下旬開始，樓市明顯回暖。由深圳引領的(de)複蘇之(zhī)勢，蔓延至北京、上(shàng)海、成都和(hé / huò)三四線城市。

曾經春節時(shí)期的(de)“回鄉置業”需求，也(yě)延緩到(dào)五六月入市，不(bù)少三四線城市房價開始上(shàng)漲。據碧桂園多個(gè)城市公司銷售反饋，三四線城市的(de)購房需求明顯回升，一(yī / yì ／yí)些城市的(de)房價在(zài)短期内甚至出(chū)現了(le／liǎo)千元/平方米的(de)上(shàng)漲。

碧桂園想抓住這(zhè)波機會。張大(dà)偉表示，“房地(dì / de)産市場分化，一(yī / yì ／yí)二線城市依然是(shì)優質區域，從市場看，次第複蘇已經成爲(wéi / wèi)趨勢， 5-6月的(de)小陽春趨勢已經出(chū)現。”

綜合中原、鏈家等機構數據，5月份市場已經明顯複蘇，特别是(shì)大(dà)部分熱點城市的(de)網簽數據也(yě)開始升溫，鏈家公布的(de)門店簽約數據，漲得比網簽更快一(yī / yì ／yí)些。

總體來(lái)看，5月上(shàng)旬，全國(guó)熱點城市市場成交量同比去年5月同期上(shàng)漲了(le／liǎo)50%，其中最熱的(de)城市，有北京、廊坊、上(shàng)海、深圳、石家莊等城市。

土地(dì / de)市場更早釋放了(le／liǎo)信号，房企更爲(wéi / wèi)樂觀。4月以(yǐ)來(lái)，全國(guó)已經有9家企業拿地(dì / de)超過百億。其中最高的(de)企業拿地(dì / de)超過300億。以(yǐ)北京爲(wéi / wèi)例，包括最近幾年很少拿地(dì / de)的(de)企業，合生、龍湖等都在(zài)參與拿地(dì / de)。

張大(dà)偉預計，小陽春至少将持續到(dào)6月份。“中國(guó)樓市走勢由政策面主導，根據當前的(de)信貸政策、經濟結構、疫情影響等，我們判斷5-6月的(de)小陽春是(shì)肯定持續的(de)，但這(zhè)個(gè)趨勢能否延長至7、8月，還要(yào / yāo)看接下來(lái)的(de)降息幅度等。”

這(zhè)些表現，完全超出(chū)了(le／liǎo)疫情初期人(rén)們對樓市的(de)悲觀預期，市場的(de)表現瞬息萬變，周期越來(lái)越短，汰弱留強的(de)速度加快。

爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)生存與發展，房企紛紛調整戰略布局、組織人(rén)事架構以(yǐ)求在(zài)新環境“活下去”。

當萬科、中海、融創等大(dà)多房企選擇深度聚焦一(yī / yì ／yí)二線城市時(shí)，碧桂園提出(chū)不(bù)同的(de)發展論調。4月的(de)管理會上(shàng)，楊國(guó)強表示，仍長期看好新型城鎮化前景，繼續深耕三四五線。

年報顯示，截至2019年末，碧桂園已獲取的(de)權益可售資源爲(wéi / wèi) 17022億元。目标爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)線城市、二線城市和(hé / huò)三四線城市的(de)資源占比分别爲(wéi / wèi)17.07%（2906億元）、36.07%（6140億元）、46.86%（7976億元）。

如此看來(lái)，碧桂園将繼續在(zài)下沉市場尋求主要(yào / yāo)的(de)盈利引擎，而(ér)下沉戰略的(de)前景充滿未知。

西南證券研究認爲(wéi / wèi)，碧桂園的(de)三四線項目依然存在(zài)資金周轉快、複工返工更早、市場定價能力強、産品競争力突出(chū)等優勢。

但同時(shí)也(yě)指出(chū)，三四線基本面處于(yú)高位，疫情帶來(lái)了(le／liǎo)額外的(de)不(bù)确定性，應關注三四線尾部風險。當前碧桂園存在(zài)三四線銷售及回款不(bù)及預期、竣工交付低于(yú)預期等風險。

在(zài)張大(dà)偉看來(lái)，房企在(zài)快速變化的(de)市場中，能做的(de)有限，隻能盡量做高周轉、追求規模化：“企業做大(dà)做強是(shì)應對市場變化的(de)唯一(yī / yì ／yí)辦法。”

碧桂園區域結構在(zài)短期内出(chū)現這(zhè)麽大(dà)的(de)變化，屬業内罕見。據不(bù)完全統計，這(zhè)次大(dà)規模區域裂變，是(shì)碧桂園今年第三次、兩年内第六次的(de)大(dà)調整。

爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)适應市場變化，碧桂園組織結構如此頻繁調整是(shì)否合理？管理和(hé / huò)團隊能否跟上(shàng)？是(shì)否真的(de)能提質增效，進而(ér)精準捕捉購房需求，最終還需後疫情時(shí)代樓市的(de)檢驗。

（信息來(lái)源：21世紀經濟報）